请大家讨论讨论这样的房子有什么投资价值

http://www.redfin.com/CA/Monterey-Park/216-S-Ramona-Ave-91754/home/6973077

这个房子一出来我就看到了。没2天就pending。后来又出来，我打过电话去，说在under-contract。可以接受back order。对方说需要商业贷款。头款要放到40%估计才能顺利点拿到贷款。

房子158W。 8套小房子。2/1 bedroom。800尺不到。List上些的租金是1100。(我个人觉得在1000比较靠谱。因为我自己租过这个区3/2 bedroom 1200尺， 1250。)

每月 Gross income 1100*8*=8800

每月支出

贷款部分 ：（超过4个UNIT需要商业贷款）  30%头款 474000   利率15年4.5%   每月还贷$8461

Property tax部分： 1580000*1.25%/12=1645

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每月是负现金-1306 。

其余每月维修费用，空置房费用，水费电费garden费用，保险费用。算下来每月负现金-2000

附加条件，房子可以租到1100。（虽然我认为够呛啊）这么差的收入支出，（商业贷款估计做不下来？）

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Sorry 整理得有点乱。我只是想拿出这个房子讨论。在我看来，没有什么价值。却为什么一出来就抢掉。是否有什么价值，我看不到？

这个区是LA老华人区。租房需求旺盛。但是租金不会太高。基本都是这个价位。风暴中，这个区的house也没怎么跌。假如说买这个房子的投资者是看了以后升值？那也不合理，租金涨不了太多，再升值以后也难脱手？因为CAP太太低了。

我唯一能想到的是，难道是以后他们想推了房子重建？建更多的房子？2层的？或者PDU？独栋卖？但这个是否会设计到修改ZONE？工程太大了？

请大家讨论讨论？

 

 

 

 

 

 

 

 

所有跟帖： 

• Operation cost too high (30k for 8 units?) -borisg- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 12:06:37

• 要再计算operation cost 那就更负到不知道哪里去了。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 12:36:03

• 为什么要商业贷款呢？ -良石- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:02:40

• 一个property超过4个Unit 普通的房贷是不能做的。只能做商业贷款。假如我的信息是错误的，请纠正我。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:15:57

• 特意问了MORTGAGE BROKER， 说没有这个规定。 当然，此案数目大，住家的JUMBO LOAN 是不够。另外，各人的回 -良石- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 09:29:42

• terrible investment -planotx- ♂ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 14:09:53

• 或许是想改成旅馆，地点很好。 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 15:10:50

• 假如修改旅馆什么zoning会不会改变的？ -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 17:20:24

• 越看越象老人公寓，全是一层的 -SunshineInCA- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 20:01:06

• 这样啊。 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:43:25

• 如果有人买，那一定是做别的用的，旅馆有可能，也有可能是daycare什么的。 -说的好- ♀ (0 bytes) () 12/18/2012 postreply 16:54:57

• 我查过大LA地区的MULTIPE UNITS， CAP RATE 一般都是3-4%，真不知这些地主怎么运 -想说我就说- ♂ (93 bytes) () 12/18/2012 postreply 19:47:00

• 是啊。尤其西边如SANTA MONICA，burbank等好些的区。 那简直是惨不忍睹。3%的CAP还是建立在他们几十年前买的房 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:39:54

• cap 不高但升值潜力大。东西两岸的投资都是这样赌的。 -美蓝海- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 07:24:15

• 但是怎么涨。因为是Muti。房租不会涨多少。Muti的下家也是要考虑CAP的吧。赔本买卖总不愿意做吧。所以我看MUTI没办法涨哪 -小嗨- ♀ (0 bytes) () 12/19/2012 postreply 10:41:33