加拿大房产热之后, 下一个投资机会加拿大萨斯喀彻温省的农地

来源: davidLeo 于 2012-09-01 12:05:18 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3857 bytes)

萨斯喀彻温省（Saskatchwan，简称萨省）于1905年正式成为加拿大的一个独立省份，它位于加拿大的中心地带，东邻曼尼托巴省，西邻阿尔伯塔省，南部与美国蒙太拿州和北达科他州接壤。萨省面积有65.19万平方公里，占全加拿大的6.5%，人口在2011年为 105万.

1.世界粮食的需求将会不断增加，而供给却不足

美国前国务卿基辛格曾经讲过：“谁控制了石油，谁就控制了所有国家；谁控制了货币，谁就控制了世界；谁控制了粮食，谁就控制了人类.”到2050年，预计全球人口将增加三分之一，从69亿增加到91亿人，对粮食的需求会增加的更多，达到70%；而农地正在减少。

同时我们的未来将面临高通货膨胀，商品投资大王吉姆·罗杰斯认为“面临高通胀，农产品将更值钱，应购买农田，将来开兰博基尼跑车的会是农夫。”在过去的三四十年中，我们已忽略农业这个使人类生存得以维系的产业，而未来农业将是对世界起到举足轻重作用的产业。萨省的农地正在成为许多大的基金公司、投资者和农场主的主要目标，其主要原因是萨省农地价格低，回报率高,是一项保值又增值的投资。

2.近年来世界各国的农地的价格普遍在上涨

从2008年以来，由于粮食价格的升高，世界各地的农地价格均在普遍上涨。例如美国，新西兰，欧洲的许多国家农地在上涨, 尽管美国及欧洲的房价在下跌。图1显示从1971年到2010年加拿大各省农地上涨的情况。

3. 萨省农地的稀缺性
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。尽管萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。

4.与加拿大其它省份和发达国家比较，萨省农地的价格最低

因为萨省有约占加拿大40%的农地，是世界上著名的面包篮子，萨省农地的价格与其它发达国家比较，仍然是最低之一。根据报道，2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元（见图1）。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全球的商品价格都较低，投资者知道那时候黄金、石油等也均处于低位。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民（包括公民和永久居民）购买萨省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，使得那时的萨省农地、居民住宅、商业地产价格都非常之低，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。

5.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给

由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求却在增加。性价比合适的农地出现了抢offer的现象，使萨省农地价格进入快速上涨的通道.

6. 萨省农地高的回报率和易于管理的模式

萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4%，从2004年到2011年平均每年回报率约是9%。这是很高且很稳定的回报率，而且比股票、基金更易于掌控，农地的回报分为两部分，第一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在4%-7%，萨省的住宅地产净回报（以萨斯卡通和里贾纳为例）在4%-7%。当农地的投资回报率与房产相近时，甚至农地回报率比住宅低2%，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：(1)农地使用寿命长，折旧率很低或是零，你可以耕作上百年，土地依然在那里。而房屋维修和维护是众所周知的。(2)农地的出租管理简单，适合异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。

7.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者。萨省是世界上著名的能源，矿产，农业大省，从全世界的矿业投资角度来看，萨省排名第三。同时萨省人口在快速的增长。

8.萨省除具有大量的肥沃的农地，还有丰富的淡水资源，占全世界的1.5%，占加拿大的7%。它是萨省农业发展的基础。萨省的农地有完善的道路，许多农地都通电，有些道边还通有自来水，天然气，。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。