这篇文章的题目，取自地产税务专家 Tom Wheelwright 所著的 Tax-Free Wealth 的第8章，Earn Better Income。我写的内容跟他写的并不相同，但我很喜欢他这种提法，算是借他个题目用用。
这里所说的收入的好坏，不是指获取收入的手段，不是说抢来的钱是坏的，老实巴交挣来的就是好钱。这里的好坏是指税率的好坏，收入是否是免税、少税、或者是延税？凡是能免税、延税、或者是低税率的，就是好的收入。相反，税率高，又马上需要交税的就是不好的收入。
我们挣来的税前每1元，税后能到手的，并不都是相同的，有的连一半都拿不到，有的可以拿到超过1元。我们需要做的，就是尽量去挣税后能拿到手多的那种钱。
这里说说几种收入类型。
1. 自雇收入
单从税率上讲，自雇收入是最不好的一种收入。且不说个人税是普通税率，最高联邦税37%，再加上像加州等州税高达13%，这两样加起来，一半的收入就没了。
除了个人收入税外，还有自雇税，自雇税有两部分：1）2.9%的Medicare，无收入上限；2）12.4%的社保税，有收入上限，超过上限的部分不需要交社保税。
如果再加上自雇税，大半的收入就没了。
这就是为什么，即便像演员、体育明星等收入高的群体，单靠收入来积累财富也很难，主要是税太高，辛苦挣的钱到手的只有一小半。
地产中短期倒卖房子（flipping）的收入，大多都属于自雇收入，需要交自雇税。倒卖房子是一种工作，不是投资。投资应该是资产本身靠时间来赚钱，而不是靠人来赚钱。基于这种原因，倒卖房子并不是积累财富一种很好的途径。
我自己有过自雇的经历，本来利润就不多，15.3%的自雇税，再加上个人收入税，赚的钱都交税了，感觉税法对自雇太不公平，甚至有些歧视。
当然，自雇也有好的一方面，有些花费可以从营收中减掉，有一定的弹性空间。
2. Long Term Capital Gain（LTCG）
LTCG享受的是最优惠的税率，目前税率分别是0%，15%和20%。
关于LTCG，这里想说两点。
第一，LTCG的最低税率是0。但是，它的bracket是包括普通收入的。在有工资收入的时候，可能很难使LTCG的税率为零，但是，退休后，若好好规划，使普通纳税收入降低，则有可能使越多的LTCG挤进零税率区间。
第二，既然LTCG是好东西，就要想办法看看能不能把别的税率的收入转换成LTCG。在房产投资上，通常有两种办法：
- 多分出个人资产，加速折旧。这样可以一石两鸟，不仅可以延税，同时可以把未来的Unrecaptured Section 1250 Gain（depreciation recapture）转换为LTCG。
- 如果当前租金利润太高，可以通过加大杠杆，购买更多房产，这样实际上是把当前的现金流，转换为未来的LTCG，也是同样的一举两得，延税加未来低税率。
以上两点对目前高收入的家庭，尤其有效。
当然，在股票投资上，可以通过长持，避免短炒，来获取LTCG，这个大家都知道。
3. 被动收入
单从税率上讲，被动收入不是什么好东西，属于普通税率。但被动收入的好处是可以人为掌控，包括人为地创造被动损失，用以抵消其它收入。这实际上也是相较于其他投资来说，地产投资最大的一个亮点。
熟悉地产投资的朋友都知道，有的人投资地产几十年，资产增加了有几十倍，基本都没交过一分钱的税。一般租金利润减去折旧后就没了，又有1031 exchange等延税手法，如果去世后再把房产传承给后代，政府根本就收不到半分利润税。
另外，如果你是低收入家庭，MAGI低于10万，比如没折旧前租金利润是1.5万，折旧有4万，也就是说折旧后你的房产有2.5万的租金损失，这2.5万就可以抵消你的普通收入，如果边际税率是22%的话，相当于省了5500的税。本来挣了1.5万，不仅不交税，还帮你减了5500的税，相当于挣了1元，拿回来1元多，这就是投资房产的美妙之处。当然MAGI高于15万，就没这好事了。
4. 卖投资房的利润
尽管卖房可以通过1031 exchange来延税，但如果无法做成1031 exchange的话，有卖房利润也不赖。
有些朋友可能会纳闷，怎么能把卖投资房的利润给独立分出来，好像有点怪怪的。
之所以把它独立分出来，是因为它是一种非常好的利润，至少从我目前有限的这点财务知识来说，我还找不到其它任何一种别的利润能跟它相提并论。
这是因为，卖投资房的利润，有两个优点：
- 它本身属于capital gain，已经享受了低税率的优惠，并且可以抵消其它任何的capital loss， 无论是股票，还是房产，或者是其它的capital loss。
- 它可以根据passive activity loss rules(PAL rules)，间接抵消被动损失。
自1987年美国税改以来，个人收入被分为三类：
- 普通收入
- 投资收入
- 被动收入
一般情况下，只允许同类收入之间可以相互抵消，不准跨类抵消，除非税法有明文规定允许跨类抵消。
我们常见的允许跨类抵消的有两种：
- 每年允许抵消的3000股票损失，是允许投资收入抵消普通收入
- 上面提到允许每年抵消2.5万被动损失，是允许被动收入抵消普通收入
而PAL rules，恰恰就允许卖房利润，间接抵消被动损失，又是一个特例。所以我们得好好利用。
如何好好利用卖房利润呢？
也不过是根据以上提到的两个优点：
- 尽可能多地抵消当年的capital loss，包括股票等其它投资的capital loss
- 尽可能多地抵消被动损失
那没被动损失咋办呢？
上面不是已经提到了吗，被动损失是可以人为地创造的，如果提早规划和布局的话。我们可以采取以下措施来增加被动损失：
- 在卖房的当年，或者之前买些房产，可以通过多分出个人资产，甚至通过Cost Segregation等加速折旧
- 已有的房产也不是不可以做Cost Segregation
- 有些需要的大修是否可以提前到卖房的当年
- 等等
总之，好东西就得好好利用，不用就白白给浪费掉了。
建宁 2023/11/3
