来来来，初来乍到，不能光取不给：给初级者看得:共同学习

来源: springgarden 于 2013-10-14 21:51:23 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2703 bytes)

本文内容已被 [ springgarden ] 在 2013-10-15 06:35:52 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

from tianya luntan

　　前些时候发了个关于自己的故事，没想到那么多朋友加我，询问关于在美国投资房地产的信息，遇到的最多的问题是那些所谓的买低价房，然后出租的问题
这里我说说的我的想法，我说话很实在，也许很多美国经纪都不会告诉你这些，但我觉得你需要了解其风险，才能做出最好的投资决定。100万人民币说多不多，说不多也是很大的一笔数字，至少我父母一辈子都没有存到100万。
所以我说说我对那些想在美国投资小型居民房地产，然后打算出租的朋友，其好处和弊端

普通居民出租房的弊端：
打个比方，如果你买了个12万美金的普通连体房，同时也成功的租出去，房租1000美金每月，计划一年1.2万美金的收入，看似有10%的回报率，但实际情况呢？
你1年内需要承担的费用有如下：
你找租客，需要我们这些经纪帮你，你需要付1个月租金，
地税，比如这个12万美金的房子，地税交1000美金一年，不算多吧
你在国内，或是远的地方，你需要地产公司帮忙管理吧，行情是6%的租金，一年大概720美金就没了
你的房子有人住，每年坏了需要修，比如堵了厕所很常见，厕所有点漏水，屋顶需要补补，热水器坏了需要修理或是换，等等一些你想都没想到的，不说多，平均一年1个月的租金修修补补，不算多吧？
好的租客可能住2-3年，如果不好的1年就走了，搬走了，你需要刷个墙，换个地摊，这些是法律规定的，打扫个卫生，洗一下炉头和冰箱什么的，最起码1个月的租金丢进去不算多吧？
如果只发生如上几项，你算幸运的，这样算下来，你的纯投资回报率会在6%左右，如果运气更好一点，租客可以住2-3年的，你可以达到7%-8%左右

但是，如果租客不交租，你要赶人，不要觉得自己运气好，永远都是碰到好租客，常在河边走，咋能不湿鞋的呢，如果真要赶。4-6个月租金就没了，有时候甚至更长，就算这个概率是5年发生一次，你觉得你一年的纯回报率有多少？可能只有5-6%左右
如果租客被赶走，毁了人家信用度，让他无家可归，他很生气，临走前，在你家墙上砸几个洞，或是把水龙头打开，然后堵住下水管，让你家水漫金山，你要告他，可以没问题，但问题是他都没钱交租了，能还有钱陪你损失么？这种几率很小，但我也碰到过好几次。那损失就惨重了，可以用惨不忍睹形容。
我做过调查，按照我公司管理的500来套这种小型出租房，5年的平均回报率一般是在6-7%左右，而且很头疼的。少数不幸的，连5%的回报率还没有。

普通居民出租房的优势：
投资金额很小，10-20万就可以起步，普通家庭很容易接受
风险低，即使头疼，但还是可以租出去的，只要选点好，租出去是没问题
转手卖比较容易，只要价钱合适，卖不难

我绞尽脑汁也就想到这几点优势，可能是我看到不幸的故事太多了。