新房、旧房,好区、差区在房市波动中的表现探讨

本帖于 2013-01-20 10:24:21 时间, 由普通用户 jy101 编辑

新房、旧房,好区、差区在房市波动中的表现探讨 

如山 

2013120日,星期日)

曾经有网友问过,既然在好区与差区的房子在市场上升时都一样上升,那么买差区的房子相对便宜、现金流相对好,为什么要买贵房子呢?问得好!是的,在上升的市场,不管好区与差区的房子最终都会升。同样,在一个下跌的市场,不管好区与差区,不管新房还是旧房都一样跌。但是其升与跌有些什么不同规律吗?下面我用自己持有的房子在当地十多年的房产波动中的表现做例子,试图探讨一些规律性的东西,给诸位朋友讨论之用。希望大家发表自己的看法。 

为简化讨论的问题,让我们将我在的County大区简单地分为东西南北四区。我的地产遍布本County的东、西与南,没有北。东面是山,西面是海。每个区里面都有特别好的小区与比较差一些的小区。但大体而言,东面相对较新,总体环境比较好,好房好区多,而西面是老区,相对差房多一点;南面(其实应该算东南面)介于前两者之间。在当地市场上升的20032007上半年中,东面市场领先上升,升幅在一倍左右(具体幅度再看小区);西与南随后也上升,升幅大约80%,不到一倍。而2007年中,当地房产从高峰期开始下跌,直到2011年初大体跌停止,东面跌幅约30%,西与南跌差不多50%

那么在我这里的东与西南,也就是好区与相对差区的新房变化又是如何呢?

(我这里将6年之内的房子均定义为“新房。)。差区的新房下跌35%左右,好区的新房下跌约20%25%

 

然后,2012年初到现在,东面房子升幅约为20%,西与南约为10%。这三个区的新房都领先旧房10%左右的升幅。童鞋们注意了,东面上升20%不等于下跌20%的绝对值。因为两者基数不一样。

綜合而言,无论好区、差区、新房、旧房,在房产市场的波动中都随着市场上升和下降。但是升幅、跌幅和时间不一样。房市上升中,好区先升,差区会延迟一年以上才上升;当市场下跌时,差区带头先下跌;在跌幅中,差区跌幅大,好区跌幅小;新房与旧房的升跌规律与此类似:在下跌中,旧房先跌,在上升中,新房先带头上升。

 

进一步归纳为,在房市波动中,好区、新房相对波动少,在高峰期停留在高处时间长,下跌时,在底部停留时间短;而差区、旧房则相反,在上升期,停留在高价时间短,下跌时,停留在底部时间长。

 

那么是否说,买好区、新房就最好呢?当然我不是这个意思。总结相关规律便于应用与操作。就是,差区有更多时间与机会抄底部的低价房,高价时尽快卖出;而好区、新房适合长期持有。但是,但是,所有一切都不是定论,还有看更加具体的物业和财务。

例如,你的钱有限,想租金方面多收入,那么相对差区的现金流一定比好区的好;而旧房的现金流一定(应该)比新房的好;要是反过来,你找到的deal,好区的现金流跟差区的接近甚至更好,那还用考虑差区吗?而你找到的新房deal跟旧房的现金流差不多甚至更好,还用得着考虑旧房吗?再比如,差区已经有银行loan在,而新贷款又不可能,差区的房子适合守。我的差区房子就是这种情况。当然我的所谓“差区“不过相对好区而言,绝对不是某种人特别集中、盗贼遍布、枪声四起的地方。

要是考虑房产租金本身现金流的平衡,当然最好是好、中、差分布持有。

以上规律我认为可以扩大应用于比较所有大范围,例如东西岸与中部小城市或者大城市与边缘小地方。 

声明:以上论述只是基于本人的经验和观察,供童鞋们讨论之用,不是投资建议。


(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)



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    如大一会儿东,一会儿西,一会儿又南,结果应该是东南,如若再来个西北偏北,俺就转晕了:D) -小心翼翼的小地主- 给 小心翼翼的小地主 发送悄悄话 小心翼翼的小地主 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 10:19:47

    晕了好呀,晕才有机会呢。lol -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:57:20

    这篇文章来的真及时,我正需要这样的信息。谢如山分享。 -开心猫- 给 开心猫 发送悄悄话 开心猫 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 10:33:00

    每次读如山的文章都受益匪浅!! -开心猫- 给 开心猫 发送悄悄话 开心猫 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 10:33:52

    谢谢。mm果酱,果酱。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:55:00

    所以,抄房要到差区,波动大. -sinke- 给 sinke 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 10:40:03

    对头。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:55:24

    对头。具体问题具体对待,没有统一的公式。 -fei_hu- 给 fei_hu 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 10:57:47

    对头。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:55:45

    如山的好文章是投坦的福气!这是经验的结晶。多谢分享! -美蓝海- 给 美蓝海 发送悄悄话 美蓝海 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:25:17

    谢谢。mm果酱,果酱。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:56:00

    好文。呆会儿,我写一篇我这几年的投资路径应证你的观点 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:35:03

    也解了我最近计划中的心结,谢如山。 -SunshineInCA- 给 SunshineInCA 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:41:05

    谢谢。mm果酱,果酱。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 11:56:14

    这么一点拨,心里有点数了,谢前辈! -申巷九- 给 申巷九 发送悄悄话 申巷九 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 12:47:17

    不谢。有启示就没白写了:)。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 16:49:25

    房产的马太效应是非常明显的 -VanSmallLandlord- 给 VanSmallLandlord 发送悄悄话 VanSmallLandlord 的博客首页 (69 bytes) () 01/20/2013 postreply 13:22:22

    有理。马太效应在多数房市适用。特别是 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (83 bytes) () 01/20/2013 postreply 16:52:56

    Ding~~~~~~~~~~~学习了。 -hc29- 给 hc29 发送悄悄话 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 13:31:29

    谢Ding。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 17:06:14

    股巿似乎也有类似规律 -痴一生- 给 痴一生 发送悄悄话 痴一生 的博客首页 (248 bytes) () 01/20/2013 postreply 14:02:36

    说得有理! -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 17:07:12

    有道理,可很多地方都是好区(学区好,交通方便)大多旧房子,新区比较偏远,交通比较不好 -我们的田野- 给 我们的田野 发送悄悄话 (33 bytes) () 01/20/2013 postreply 18:47:40

    要是这样,我就会选旧区。财力可能就选 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (19 bytes) () 01/20/2013 postreply 20:19:15

    顶!谢谢分享! -armorr- 给 armorr 发送悄悄话 armorr 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 19:53:49

    谢谢。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 01/20/2013 postreply 20:23:28

    有道理,在多伦多,有些华人集中的新区涨得很利害。 -flowertail- 给 flowertail 发送悄悄话 (448 bytes) () 01/21/2013 postreply 07:31:29

    谢谢分享! -xiaoxiao07- 给 xiaoxiao07 发送悄悄话 (168 bytes) () 01/21/2013 postreply 12:07:30

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