自学成才地主经验谈（掏粪工手记之三）

来源: borisg 于 2010-12-17 20:37:54 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (2330 bytes)

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今天有学生说发现臭虫。此前从未有，应该是她带进来的。赶紧买了杀虫剂，要她把所有铺盖拿去用热水洗。

回答大家的问题：

关于LLC，有易懂照着做的书。要注意各个州的细节不同。
我大部分的房产都是现金买的。新建LLC是不可能贷出款的。而且这些房子本身就很便宜，贷款还要花一大笔CLOSINGFEE. 也尝试过CASHOUT,但银行肯贷的数额太低。
PRIVATEＬＯＡＮ　是在我本人和LLC之间的。照样有现成的文本可以填。只要贷款的期限足够长，首付足够低（这都是完全合法地在贷方和借方间决定的），LLC就永远没有什么equity。假如发生法律纠纷房子被收，有ＰＲＩＶＡＴＥＬＯＡＮ在优先，其他只能是secondＬＩＥＮ－－这个，你的，民白？所以并不是finance的手段。
铅的问题各地不同。我们这里所有出租房是要求通过检验的。当然您如果愿意花一笔小钱，找某些检验员去做，问题就可以解决啦（完全合法）。
关于有人质疑为什么要辛辛苦苦掏大粪还要乐在其中，这个我必须坦白，假如每年到了年底不分他百八十万的就算不上过年，咱也不会想到干这个。我们大部分人说起来都是读了书有一门专长，想做自己喜欢的事。但是大家举举手，有多少人真正认为自己现在还是在干有意思的事，而且能干到退休？人应当有勇气改变自己的生活轨迹而不要等到途穷末路。做出租是我看得到的我做得来的事，我不认为很下贱或不上档次。至于其中的辛苦，确实是大部分人不愿承受的（明摆的例子，我的亲朋都知道我有很好的收益，但没人加入进来，请也不来）。但是你要是经受得住考验，成功的日子就在前面。今天的掏大粪，是为了将来的不必去掏大粪。成就一番事业哪有不经过一番磨难的。假如别人告诉你另外的故事，那都是骗你的。

喝口水接着写。

认真做一件事，要做好，比别人好，就必须搞清楚您的竞争对手是谁，您有哪些优势，应该去夺取哪些优势。

我们已经讨论过了顾客的市场（见前贴）。现在来分析市场上的竞争对手。

在我关心的这个市场里，SFH和2-4单元占绝大多数（>90%). 房主以本地零散小地主为主，在外地主由PM管理的可能有20%30%。当地大中地主可能有10%或略少。房地产的从业人员，由于门槛低，整体素质不高。消费者投诉服务行业的前十名，大部分与房产有关（卖旧车的还轮不上）。分散，缺乏资金，精力，管理能力，这是大多数小地主的特征o 比如典型的业余地主房产家产一笔账，收了钱就花了，该修理的时候不修小事拖成大事。这里的大地主中，不乏经过两三代人积累的家族拥有成百以上单元，以及积累的经验和人脉。这显然不是我们短期能赶上的。

但是我们可以有一个优势（仍然取决于怎样做来把它化作现实的优势），就是对现代信息的掌握。

（待续）

第一部分：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/273991.html
第二部分：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/274411.html