cash flow: 讲完了盈利，说风险

前几天争论一番正现金流是否是盈利的指标。我看法是，正现金指npv, 绝对是盈利指标。要有好的现金流npv, 就要寻找低于市场价，有好的租金，低的出租费用，有高的升值空间的房子。如需借贷，要能拿到低的利率。都是common sense 的东西，npv把他们都包括进去了。

其他的替代方法有 cap rate, cash on cash return, payback period .其实payback period = 1/ cap rate.

有一些朋友讲，现金流不是盈利指标，正现金流是指现金收入能足够付现金开销。在也没错。定义不同而已。其实，这里的正现金流是管理credit risk 的指标。它实际上讲的是debt service coverage ratio 大于1。debt coverage ratio 是指你每月的不包括房贷开销的纯租金与房贷开销之比。小于1，你就要从口袋里往外贴钱了。如果你用现金买的，你的debt coverage ratio 就无穷大了， credit risk 就非常小了。

多少为好，要看你口袋有多深了。你闲钱不多，无能力借钱，这个ratio 应控制在1.5 倍以上。

大家谈了其他风险，性格，喜好，健康，等等，都非常重要。可惜，这些都没法模式化。你很难建个股票估价模式，说只有心情淡定的可用。做股票房产的要健康，扫地的就不要了？

看，理论的东西就是那么苍白，讲出来的都是常识，重要的又成不了理论。 lol

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• 学习了，谢谢! -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 03/27/2012 postreply 13:04:58