我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（2）
如山
（2009年7月31日）
3. 什么时候和什么地方的房产最值得买入？
A.自住房
根据以上分析，全美总体而言，最佳买入时段为一年后的一年之内(房产在最低价格，利息也维持在低位)。你可能会问，你不是说还有5年房地产才走出萧条期吗？请别忘记，我认为一年之后价格可能没升，但是利息升了的话所买的房子的每月成本就上升了。你就没拿到低利率的优势了。
但是，全美各地情况是不同的。就算是同一个州，一些地方之间也差别很大。既然我以为2000年的价格是底部，当地特殊因素（如行业性萧条）除外，任何一个地方的房地产价格跌低于2000年的价格，我认为都是过度correction，买入都没有风险。反过来说并非成立：是否不跌到2000年的水平买入就不合适？不是。我不知道你当地的经济状况、人口流动状况等等。我只说低于2000年不怕买入，高于2000年价格的我觉得不好说。
概括而言，没什么风险的自住房买入条件：1）房产价格跌低于2000年的价格；2）周围不是没什么人住的“鬼城”，或者充满Foreclosure 房和出租房（周围出租房不超过5%）；
B. 投资房与投资风险
对于投资房，除了以上条件1）和2）以外，还应该看租金回报。
根据网友从全美东西南北中不同地方来的消息，有些地方买入的房子Cap rate已经达到15%至20%。这样的回报假如已经考虑了空置率和人口流动的趋势因素在内的话，我也看不出有什么投资风险。就算空置率上升或者租金降低等因素导致Cap rate降下来，也还有很大的空间。请特别留意：1）租金是现在的价并且能够调查证实而不是历史上或者单是Agent说的数字；2)不是一个出租房超过30%或者遍布Foreclosure 房
的地方。
我认为根据个人的情况做一定的风险准备是应该，也是必要的。比如说相信房地产有5年的困难时期，就做足够的现金准备是一种安全的策略。但是对于一些太不可预测或者太大的风险程度，我不认为需要担心太多。比如有文章说加州将要垮掉。要是这个也担心的话，我真还不知道哪里是安全的。我读过文章说，波士顿外面的北大西洋会有一次300年一遇的海底火山爆发，高达300多米的海浪会将附近几个州都淹没；加州有百年一遇的大地震，整个加州都将夷为平地；西雅图附近的西太平洋有200百年一遇的巨大海啸，将会淹没附近几个州；黄石公园里有强大的火山可能要喷发，喷出的石灰高度达几百英哩，可以绕地球几周，附近几个州将被覆盖，无一生物能生存；中部平原地区有龙卷风；剩下干燥闷热的丘陵地带相当比较安全，那里每年有长时间的免费桑拿，不过好像没什么人愿意为了这个而搬去那里。
4. 买房的决定因素和机会成本
买自住房的决定因素是一个复杂的问题。除了上面从房产价值角度来看以外，还要看你的财务状况、工作或者生意范围、未来的个人计划、家庭计划、财务安排和个人爱好等等而定。另外，要是你当地的房地产没有跌到以上所说的程度，或者房价并没降到2001年就已经稳定下来，那怎么办？买还是不买？我认为没有一个简单的yes 或 no的答案。所以，一遇到网友问我关于买不买房的问题，除了具体问题我可以跟他们讨论之外，对应该不应该买我是很难提出意见的。因为自住房应该看作是一个消费品，而不是投资。比如说，你买进一个房子自住，没有租金收入，10年后，市场累积升幅20%，从投资数字看(加上卖出费用、累积通货膨胀和使用中的维修保养等等)，你多数可能是亏损了。但是你住了，你花钱享受了，这就是消费。
关于买投资房的决定因素，我们不得不谈“机会成本”的概念。简单而言，“机会成本”就是指你因为做这一件事而放弃另外一件事的成本。比如说，你用3万做down pay买一间出租房，换回来的现金年回报是10%；但是，假如你用这3万去投资股票或者别的可以拿到20%的年回报。那么你投资房产的现金机会成本是20%。就是说在这例子里你做出租房产的现金回报小于投资股票，机会成本大于实际收入，就是不合算。但是，要是你除了将现金买房产，只能放CD获取3%的年回报，那你做房产投资的机会成本就是3%。这样做房产投资回报就远大于你的机会成本，从现金回报的角度算你应该投资出租房。另外，除了现金以外，投资出租房还有你投入的时间精力这一部分的机会成本。同样，这也是因人而异。要是你的时间做别的事能够赚回更多的钱，你干吗要做出租房？就算你的空余时间不是要用来赚钱而是用休息或者干你喜欢的事，那评估休息或者干你喜欢的事的价值就是你的机会成本。我要是有CND上的女神，或者投资理财论坛上的米大和Longterminvestor的做股票投资的水平，就是那手指头轻轻往键盘上一按，十万百万的钱就哗啦啦流进口袋，我也不做这劳什子房地产了。机会成本是因人而异的，只有你自己才知道。
另外，有人用买入价与纯月租比大于100 （换算成Cap rate是12%）来判断投资房是否值得买入。对此我有不同看法。
在我这个区（同一个County的 12个卫星城和中上规模的中心城市，生活指数在全美属于中上），退回到1995年（再长的没有查过）我们也没法在正常市场交易中看到一个房子（SFH）满足这个回报率的。我自己的经历是，从2001年开始投入房地产，用来出租的房子，我买的几乎全部是Foreclosure物业。装修之后最差的是市场价的80%，大部分是市场价的75%或者以下（买入时的市场价格），但是我的Cap rate到现在平均才是6 %，换算成P/MR是200（现在的租金对比当时买入价）。我经常跟同行比较这个出租回报率，在我们这个区的范围内我的回报率已经是相当好的了（假如不说是最好的话）。我的租金回报率与Cap rate 等于12%（P/MR等于100）而言差一半。但是就现在，我的房产净值（有loan的物业，我用cash out refinance已经提出大于等于我投入的现金）还有30%以上。换句话说，你现在在我这个区能够买到Cap rate为6%的，你不用出租马上转手，都能收回20%左右的利润（扣除销售费用）。你说值得买还是不值得买呢？我出租房的Cap rate从买入到现在平均都没超过6.5%（任何时候的租金对比原来的买入价）。但是，就现在我卖出也依然有不错的利润回报。为了说明我自己的经验可以参考，我可以报一下我的出租房:最高峰时我拥有靠近中两位数的独立屋（SFH），现在是低两位数的独立屋（SFH）。
还有一个例子，有人问过我对买manufacturing home （指在single family home区，连地。不是在Manufacturing home park），现金流量很好，是否可以买。我建议千万要小心。除非这个物业与地价已经基本上相同或者几年以内新的可以考虑，但是还是要把每年价值run down的因素考虑进去。
对于长期投资，我也是一直主张买中价以下，特别是现在这个动荡的市场，有高的现金流量最安全。但是，你买的预计是高租金回报，但实际上空置率很大。或者就是一个充满foreclosure，少人住甚至没人敢住的“鬼城”，谈何回报呢？最后卖出
的钱加上全部现金流（每年流入减去流出）才是投资的总回报。不是单单每年的正现金流就能说明是一个好的回报。更不用说，你那高Cap rate要是只是理论计算的而不是实际的。还有一个因素请买Condo的留意，要是同一个Association的周围很多foreclosure的话，HOA fee很有可能会上升很多的。最近有一位网友告诉我，一个Condo原来的HOA fee是每月$300,现在已经升到$600。还说要加Assessment fee，感觉就像个无底洞。
在同样的物业种类和同样的地区情况下，买入的物业当然是Cap rate越高越好（P/MR越低越好）。有人问我，想要买的这个物业的 Cap rate算下来是6.5%，是否应该买？我不知道你周围的情况，要是跟我所在类似的区当然就是很不错了。但是你的周围要是就有Cap rate 12%（P/MR是100的），你干吗要买这个低回报的？那不是吃饱了撑的吗？所以不看具体的区具体的物业光用一个数字去比是不合适的。
诸位在大城市以及附近的可以比比看，是否很容易找回报率Cap rate是12%以上（P/MR是100以下）的，就算是现在这个萧条的房地产市场？那是不是说那些在租金低回报的地方十几年前都不要考虑做出租或者做房地产了？都不容易赚钱了？显然不是。在那些大城市低租金回报的地方，就算是8年前买入的房产，假如把握好卖出机会的话，早已经盘满钵满啦。就是现在卖出估计大部分也都有利润。
“条条大路通罗马”。没有一定之规。每个投资者都应该根据当时、当地的情况作出决策。虽然我们不应该什么都“用胜败论英雄”，但是在赚钱方面而言，说到底最终赚到好钱的就是好方法。
孙子兵法说，“故兵无常势，水无常形。能因敌变化而取胜者，谓之神。故五行无常胜，四时无常位，日有短长，月有死生”。什么事情都不能简单照套。都应该根据具体个案具体分析而定。
投资也好，投机也好，某种角度来说，时机就是一切（Timing is everything）。
诸位读者，读到这里千万不要误解我建议你们现在不管Cap rate多低都可以买，而是要具体分析。我想说的是，买Cap rate15%的不是就一定比买Cap rate 6.5%的最终回报高，或者更加安全，而是要具体分析。
以上我个人看法，不一定正确。请读者不要照抄照套。下面（3）再聊聊我自己具体怎么操作。
—————————————————————————————————————
参考：我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（1）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
注：我已经加贴了两张图在(1)。有兴趣的读者请到我的博客上看。
请阅读更多我的博客文章>>>
选择“Disable on www.wenxuecity.com”
选择“don't run on pages on this domain”
