m-REIT 风险谈 - Leverage 篇

KnowAll · 2012-09-07 21:05:13Z

m-REIT 风险谈 - Leverage 篇简介

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在探讨m-REIT的别的风险之前，让我们先来认识m-REIT常用的增加盈利的手法：Leverage 。

m-REIT的自身的资本，来源于投资者的最初的投资，比方说股票的初发及增发。仅利用这些基本的资产来放贷或投资于以抵押贷款为抵押的债券，其盈利能力是受到限制的，因为这些资金总是有限的。一个增加盈利的基本办法，就是利用杠杆：Leverage。杠杆本身并不是高深学问。比方说你有一个 margin-enabled 的股票帐户，那么，你也获得了利用杠杆来增加股票获利的可能性。你的可动用的炒股的资金，一般会翻倍。如果你用了margin 的50%来炒股，那么你的 leverage ratio 就是 0.5:1。当然，股票账户的margin的利率是由你的Broker决定的。 m-REIT 采用的也是类似手法。只是他们借入的资本是基于较低的短期利率的资本，并利用这资本来进行有较高利率的借贷。这一点我们在《m-REIT风险谈-- Spread Risk篇》里已经谈过。这样，m-REIT 就获得了可动用比自身资本高得多的资金，通过Spread, 来获得更大的盈利。

每个m-REIT所采用的leverage的比例是不一样的。在一个季度里，这个比例可以是变动的。这取决于具体的m-REIT的运作模式和当时的风险承担能力。其基本的考虑包括：

1。当时的资产和债务比例

2。抵押资产本身的风险水平，

3。流动资金的水平，

4。再借款能力及信用水平，等等。

从m-REIT的10-Q表里，可以查到该m-REIT在过去的一个季度里的 leverage 的平均或季末时的比例。

Leverage从其本质上讲是m-REIT增加盈利的一种手段，并非是一种风险。Leverage ratio 越高，可动用的资金也越多。在同样的Spread水平上，可期望的盈利也会越高。但是使用这种手段，是有风险的。风险就在于用来作为抵押的资产本身的价值的变动。当leverage ratio在较高水平时，抵押资产的缩水（利率的变动等因素），会导致严重的资不抵债。后果如何，大概不必在这里详说了。因此，leverage ratio 的控制，和抵押资产本身的风险水平关系极大。相对来说，Agency RMBS (Residential Mortgage-Backed Security)的风险比non-Agency RMBS的风险要小得多。于是，主要投资于Agency RMBS 的m-REIT一般会采用相对较高的leverage ratio。下表列出了几个专注于Agency RMBS 的m-REIT在2012年第二季度的leverage 比例。

AGNC	CMO	CYS
7.5 : 1	8.05 :1	7.6 : 1

对于同时投资于Agency RMBS 和non-Agency RMBS的m-REIT, 一般leverage ratio 稍稍低点。比如 Invesco Mortgage Capital Inc. (IVR) 在今年第二季度的leverage ratio为 6.3. 但是，如果仔细地去看leverage在该m-REIT内部的分布的话，大家会看到，IVR 在Agency RMBS部分上的leverage ratio 达到了9.6，而在non-Agency RMBS部分上的leverage ratio仅有2.9！从这里可以看出m-REIT 是如何分配资源来减免风险去获得最大投资回报的。