我来反对万才子的关于NPV弱点的几条。

来源: sweetptt 于 2012-03-25 10:23:37 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3250 bytes)

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1）把买入成本作为NPV的第一项，这对于将来不出卖的项目，由于缺乏最后那个大头，整个NPV很难大于0，因此对反映好坏失去敏感性。

这世界上确实有投资一栋房产几百年的。英国几百年前的资产法现在仍旧被一些贵族引用作为他们逃避税收的一种方法。房产liquidation的时间比较长，是长期的投资，更有可能做到缺乏最后那个大头。试想持有一房三十年，每年通胀3%（当月数值），现在一元等于那时3.24元。如果你只专注最后那个大头，你可能会失望了。

投资在20年以上的，一般你可以把最后那个大头忽略不计了。这坛子炒股票的大拿可以给我证明在股价一个公司的时候，最后那个大头是不算的。比如微软的股价，难道我们要估价微软20年后可以卖多少钱？

在房产上，一般认为房产的价格不应超过20年的租金。这个是最高限，现实中远低于此数，所以20年的NPV（不卖）应该可以收回最初的投资。

我们之所以可以对长期投资的资产忽略最后那个大头，是因为PV当中的present。随着时间推移，红颜庶几，钱财终将风流云散。当然我不是说最后那个大头不重要，往往最后那个大头的PV都大于投资额。我只是说作为房产投资我们应着眼于长期投资，在这长期中能在不卖的情况下收回投资。

2）未来通胀率是变化的，不是一个固定的数值，也难以估计。通胀率估计的不确定性，带来NPV计算的不确定性。坛子里有老大5年前就说马上要恶性通胀了，结果现在的利率还在40年最低。不是国军无能，是共军太狡猾，预测不了的。

才子把通胀跟利率搞混了。现在利率为零，但本月通胀3%。通胀是个比较容易估计的数据，许多估计机构每月都有发表。NPV计算的不确定性不是通胀率估计的不确定性带来的。有一些更需要关注的东西，比如做生意的地方法制是否健全？对地主来说要考虑的是人口变迁，税负变化等不确定因素。这些应该在r上有所反应。

3）若干年后的房子的卖出价格无法估计，导致NPV计算的最后那一项有很大的不确定性。而且，这一项的数目是个大头，不同的假设，可给出完全不同的答案。比如,今天的房价是20万，那5年后设为30万，50万，还是15万？很不确定。

万才子的那些好文读来那是30年余韵不歇，风花雪夜，激情膨胀。但投资是平淡的，是无聊的。30年的时间轴任何大起大落都要抹平。全国平均几何？7.9%的年房价上升怎么样？

4）在未来通胀率，未来房价，和预期租金净收入这三项之中，租金预期净收入是唯一能有点靠谱估计项。但是由于打算持有房子多少年无法确定，所以总的租金预期净收入这一项，可随持有房子年限长短，而不同。还有，相对于其他项，租金预期净收入分量太轻——身子掉到井里靠耳朵是挂不住的。

当然如果你是短期投资者，或者持有房子多少年无法确定，那么你要有觉悟，因为你的risk比较大，所以有些很确定的事就不确定了。所以你要多多研究这个r。两个不同的人买同一个房子，r也会因两人的能力差异，持有策略而不同。

5） NPV计算，用的是投资和回报的加减法概念，只知道回报的绝对数而不知道相对数。比如计算出的NPV是正1万，这是多还是少呢？——不知道。因为若投资额为1千，这NPV是太好了。假如投资额为10个亿，这正1万的NPV是太糟了。当然，有一些补救的办法，如计算IRR, ROR等，但又有牵扯同样的和其他的问题。这里不讨论了。

NPV都已经计算出来了，绝对数和相对数都已经清清楚楚了。你要计算IRR（不提倡，完全错误的理论，特别是数据不线性，有多个IRR）,ROI都是举手之劳。最重要的是你有了一个更有力的武器，叫做sensitivity analysis。SA可以给出最有可能让你翻船的变量。

NPV是accounting的基本，用在房产上正是好方法。