有关自住房和出租房之间转换带来售房盈利的免税问题

发了这篇文章后, 在几位老大的启发下，我又作了点阅读, 我对我的一些理解产生了怀疑,  比如5年之前的出租期，是否要prorate, 还有最后两年的出租期，是否要prorate？

本想对我的文章做修改，再重发，但我发现我自己并不能确定我所说的是正确的，也没有能力对这个复杂的问题作准确的概括，而且还有误导大众的风险。为了不误导大众，所有有关自住房和出租房之间转换带来售房盈利的免税问题，请直接访问IRS Publication 523, 或请教专业人员，本文不再更新，敬请原谅！


www.irs.gov/publications/p523/
 

所有跟帖： 

• 顶万才子的大作！谢谢分享！ -Qiaoshe- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:51:48

• 谢班长 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:01:42

• Ex. 3 does not qualify for any exclusion because it is not main -borisg- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:54:09

• 出租房应该是可以convert 到自住房的 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:57:55

• Non-qualified use. -borisg- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:09:30

• Non-qualified use部分不免税，只是 qualified use的部分免税 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:54:40

• 谢谢，那如果一个房子只自主了两年呢？是否可以免盈利税？ -mickey222- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:54:35

• 当然了 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:58:23

• 多谢才子！ -mickey222- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:00:29

• 赞认真研究！谢谢分享！ -瞎问瞎说- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:55:03

• 还是你认真，我只是解决一下烦恼 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 12:59:25

• 啊，不对啊 -mickey222- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:00:53

• No, capital gain from selling 自住房 有50万的家庭免税额 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:00:59

• pay tax -winxue11- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:22:33

• 是的，多于50万的部分都要交税 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:09:03

• 所以出租房变自住房不能完全享受两年50万的税务优惠. -LWL- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:03:58

• 写得很清楚，谢谢分享！ -香草儿- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:04:46

• 顶万大才子.例(三)如改成:2年(或5年)前转手原价卖个自己或家人成自住房. 2年后再出售? -winxue11- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:16:51

• 很重要的一个问题是您如果出租是自住后, -nnong- ♀ (65 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:24:58

• 这就是我最不明白的地方，各种说法都有！ -茶mm- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:27:17

• No. The example given in Pub 527 is very clear. -borisg- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:36:32

• 改自住后，售房盈利要prorate，我原来以为不要，但看了IRS的例子后，改变了看法 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:57:46

• 如果先租再自己住，需要。但反之不需要。depreciation recap任何时候都要。 -nnong- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:18:47

• 反之也需要 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:20:12

• 你有 official authority 吗？难道我的老师错了？这 -nnong- ♀ (34 bytes) () 05/27/2014 postreply 16:06:25

• 我说的前題是仍然满足primary residence的标准。 -nnong- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 16:09:22

• 汗！我哪里会有 official authority，你说的反之就是先自住后出租，这在IRS例子里很明确 -万枫- ♂ (72 bytes) () 05/27/2014 postreply 17:39:56

• 你要能告诉我在哪里看到的，会省我点时间。没有也没关系， -nnong- ♀ (18 bytes) () 05/27/2014 postreply 18:44:07

• see the link -万枫- ♂ (165 bytes) () 05/27/2014 postreply 19:16:20

• 谢谢您的link。 Example 2 正说明了我的说法是对的。 -nnong- ♀ (1214 bytes) () 05/27/2014 postreply 21:14:53

• 谢谢万才子！好文收藏了。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 13:28:32

• 顶，写得好。迎合这里大众的需要，很多人正在研究纸面赚钱后怎样真正无损伤进口袋的 -赌遍全球- ♂ (6 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:00:41

• 你的公式可能有误。 -commonsense888- ♂ (265 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:03:32

• 万枫是对的（P.17, Pub. 523). -borisg- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:08:55

• 如果盈利是200万呢，你如何算？ -commonsense888- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:12:07

• 肯定是不全的。可能的算法是 -commonsense888- ♂ (244 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:03:50

• 你的这个例子计算如下 -万枫- ♂ (114 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:11:55

• 我们的算法一样了。^_^ -commonsense888- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:15:17

• 按你原来的说法是先减50万，然后150万对半分，跟我这个不同 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:18:50

• 我的猜想可能不对，我的直觉还是对的。 -commonsense888- ♂ (134 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:39:59

• 谢谢你的疑问，我对原文作了修改，这样可以涵盖自住盈利超出50万的情况 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:51:22

• Pug in the numbers in the work sheet... -borisg- ♀ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:14:17

• 先要计算两边各有多少盈利，用你的例子 -万枫- ♂ (365 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:06:32

• 还是不明白，纪然出租一年就要付那年的税，为什么还要看回5年呢? -boarding- ♂ (62 bytes) () 05/27/2014 postreply 14:22:29

• 为了看你是否合格自住房免税，对IRS有利，那些自住5年后出租5年的人不能有任何免税 -万枫- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 15:15:07

• 这个分享太及时了，酱油妹也忍不住冒泡：） -酱油妹儿- ♀ (1206 bytes) () 05/27/2014 postreply 19:19:45

• 多谢万兄的深入研究，我也学习了。 -如山- ♂ (0 bytes) () 05/27/2014 postreply 19:42:18