声明：本人在德州 (Dallas area, Texas）。经验不一定适用于其他地方。
小地主通常也是新地主。首次做地主，期望不要太高。经验是要积累的，而且是要交“学费”的。因此 Hope for the best, plan for the worst。
一、选房子。
新地主建议不要去捡“便宜”。什么 Short Sale 啦，什么 Foreclosure 啦，等有了经验再碰。因为“买的永远没有卖的精”。倘若真的“价廉物美”，也轮不到你这菜鸟。
第一所房子，建议正儿八经买个状态比较好的小房子。也许回报率不高，甚至是负现金流，都不要紧。有经验后，这些可以赚回来。
地点尽量选近的，能在同一个社区更好。什么“远程管理”，日后再算。
二、经纪
买房子建议用经纪。除非你自己有经纪牌照，否则不用经纪省不了钱。因为卖家是支付佣金给卖方经纪的（通常6%）。至于卖方经纪怎样和买方经纪分成，卖家根本不管。因此你就算不用经纪，卖家也不会因此而降低售价。
如果你已经有心仪的房子，可以和你的经纪谈佣金回扣。通常愿意回扣1.5%（即3%的佣金对半分）。有的甚至只收$1000的固定费用，其他佣金归你。
有经纪，交易会比较规范。你也可以从中学习一些挑毛病、谈判的经验。
三、一切从实用出发
出租房和自住房不一样。许多Upgrade除了推高售价之外，对租金根本没有帮助。我自己觉得最有用的 Upgrade 就是硬木地板（Laminate 或 solid wood）。因为不需要为地毯清洁而烦恼。其次就是 granite countertop，比较吸引租客或买家。
四、装修
通常房子买下来后，要经过简单的“装修”才会出租。装修也是从实用出发：
1. 凡是和水有关的一定要做好。比方说检查各个龙头、盥洗盆、厕所、浴室、窗口、热水器是否有漏水、渗水的迹象。房屋外墙、屋檐等的防水措施一定要做好。Water Damage 通常是主要的维修开支。
2. 油漆。如果室内的油漆已经脱落，最好粉刷一下。光亮、整洁的墙壁会吸引住客。
五、放租
不建议用经纪。建议用 Flat Fee MLS。目前许多 Flat Fee MLS 两三百块钱就搞定，覆盖范围很广。除了在 MLS 数据库登录外，还包括如 realtor.com 等十多个著名网站。而且还包括了 central showing service（自己 Google "Central Showing Service"）。
给租客经纪的钱，不需要多，通常一、两百就够了。这样算下来，总共四、五百块。
当然，如果房子的地段好。你想连这四、五百也省，可以自己去插牌子，在 Criagslist 上登免费广告。
至于挑租客，网上有许多tenant screening和background check的服务，从二十多块到四、五十块都有。但值得注意的是，这些 report 都不当得真。因为它们都是收集对公众开放的资料。偏偏许多crimial record是不对公众开放的（可付费取得）。真的要做全面的调查，没有两、三百下不来。因此，二、三十块钱的 report 只能做参考用。自己一定要和 tenant 做 Interview，以及向他以前的房东了解。
六、管理
小地主/新地主最好是自己管理，而不是委托他人管理。因为：
1. 管理费通常是10%。对于小地主，这笔开支可不小。
2. 从小地主到大地主是个学习的过程。不亲自去管理，很难取得这些经验。
因为要自己管理，所以最好选比较近的房子。在同一个社区就更好。因为你知道该社区的特点，规则，流程。和 service provider （如 lawn service）砍价也很有优势－－“看，我的房子都在一个社区。全给你做，你可以省时、省汽油。给我个打个折吧！”
七、Home Warranty
如果你是正儿八经买的房子，会有一年的 Home Warranty。有什么东西坏了，可让 Warranty 公司修。一年过后，是继续买还是不买？
一般比较好的 Home Warranty 年费大概四、五百。每次 Service Fee 五、六十。如果有大的维修（如热水器、空调等），还是比较值的。否则每年白给四、五百，几年下来，白给好几千，自己找人维修也足够了。
但世事通常是－－你有的时候，用不着。需要用的时候，又没有了。通常的情况是：有 Warranty 的时候，没东西坏。刚过 Warranty ，东西就坏了。
我的观点是：看东西的使用年龄。譬如说，上一手的房主三年前刚换过空调，坏的可能性就相对低。如果空调已经连续使用了15年，坏的机率就比较大了。
如果实在不想费心，那就买 Warranty 吧。有两个好处：
1. 维修服务好，租客满意。加租的时候你理直气壮，租客也觉得物有所值。月租加个四、五十块钱，Warranty 的钱就回来。
2. Home Warranty 通常用的是有规模、有牌照的公司，零件质量、服务质量都比较有保障。
八、日常维修
装修工找个相熟的，价钱不会很离谱，还可以做你的 emergency PM。譬如，你在外地出差，租客说房子漏水。你让相熟的装修工去处理就行了。你不用担心他漫天开价。他也不担心你不付钱。
租客反映的问题，一定要有明确的答复。修就马上修，不用修就告诉他不用修，绝对不含糊。切记－－千万不要让租客自己做维修！
许多新地主很担心“负现金流”，总想贪点小便宜、省点钱，让租客自己去维修东西，结果往往会得不偿失：
1. 如果很容易修好，租客早就修好了，都懒得告诉你。
2. 如果不容易修的，租客通常修得不伦不类，最后还和你扯皮，要从租金中扣减。结果是你赔了夫人又折兵。
我的建议是：如果自己会修，就自己修。如果不会修，又非修不可，就老老实实找个专业的师傅来修。自己在旁边偷着学。
八、一切从简
出租房是越简单越好。你要假设租客都是懒的。如果他“什么都不做”，最坏会发生什么情况？
譬如，最近买了个 House。后院的窗口下种了玫瑰花，篱笆旁种了蓝莓。我老婆大人非常喜欢。但我就坚持要拔掉、铺上草皮。
如果租客像我老婆大人那样喜欢园艺，玫瑰和蓝莓固然为后院增色不少。如果租客懒得打理，玫瑰就越长越高，最后会把 Window screen 刺破。蓝莓也会变成原始森林，下面杂草丛生。
油漆也最好简化。尽量用商店里头的标准颜色，而不是特制色(customer color)。如果有多间出租房，统一颜色。譬如：主居室统一用米黄色，主餐室统一用暗红色。这样的好处是，如果油漆有破损，很容易修补，不需要去小心配色。否则，配不好就得整面墙重漆了，费时又费钱。
关于“一切从简”这个真理，《section 8 bible》中有详细论述。
九、与租客的关系
对租客要有礼貌，但不要太亲近。租客准时交租是义务，并不是因为你和他热乎，他就会多交点租。相反，有的租客恃熟卖熟，开始拖一两天租金，然后是三四天，然后越拖越迟。你催他，他还嬉皮笑脸－－“咱都这么熟了，还会赖你吗？”。
十、定时检查
不要收到租金就心安理得。一定要定时检查，把问题“扼杀在摇篮之中”。检查其实花不了多少时间，5 - 10 分钟就够了。
房子外面主要是看：
1. 草坪是否保养得好－－草太长、太短、太干、太少？野草太多？有没看到垃圾/杂物？
2. 灌木是否长得太长，碰到房屋外围？
3. 空调 (condenser unit)是否运作正常？是否有太多杂草、灌木长得太近？
4. 屋檐下的泥土是否流失严重？如果是，则要考虑添加泥土或加装导雨槽（gutter）。
房子里头主要是看：
1. 与水有关的东西（参见上面“四、装修”一节）。
2. 屋内是否整洁。有地毯的要特别注意是否污损。租客搬走之前通常会清洗地毯。刚洗完好像很干净，过不了多久，污渍就会显现出来。
3. 空调要更换滤网（Filter）和清洁管道。这些东西别指望租客会主动做。清洁管道很简单，倒点漂白水进排水管就是了。如果看见下面的盘子（drip pan）有水，那就是主排水管已经堵了，要马上处理。正常情况下 drip pan 应该是干的。
定时检查不仅可以让你了解房子的状况，而且也给租客一个信息“我可是认真的房东，别放肆”。
啰啰嗦嗦的说一大通，让大地主们都见笑了。当积累了经验后，资金流也稳定了，就可以尝试让管理公司管理。最后实现从房东向资本家的转变。
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