家居修理系列:卖房要略（6）小结

来源: borisg 于 2023-12-06 20:48:21 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6760 bytes)

家居修理系列:卖房要略（6）小结

卖房要略（6）小结

我在这部分里的讨论仅限于比较小的修整和更新，不包括大项目比如砸浴室换厨房这样的，这是出于我的能力和经验所限。

房子跟人一样，人保持自己的职业能力方能永远在劳务市场占据顶尖位置。房子也是，只有保持在新的状态才能捞到买家群体里上面那层油。你要的买家是有良好工作的住家，不是做出租房生意的，更不是做FLIPPER的。而一个房子要保持这个状态是要时不时放钱进去的，不是你搬进去啥也没干住了十五二十年还想要个好价钱。

我以前说过一个数字，一个一般的SFH，每年摊平了需要至少投入2000才能维持在市场上要到接近于新的价位，这是多年前说的，经过这些年通货膨胀，不知道现在该多少了。对一个房子，特别是自己住过很多年的，不要带感情色彩，该拆的拆，该换的换，这是投资理性的决定。如果你住了10年，没干啥，卖的时候没花出去20000，那来的是一些鲨鱼一样的FLIPPER来宰你，你不想跟他们打交道。

根据行业统计，做以下更新会增加房屋的价值:

空调供暖: 5％
内部油漆: 2％
外部油漆: 2％
地毯: 2％
灯具: 1％
厨房: 7％
浴室: 7％
屋顶: 5％
晒台: 5％
加在一起: 36%

这些数字是买家买房子时考虑出价时愿意多出的数额，不等于做这些事的实际费用。做FLIPPER的人挣的就是这个差。

当然，你在这个房子里住了很多年，很多东西都是在陆陆续续地更新着的，比如你住了十五年，到第五年的时候换了个冰箱，第十年的时候换了屋顶。。。除非你买的房子是新的，上述要元在任何时候都是处于参差不齐的使用寿命阶段。如果从纯粹理性化量化的思维，这个房子的价值应该是全新的价值，减去各要元折旧的结果。比如一个假想的情况，一个跟市场上四十万的全新的房子类似的房子，被一对老夫妻住了四十年，到后来没能力维护了，放到市场上上述要元都没有残余价值了都要换，这就属于一个比较典型的彻底REHAB的情况，假如我上面说的数字都是实际更新的费用的话，这个房子的合理价值是四十万的64％，也就是256000美元。

这是极端的情况，绝大多数情况，上述要元都有一定的剩余价值，一个房子里的炉子用了10年，冰箱用了八年，应该大概减去各自价值的一半，依此类推。。。而人买房子出价钱的时候，没有人真正一项一项地去减去那些折旧，而是根据状况大概齐地合在一起给个印象分。一般来说，买家对剩余价值的估计是高估的，是非线性的，比如像上面都不能用了折旧是100％，大家都看得见，没人会出高于256000美元。如果折旧50％，很多东西看着还行（比如管道腐蚀了一半你看不到），你可能还是愿意出60％的价钱; 而如果房子里的东西折旧20％，基本看着还是新的，你可能会出90％的价钱。一个五年新的屋顶，你一点看不出来旧，有几个买家会在出价的时候因为这个打折扣除去1／4的价值呢。这是大众心理，你无可阻挡，你要是真的按折旧去出价是拿不到房子的，特别是比较新的房子。但是好处也有，你卖的时候也不需要按折旧的价钱去卖，自有人来接你的盘。

房子里的各种东西，卖的时候换与不换，跟剩余价值没关系，而是决定于买家的PERCEPTION。人主观认知的折旧是不同的。有的东西的剩余价值被买家高估，那你去换了就是白费力气，因为不换也能基本卖出这个价钱。有的还有剩余价值，但是如果你换了买家会给你多于更换的价值，那就是值得换的。以我系列前面几篇写到的，你换几个插座面板，给买家造成一个好印象，会多出钱，但是没有人真正去数你换了几个，该值多少。你是靠挣印象分来挣钱。

当然，每个人的能力和精力不一样，能做到哪份上也各尽所能，优化自己的投入和收益之间的比就是了。

提醒各位朋友，自己动手涉及水电等，需要了解当地法规。本人在这个集子里写的是过去做的事情，未必符合现在的规定，诸位看了我的帖子想自己动手，自己还得做功课。

我这个帖子是总结多年做出租物业积累的经验与大家分享写的系列之一。这个系列全部文章在我的博客里有兴趣的朋友可以去看。

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