网友新手123 给我们提供了一个很好的商业地产投资实例，正好本人喜欢纸上谈兵，姑且借此摆出来比划下。
投资对象是 Burger King ，地点在美国中西部，三千尺独立建筑，地产连起码十年的租约，价钱一百廾万，完全 NNN ，即地主不用负责任何维修和开销， 8%Cap Rate ，年回报率是九万六，即每月准时有八千刀收入直接转到自己帐户。
Burger King 租约在十来个名牌快餐店排名中，紧跟麦当劳老大排第二，属 B 级，信誉和稳定性都很好，一般这一级开价是 6% 到 7%Cap rate ，此例是 8% ，算高。
中西部历史上没有地震，洪灾，龙卷风，完全报销的机会少了很多。
正如斑竹所说，网友想贷款，这种商贷 , 银行会要求 30% 首付，由于对象属优品，贷方不需要您有丰富的经营实战经验，只要信用分数高，如 750 以上，基本可得到货款 , 和享有较低的利息。一百廾万的买价要八十四万借额，在此我用比较保守的算法，混集各种货款费用，假设实际年利 5.5% ，按廾年供法，月供本金加利息共 $5 ， 778.
这里先搁住，来个大布局，因这 BK 只有十年租约保证（这种保证 BK 在历史上是靠得住的，说话是算数的）即使十年后有 option to renew ，在此也不把它计划在内，这 deal 以十年为投资期，正好配合了商贷十年的计划。商贷不同房屋贷，没有政府的特别资助，房子再坏都可以有价，而商业地产有可能永远空置无人问津，网友的担心很真实，十年之后利息如何，真的无人可以估计，所以现在银行一般都采取最保守的计法，以 LIBOR 为基准， LIBOR 是 London Inter Bank Offered Rate 的简称，有 LIBOR 一年，五年，十年不同的 rate ，一般他们用五年或十年的，这似乎是个陷井，近两年 LIBOR 是百年不遇的低，通常历史上较低的，五年是 4% 左右，而近来是 0.75% 左右，十年是 5% 左右，近来是 1.75% 左右，他们用 LIBOR 加 3.5% 左右来定今天的商贷利率，所以五年期定在 4.25% 左右，十年期定在 5.25% 左右，那么十年后怎么算呢？他们告诉您将依据那时的 LIBOR 来浮动，同样加 3.5% ，表面很合理，但很容易要您付 7% 以上。所以，以下算的都是以十年为计划，计划十年后套现出来，卖了。
以年利 5.5% ，十年内每年供 5778 x 12 =69348 ，由于这个例您什么开支也没有，年现金流是 96000 - 69348 = $26652, 对比投入三十六万 (1.2 米的 30%) ，现金流净回报率是 26652 除以 360000 ，即 7.4% 。
至于实际回报率，由于所付利息只有 5.5% ，这比 Cap rate 8% 低，能产生杠杆效应，回报率奇高，变成 16% 。怎么算的？十年内平均年利息花了 $38000, 本金应是收入 , 所以平均每年实际收入是 96000 – 38000 = $58000, 而 $58000 除以投入的三十六万就是 16% 了。
另外，商业搂有一样税“优惠”，这就是折旧额可免税，折旧额计算颇复杂，象班竹座拥七八百万房产，随便有可能省了十来万不用打税， LOL 。不过在这 BK 实例上，因建筑物只三千尺，停车场很大，而地是不能折旧的，我估计这 BK 一年的折旧费只有六千刀，少了点，不过也不错。
总结十年内，花了三十六万 , 您的净总现金流是 $266520, 或实际回报共 $580000, 而最后还欠银行 $530000 ，这时您有几个选择：
一， BK 行使 option 续期了，如果是十年的，可照以前一样，卖一百廾万，有可能再卖高一些，因租金可能高了 10% 左右。这样还去 53 万，还剩 67 万进袋。
二， BK 行使 option ，但只确定为少于十年，那您要把卖价降低，或相对增加 Cap rate ，比如卖出一百万，或八十万，这样还去 53 万，还有 30 到 50 万进袋。
三． BK 不续约，人去楼空，您要想办法按时把那 53 万还了，或是重贷。产业要找新租客，或卖空搂，结果是可能打平，甚或贴钱还债，这是最坏的可能。
以下给一个 link ，是有关 BK 的资料：
http://www.netleaseadvisor.com/tenant.php?t=6
本人绝不是专家，水平比谁都不如，不介意拍砖，谢谢！
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