什么cash flow，appreciation，CAP，白菜白玉的，统统都是虚的。

只有EQUITY才是实在的。

我买房子，从来不算cash flow，CAP，appreciation rate，etc。因为那都是你的想象。都要做很多假定。

Cash flow和CAP rate，其实是一回事。在同一个local市场，两个类似的房子，市场价相仿，你以市场价购买，那么你的CAP rate一般是差不多的。算一次就好了。以后再怎么算，也算不出财富来。

如果一个房子市场价15万，你10万买到手了，那么你instantly赚到手了5万。和市场价相比，你算回报率的时候，分母减小了33%, 回报率就增大50%，cash flow能不好吗？

经常有BSO的帖子，讲自己的投资回报如何如何好，其实你自己观察的话，那都是因为这些投资人一开始买的时候就捡了个便宜。如果他是以市场价买的，回报肯定也很一般般。

所以，最关键的数据是：市场价多少？我的买价多少？

做地主好比是赛跑，你怎么有效管理，怎么运用资金，等等，都是怎么让你跑的更快的一些小技巧。可是你的买价，决定了你的起跑点在哪里。如果同样的一个房子，你花10万就买到了，我却花了15万，我已经输在了起跑线上，以后怎么追也追不上了。这就是为什么有的投资人不管市场千变万化，始终在轻轻松松赚钱。而有的投资人整天瞎忙，却见不到利润在哪里。

所有跟帖： 

• Agree! Btw, what does BSO mean? -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 18:45:23

• 据说是Bloody Show Off. -texastrader- ♂ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 18:46:08

• 这个汤坛too much BSO -392- ♂ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 19:14:45

• 我看比隔壁的大千好些 -texastrader- ♂ (41 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:15:58

• 那是不同的。 -392- ♂ (30 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:35:15

• 是啊，不读那些个研的话，没准儿 -美西游子- ♀ (138 bytes) () 12/08/2011 postreply 18:53:35

• 机会随时都有，但机会是给有准备的人，现在做啥机会最好呢？呵呵 -yasas- ♂ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 18:55:15

• 94,老算这些东西意义不大 --企鹅-- ♀ (94 bytes) () 12/08/2011 postreply 18:57:58

• "是你的买价，决定了你的起跑点在哪里" -planotx- ♂ (264 bytes) () 12/08/2011 postreply 19:03:32

• 卖的时间不一样结果也不一样。 -一夫- ♀ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 19:06:43

• 不能认同。这些ratios能帮助你投资分析。 -happyfolk- ♂ (149 bytes) () 12/08/2011 postreply 19:47:13

• 理论上是这样。 -texastrader- ♂ (120 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:08:51

• 知道你要讲目测的。许多人近视咋办？LOL -happyfolk- ♂ (54 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:30:34

• 希望看见老中眼界放宽些，像以前的台商韩商一样开始拥有商业房地产。 -美蓝海- ♀ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:11:16

• 据说哈，商业房地产远未见底。。。 -老黄牛888- ♂ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:15:06

• 据说啊，商业房地产的空置率35%。 -sweetptt- ♂ (101 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:22:36

• i see deals everywhere - how i see it -美蓝海- ♀ (0 bytes) () 12/08/2011 postreply 20:29:25