net income 与 cash flow

楼下用Net Present Value 进行房地产估价的优点和局限性一文：

"值得一提的是，在书本和网上计算NPV的公式里的Cash flow（现金流）是有假设前提的——即假设所有的资产交付结算都是以现金方式计量的。也就是假设非现金项目为0，所以这Cash flow的意思其实就是Net Income。"

上面讲的是值得商榷的。Net income 在会计中通常是on accrual basis, 就是含有非现金项目如depreciation 的。但这net income 是可以无例外的转成cash net income。 The statement of cash flow 的第一部分，cash flow from operation, 做的就是这个。这两种net income 放映的是timing difference. 这与“ 假设所有的资产交付结算都是以现金方式计量的”没有什么关系的。

NPV为什么要去除非现金如depreciation呢？主要防止double accounting. C0的原始投资与accumulated depreciation 是一回事，不能两次计算的。当然还其他原因。

这里的争论许多是因为是定义不同引起的。“Cash flow的意思其实就是Net Income”一定会让老师皱眉的，LOL。改成“Cash flow的意思其实就是CASH Net Income”还行。

所有跟帖： 

• 谢谢你很专业化的补充。 -万枫- ♂ (0 bytes) () 03/25/2012 postreply 09:19:17

• 灌水而已。热闹热闹。LOL -commonsense888- ♀ (0 bytes) () 03/25/2012 postreply 10:30:10

• 根据你的意见，我做了删改，谢谢 -万枫- ♂ (0 bytes) () 03/25/2012 postreply 09:24:02