考虑重新贷款时的一个常见误区

来源: 万枫于 2012-06-04 20:28:39 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2021 bytes)

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读了喜儿2009的贴，觉得有个问题很有趣，想特别提出来讨论一下。

声明一下，本人不是专家，不是会计，不做贷款，更不是数学专业，我只不过是在这些年来不停地向银行借钱，有点久病成医的意思。久病成医的人，水平肯定不及专职医生，但说的话，病人好懂，所以，提出来讨论，让专业人士再作理论总结。

喜儿的问题里，提到一个大家非常熟悉的概念：每月按揭还贷里的利息部分，随还贷年限的延长而渐渐减少，而还如本金的部分渐渐增高。于是一个长时间没有重新贷款的Loan，剩下的年数不多了，每月还贷里大部分都是付到本金，只有很少部分付利息。和喜儿一样，许多人都会问，如果重新贷款，是不是不划算？其中最主要的言下之意，就是如果重新贷款，那就又要从头开始，每月还贷的大部分都是付利息，只有很少部分付本金了，所以不划算。甚至还有人认为，这种“先付利息后付本金”的还贷方法是银行故意设置的，用于保护他们的利益，而对借钱者不利。——其实这是一个误区。

仔细研究一下amortization schedule就可发现，每月还贷里付多少到利息，与贷款年限，还剩多少年，没有一点关系。它只和两样东西有关：1）你还欠多少钱，2）贷款利率。“先付利息后付本金”的还贷方法，它不偏袒任何一方，只是欠多少钱，还多少利息。一个不多，一个不少，没有提前，也没有滞后。

比如，喜儿的情况： 9 年前贷的款，15 年，剩6年。现在房子还欠10 万。假定这个月的本金欠款为10万，你这个月要付的利息就是10万乘以4.875%再除以12=$406。不管你贷的是15年还是30年，9 年前贷的款，还是1年前贷的款，只要这个月的本金欠款为10万，利率为4.875%，你这个月必定要付$406的利息——这是很公平的。只有付入本金的部分才与贷款年限，或还剩多少年有关——那是付给自己的更不存在不公平。

根据方圆贷款每天公布的利率，现在15年利率为2.875%，比4.875%低2%，10万的欠款，首月付利息$239.6加上付本金一共才$685，月少付利息$166第一年要少付近$2000（注意每月所欠本金在减少）。做重新贷款很合算。

如果喜儿想按原计划在6年内还完，也很容易解决，你只要每月还贷本金加利息$1514(首月多付$829到本金，以后渐多)，6年就还完了。

总之，是否重新贷款，主要是考虑利率和欠款量，老贷款还剩下多少年不必考虑。

最近比较忙，可能不能及时回帖，请原谅。

——万枫