在理财界，利用杠杆(Leverage)是个极具争议性的话题。由于不慎滥用杠杆可以导致倾家荡产的严重后果，很多传统的理财专家都强烈反对普通家庭过度使用除了自住房按揭贷款以外的杠杆，比如借钱投资股市或者出租房；有些保守的专家甚至反对利用房贷购买自住房。不过后者的这种观念，跟反对婚前性行为一样，已经主流社会抛弃了。
我觉得这些观点对于保证家庭资产的安全性是颇有道理的；但是理财界的共识就是：高回报必然意味着高风险。如果不承担任何风险，家庭资产的增长率势必会下降。况且，大部分年轻家庭都不太可能全款买到像样的房产。因此，我们必须接受家庭贷款买自住房的正当性和现实意义。
我今天就试图分析一下普通家庭常见的几种利用杠杆实现财富增长的方法。
一、利用杠杆买房
不论在美国还是在中国的大部分地区，房子开支都是普通家庭一生中最大的一笔。以我所在的加州硅谷核心地区圣克拉拉县为例，在2023年，别墅房(Single Family House)的中位数价格已经接近170万美元；而家庭中位数收入仅有15万美元；所以房价收入比是11倍。在中国的北京市和上海市，房价收入比更是达到匪夷所思的28倍以上。
因此，用房贷买房是很多家庭的无奈之下的“首选”。随着房价的上涨，家庭买房投入的首付在加了房贷的杠杆后，会快速增长。那么，如何计算这些买房款的投资收益率呢？
他山之石，可以攻玉。我们需要换一个思路，用买投资房的思路来分析，就一目了然了。
注意，为了简化问题，我们忽略所有和税收相关的问题。
假设你想买一个一百万元的房子租给别人。出租房的收益来自租金收入和房子价格的增长；而日常开支包括房子维修成本、房产税、管理费等等。假设你是全款买房，你的投资收益率 （Return On Investment) 就是：
ROI = （收益 - 开支）/ 投资本金
这里，投资本金就是买房子的100万元。以我所在的硅谷地区举例，这样一个别墅房的租金加上房子增值，每年大约在8万(8%)左右，而维修成本和地产税约为1.5万(1.5%)。那么该房子的投资收益率就是：
ROI = (8万 - 1.5万）/ 100万 = 6.5%
为了方便讨论，我们把全款买房取得的固有投资收益率定义为R。
下面分享加了杠杆的情况。假如我们买房时用了C元本金，从银行借了 N * C 元的贷款，利息率是 D。这里 N 就是你的杠杆率。在美国大部分地区，很多家庭买房时放20%的首付，贷80%的房贷，那么N就是4。在这种情况下，每年的房子净收益就是：
R * (1 + N）* C - N * C * D = (R + R * N - D * N) * C
那么这个C元投资的投资收益率就是：
ROI = (R + R * N - D * N) * C / C = R + (R - D) * N
这个收益率有两个部分构成：一个是房产本身的固定收益率R，另外就是杠杆部分的额外收益：(R - D) * N。
比如，如果R是6.5%，贷款利息 D 是4%，杠杆率是4，那么投资收益率就是：
ROI = 6.5% + (6.5% - 4%) * 4 = 16.5%
我们可以看出，杠杆率越高、固定收益率和利息率的差值越大，那么这个投资房的投资收益率就越高!
比如，如果投资者买的是固有收益率更高的公寓楼或者多单元独立屋，R=9%，杠杆率仍然为4，贷款利息率为5%，那么收益率为：
ROI = 9% + (9% - 5%) * 4 = 25%
当然，这个计算是假定投资房产生的现金流是正的；也就是说，房租是大于日常开支的(比如房贷、维修费和地产税)。这样，投资者不需要追加投资了。很多租售比比较低的地区和房型，比如硅谷的别墅房、或者中国一线城市的公寓房，就不太适合这种加很多杠杆的策略；除非投资者继续追加投资以平衡现金流。在这种情况下，我们的计算更加复杂，我就不再展开了；但是，最终得出的投资收益率是相差无几的。
介绍了如何计算出租房的投资收益率，我们再回头看自住房的投资。其实，我们买了自住房，相当于自己买了一个出租房，”租给了“自己住。因此，我们就可以简单用上面的计算估计自己买自住房的首付的投资收益率了。你只要到市面上找一个和自己房子类似的出租房，拿到房子的固有收益率数据；再套用上面的公式就行了。
在大部分情况下，与用贷款买出租房类似，利用房贷买自住房可以取得很高的资产收益率。这也就是为什么大部分理财专家都会鼓励年轻人尽早买房，快速积累家庭资产。
在美国，房贷贷款利息还有税务上的减免，这是政府发给普通家庭的又一个大礼包。这种天上掉下来的大馅饼，不容错过。
如何最大化这个房贷神器呢？就是尽量用较低的利息率贷更多的款，放大杠杆的威力。
当然，在持续还房贷的过程中，房贷余额占房子价格的比例会持续下降，也就是说杠杆率会持续下滑。为了保持原来的高投资收益率，可以考虑用返现再融资的办法(Cash-out Refinance)，把房子中的净值拿出来、把房贷规模变大。详情请看我先前的文章，“为什么提前还清房贷是一个糟糕透顶的主意？”
二、利用杠杆投资股市
毋庸置疑的是，这个策略，更加具有争议性！
首先，我们必须排除加了杠杆的基金产品，比如3倍纳斯达克指数ETF或者3倍标普500指数ETF。这些完全是投机产品，其持有的几乎都是短期期权产品，根本不是真正的公司股票；而且其波动性比迪斯尼乐园的过山车还大，普通投资者几乎无法承受。比如在2020年新冠疫情爆发时，3倍标普指数基金 SPXL在一个月内下跌了75%！另外，随着时间的流逝，这种基金会出现严重的衰变(Decay)，并最终导致基金价格无限趋近于零。
第二种加杠杆的办法是融资，即用自己持有的股票和基金仓位做抵押，从券商那里借钱买股票，并支付一定的利息。这种策略的风险也比较高：如果你的股票资产价格下跌到危险水平，券商为了自己的资金安全，会强制平仓。这意味着在低点卖掉股票，而这往往是极其糟糕的卖出时间。如果要玩这种策略，除了关注融资的利息率，一定注意不要加过高的杠杆，以避免股市下跌时被券商强制平仓。
第三种比较安全的策略是上文提到的从自住房里拿出资金来，投资股票基金。从根本上说，它和从现有房产里拿出资金买下一个出租房，是异曲同工的方法；只不过我们拿出的钱买了波动性较大的股票指数基金，而不是出租房。
为了故事的完整性，我们仍然用我们上面的方法，算算这种“混合策略”的投资收益率。
为了简单起见，我们假设一个家庭的房贷已经还清了，房子现价值是C。我们重新做房贷，把杠杆率提高，贷出 L%的净值。
我们仍然用R代表房子固有的投资收益率，用S代表股票基金的投资收益率。我们这些资金的收益就是：
R × C + (S - D) × L% * C
那么，房子净值C的投资收益率就是：
ROI = R + (S - D) × L%
依然按照先前的例子，R = 6.5%， L= 70，D(贷款利息) = 3%，S = 11% (比如，标普500指数基金的年化收益率)。那么，
ROI = 6.5% + 8% × 70% = 12.1%
可以看出，比房产固有收益率6.5%多出的5.6%，就是这个杠杆取得的额外收益！
如果在做返现再贷款之前，房贷并没有还清，比如房贷尚有L%，那么原有净值C的杠杆率N就是 L / (100 - L)，而收益率就是：
ROI = R + (R - D) × N
比如，R = 6.5%， L= 50，N= 50 / (100 - 50) = 1, D = 3%。那么，
ROI = 6.5% + (6.5% - 3%) × 1 = 10%
此时，如果做返现再贷款，把贷款额提高到L1%，贷出的资金就是：
（L1% - L%）× (1 + N) × C
那么总体的收益就是：
R × (1 + N) × C + (L1% - L%) × (1 + N) × C × S - D × L1% × C
收益率就是：
ROI = R × (1 + N) + (L1% - L%) × (1 + N) × S - D × L1%
比如，L = 50， L1 = 70，S = 11%，则：
ROI = 6.5 × (1 + 1) + (70% - 50%) × 2 × 11% - 3% × 70% = 15.3%
所以，返现再贷款把资产的收益率从10% 提高的15.3%，足足多了5.3%！
在过去8年，我一直采用这个策略。我的基金组合的收益率是14%, 利息率大约在3%左右，L1为70，L = 50, N = 1。那么，收益率就是：
ROI = 6.5% × (1 + 1) + 20% × 2 × 14% - 3% × 70% = 16.5%
所以，我取得的额外收益率就是 16.5% - 10% = 6.5%！
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