经历过两次房地产崩盘，近的一次2008年金融危机之后，许多人还记忆犹新。诱因是银行没有节操，乱放款，什么阿猫阿狗也能买房。您明明只有吃豆腐白菜的仨瓜两枣，非要打肿脸充胖子去吃牛扒海鲜。您明明连交房租都捉襟见肘，却瘦驴拉硬屎非要去买个房住。大量房屋因还不出贷款被银行收回，有些人死的很惨。也有些投资者果断杀入，全都赚到了。崩盘之后银行投鼠忌器，紧缩银根，贷款很难，否则部分人会发的很大。
房地产交易无非这几个方式。
1，mutiple listing 正常买卖，双方经纪人代理。
2，short sale 短售，房子降价出售低于贷款的价格。这个阶段，屋主仍然拥有产权，也可以住在房子里。
3，foreclosure 银行收回产权，自己或委托人去卖。
4，最后是拍卖auction，到此时房子便是案板上的鱼腩，人为刀俎。
2008年房地产崩盘基本上到第三步就消化掉了，没有成批量的大型拍卖会出现。租房市场不受影响，即使破产失去房子的人也要有地方住。所以，有现金流的出租房都可以挺过去。
九十年代初还没念完书便一头扎房市，后干脆书也不念了，反正我也不是念书的料，一见书本脑仁疼。家里另一位喜欢念书，转换身份，让她念，F1F2学生陪读身份要维持，也正好赶上第一次的房地产崩盘，不念书就有时间满大街hanging around 找房看房。以前的所有业余爱好全都弃之如敝履，只剩下一个爱好就看房子，哪怕是烂白菜房也拾之若珠玉。
看房归去马如飞，
去马如飞酒力微，
酒力微醒时已暮，
醒时已暮看房归。
几年里参加过的大型拍卖会几十次，每次拍卖会少则十几二十个房，多的一次有230个(范围包括南加州几个大县，其中的近50个房我有兴趣，去看过)。早上8点钟准时在Disneyland hotel开始，可以算算，平均两分半到三分钟卖一个房，卖完需要多少时间？机会稍纵即逝，当断不断必受其乱，自己喜欢的妹子不去追，一转眼就成了人家的妹子。必须果断出击痛下杀手，一天就将四个房收入囊中，办完手续，两个人去海鲜阁搓一顿四磅龙虾庆祝一下，回到家里已经11点钟。
很少有人像我这么执着，经常是我自己去参加拍卖会，有时得手有时空手而归，得手的时候少，就当是学习过程。遇到钟意的房子可以千金一掷，闭眼跳河。也有不在我的区域，正好喘口气，休息一下。大酒店卖咖啡两块钱一杯，不喝！抠屁股嗦手指头，出酒店不远加油站只要五毛钱。有过一年买十三个房，经常是前面的房还没有close escrow，后面的open house正在进行时，这种激动人心的时刻恐怕要下辈子才可见到。
当时贷款很容易，甚至在电话里花不到半小时时间核对资料，用一个free and clear title房子抵押(有房子和有股票的区别看到没有？)，两星期后钱就打入帐户，这也为下一次的崩盘种下祸根。我们当时穷，大陆出来的那一代老留学生能有几个钱？穷有穷的好处，敢于孤注一掷破釜沉舟，贪婪的时候瞎子害眼豁出去，信用卡也上过，五年里吞下三十个房。现在回想起来有点屎壳郎掉进粪坑里，足吃足喝的感觉。不久卖掉两个，其中之一是白菜房为筹集自住房头款，做的正确。而另一个尔湾白玉房，卖的莫名其妙，仅仅持有三年，已经百分之百翻本头款。因为这个白玉房的现金流差，我的目光短浅，以为三年投资翻倍就很了不起。没想到二十多年来房价一路飙升，即使遇到08年再次崩盘也没多大影响，尔湾的房子抗跌，连续十几年被评为全国最安全城市(25万人口这一挡评选)，不是浪的虚名。眼看着几十上百万消失了，想起来就想抽自己大嘴 *****。
没有人能先知先觉，在房地产这行摸爬滚打多年后，得出结论。不可杀鸡取卵竭泽而渔，千万别落个小母牛就绝育，再想牛逼都不行了。当房子处于可卖可不卖，不卖！
九十年代第一次崩盘是市场存量严重过剩，不论售房市场还是租房市场。售房市场哀鸿遍野凄凄惨惨，便宜的房子举目皆是。为什么没人下手呢？我以前写过多篇回顾过，简单总结。
1，贷款利率高，信用分差借Conventional loan达15％-16％。绝对是高利贷，银行简直就是强盗。我的信用分好，设法借到FHA loan也要10％，而且附加苛刻条件，地税、贷款保险、水灾险等必须impound。人在矮檐下怎可不低头，只要借钱给我，全都接受。我不是太计较几十年下来要偿还的利息，而是注重先把钱赚到手，绞尽脑汁怎么省钱不如多花时间研究赚钱。
如果收入不高，弄个房子又大笔贷款，可以说是眉骨上长瘤子，成了额外负担。久而久之，磕瓜子坐马桶，入不敷出。最后，银行自食其果，欠还贷越来越多，房子被银行收回贱卖，银行也赔钱，借贷款和放贷款的双方双输，打嗝带放屁，两头没好气。也有少数赢家，放屁踩火药捻子，赶在点子上了，抓住了机遇，趁机抄底捞了一把。
2，定存利率也高，五年期10％。手里有十万放银行，什么不做一年吃一万利息。而十万投入房地产，回报率也就那么多，而且不能空置，否则有可能颗粒无收。周边朋友同事放屁摻沙子，连讽刺带打击，讥笑我是个傻逼，我自己也感觉蝙蝠身上插鸡毛，不知道自己算个什么鸟。
3，租房市场极差，即使便宜房很容易买回来，却很难租出去。租房市场见到大型公寓租一年免一个月房租，信用好不需要押金，并用补贴搬家费来抢房客，用薄利来维持生存。
因为贷款利率高，如果借款份额大，出租房空置期长，很可能挺不过去。这也是我坚决不用短期贷款的一个原因，不管浮动还是固定贷款，全部都用漫长的30年，25年HELOC也可用。油灯上炖猪蹄，猴年马月的事，起码每月还贷款负担轻。明者远见于未萌，智者避危于无形！
如果九十年代第一次崩盘您还在念书，或刚工作，或还没来美国，这次的机遇没赶上就罢了。08年第二次崩盘出现的机遇您在哪里呢？三年的疫情期间房地产逆势而为，可以说是又一次机遇，不同的是机遇之前没有发生崩盘，您又在做什么呢？房地产固然有周期，可以是惊人的相似，却不可以复制。许多人对已经失去的机遇捶胸顿足，却对眼前的机遇熟视无睹。长于春梦几多时，散似秋云无觅处。
2008底到2012初是我第二次杀入房市，买完最后一个房，山穷水尽弹尽粮绝。行到水穷处，坐看云起时。几个月后，忽如一夜春风来，千树万树梨花开。瓦片都有翻身日，困龙岂无上天时。之后到今天南加州的房价房租就像脱缰野马，一骑绝尘。
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