老瞎瞎说修房简化版(续)
昨天说到一个自住房的例子，一个朋友1997年在一个好学区新开发区花27万买了一个完成面积大约6000平方尺的两层新房，三车库，五卧室，四卫生间，加州的朋友不要跳脚, 一个地方一个价钱。甜薯跳脚道“不是加州的也跳脚”。老瞎再看一眼发现笔误，应该是大约4000 平方尺，装修完地下室后全部完成面积大约6000平方尺。不管怎么样，跟很多地方比也算是便宜的。问题是到了2004年左右，朋友突然想起了要把空着的地下室装修起来，至于如何计划装修，朋友费了一番思量，他的本意不是自己家需要更多的空间，而是如何有效的增加自己房子的价值。当时房地产泡沫已经在越吹越大，周边可比的邻居的房子已经涨到了大约五六十万。这位老兄不知道从哪位歪嘴和尚那里听说卧室数量跟卫生间数量越多，房子越值钱。于是决定把地下室装修成两卧室和一个full bath加一个family room。这个计划从最开始就出了问题。第一，他没考虑到自己的房子本来就有五卧室，四卫生间,在这个地区那个年代肯花六十万玩一个好学区独立屋的美国家庭很少有人需要七卧室，五卫生间的房子，肯花这么多钱的家庭，不仅仅在乎学区，更在乎房子结构的功能性，舒适性，同时新的潮流不是把房子分隔成很多小的空间，而是尽量敞开，开放(Open)。这位朋友心理上有个误区，觉得做到了open不就浪费了很多空间了吗？可惜他没有认识到，高档奢侈在很大程度上就是能承受很多浪费。比如说高挑空（high ceiling）就是以牺牲有用空间（可能的在二层或三层的额外的房间来）来换取开放，敞亮的感觉。 这个话题要展开说的话还可以说很多。总之这位朋友花了好几万完成了地下室工程，这也就到了2005年，要准备要海归了，打算卖房子。面试了好几个经纪人，挑选了一个为他房子估价最高的经纪人帮他买房子。这里又犯了一个错误，任何时候请经纪人帮助买房子都必须自己做足功课，透彻地了解当时当地的市场真实情况，不论自己多么渴望卖个好价钱，也必须设定一个相对合理的价格。有时候经纪人忽悠顾客你的房子可以卖多少多少钱的高价仅仅是为了争取拿到listing。跟真能卖多少钱一点关系也没有。本来在当时市场火爆的情况下，这个房子如果标价$590,000，也许一两周就能卖掉，结果标了$649,000，不仅仅showing不多，offer更是没有，一晃过去了几个月，房地产市场出现泡沫破灭的征兆，不断降价也卖不掉，搬家回国的时间也到了，最后不得不从市场上拿下来，被迫当了地主。时到今日仍没有卖掉，现在的市场价值恐怕顶多只有五十三万左右了。这个失败的例子说明了修自住房是有很大学问的，跟自己的主观想象没什么关系。自住房upgrading除了让自己住得更舒服更享受以外，还不得不考虑自己的投入是否合算。
通常upgrade厨房，卫生间的投入最可能回报大于投入，装修地下室投入可能带来收益，也可能并不能带来收益。
说两个相对成功的例子吧，老瞎在南方买的第一个一年新的自住房有一个walkout unfinished basement。那个年代，当地房地产市场非常平稳，通常要住到七、八年，增值才能抵消买卖房的佣金和其他费用。而当地很少有房子有地下室。老瞎利用当地一家类似于Home Depot的商店倒闭大甩卖的机会，买了所需要的全部材料和工具，把地下室装修成了一个可以打乒乓球的空间加一个书房还有一个类似于walk-in closet的储存空间。一共花了大约不到$4000。住了四年后，因为工作关系换城市必须卖房子。房子上市三天后卖出，事后了解到，那个DIY的地下室吸引了买主的眼球。卖价不仅仅覆盖了装修地下室的费用和交易佣金，居然还稍有盈余。
换到新的城市，发现这里房价比南方那个城市贵了很多，尽管工钱涨了不少，但是心理上很不能接受两个地区的房子差价。花了三天看了26个房子，选了一个70年代的房子，尽管不很满意，但是递了offer。很滑稽的是，当经纪人电话通知我们offer被接受了的时候。我们居然想不起来那第四间卧房到底在房子的哪个地方了，短时间内看了太多的房子，都记混了。70年代的房子时兴比较暗色的trim，卫生间都比较小。这都是我们不喜欢的，主卫生间比较局促，没有whirlpool，布局也很不合理，洗脸水池后面没有常见的大镜子，而是一个窗户，小小的卫生间中间还有一道隔墙，让空间显得格外局促。最后老瞎自己动手把这个卫生间彻底拆掉，重新安排布局，上下水全部重新做，去掉了窗户，加上了大镜子，whirlpool,结果变得非常敞亮，基本功能齐全。另外，买这个房子的时候，注意到，大门外面的水泥平台和台阶因为地基沉降整个折断了。问了几个公司的报价，至少要$1,500拆掉重新做(LD更正是$5,000)。最后老瞎做的是自己动手修理加固了整个水泥平台和台阶，还用青石板整个包了起来，不仅仅看不出曾经折断过，看上去还觉得很漂亮,全部费用不到$300（后来别人评价台阶像个Million dollar house的台阶，进门一看房子还差了点儿, LOL）。这些改进不仅仅让生活方便了很多，在卖房子的时候，都成了吸引买家的亮点。加上房地产泡沫的影响，这所旧房子后来卖了个很不错的好价钱。
情况二：希望花一部分钱改善房子的卖相，缩短卖房的过程，争取卖个好价钱
上面的老瞎的例子说明了一部分。对很多潜在的买方而言，都希望所买的房子没有什么毛病，不需要自己做很多工作，另外大多数买方都会比较介意厨房，卫生间的情况，把厨房的countertop更新，换成花岗岩的，更换水龙头，淋浴的喷头，门窗橱柜的把手，甚至合页，油漆粉刷通常很必要，颜色的选择应该尽量中性；清洗地毯或更换地毯，买房子前更换地毯经常不是个好主意。因为人们对地毯的颜色的喜好非常不同，与其花钱换地毯，有时不如把钱留给买方，让他们自行选择。老瞎遇到过房子买主把崭新的地毯立即换掉，仅仅是因为不喜欢颜色。
一般而言，待售房子上市之前很有必要请有经验的朋友整体看一遍。因为房主自己整天住在这里很久了，对很多细节已经视而不见了，这个检查的目的在于发现任何显而易见的缺陷。理想状态是没有任何第一眼就能看到的缺陷。
另一个要注意的问题是，不能过度花钱改进。特别是避免为很不显眼的变化花很多钱。
情况三：修理投资出租房，通常有两种情况，一种情况是原来自住房，升级买新房后不愿意低价出售，打算出租度过这段房地产低谷。一种情况是买来出租的投资房。有朋友曾经问过准备出租的房子要不要升级改造。有的朋友自己的房子住过好多年了，有了一定的感情，尽管准备拿来出租了，在心理上还希望按自己住的标准来修理升级。其实，只要是准备用来出租的，就要从生意的角度来看问题，不应该再加入自己的感情色彩。做生意的唯一目的就是盈利。而且是设法以最小的投入换取最大的回报。
投资房修理的最重要的原则就是保证安全（满足building code）,保证干净，卖相要好。在满足了这些的前提下花钱越少越好。并不是猛花钱就能找到好房客。选择地毯不仅仅要便宜，最好深色，方便清理，楼梯台阶如能避免地毯最好，因为清洗地毯楼梯台阶都要每个台阶额外收费。
对于比较旧的房子，往往会发现地毯下面是很好的硬木地板，掀掉地毯翻新硬木地板是个不错的主意，一是好看，二是换房客便于清理。不过有时候也有风险。有时候把地毯掀掉后会发现硬木地板状况不适宜翻新，这时就不得不换新地毯了。这种情况老瞎自己就遇到过一次。
另外出租房使用复合地板也是个不错的选择，外观好，不易变形，容易清理。要注意的是，铺设复合地板前准备工作要做好。如果地面不平整，勉强铺设会出现各种问题。
对于特别冷或者特别热的地区，如果买的投资房年头比较长，很可能保温不特别好，大概最容易最便宜的改善就是加厚顶层天花板上面的保温层了。特别是如果目标房客群如果是相对低收入人群，保温情况直接影响房客的utility bill。影响到房客是否能长期住下去。
以上仅仅是老瞎有限个人经验的要点，不可能涵盖所有情况，也肯定存在很多不妥之处，各方面展开了瞎说会很长很长。希望能对朋友们有帮助。在这个坛子里，老瞎学到了很多东西，希望能有所回馈。
祝朋友们新的一年百尺竿头更进一步，努力发财，身体健康，家庭和睦。
