从现在到2024按揭贷款利率的变化预测
房地产价格和宏观经济息息相关。眼下关心宏观经济的人都会发现屋子里面的大象只有一头，那就是联储局的加息和减息的时刻表。
加息的时刻表基本已经有定论。未来再加1-2次。大家不确定是两件事，一个是未来会不会有衰退(recession), 一个是未来什么时候降息。
我们首先来看一下利率倒挂。因为利率倒挂对于过去recession的预测都非常准，过去几十年从来没有一次失误过。
见下图。灰色的竖线是recession（衰退）期。每次利率倒挂都会紧跟着衰退期，无一例外。倒挂时间越长，倒挂差额越高，后面的衰退事件越严重，时间越长。
这里简单科普几句利率倒挂。在正常市场，长期利率总是高于短期利率的。比如10年期的国债利率会比两年期的国债要高。因为长期利率暗含着更多的不确定性和风险。就像明天有人找你借钱。如果是下个月就还你，你可能利息都不要。但是如果借款人10年以后还你，可能需要更高的利息来补偿各种不确定性。
当长期利率和短期利率倒挂，就是短期利率的利息要高于长期利率的时候这，通常预示着市场进入了某种不正常的状态。也就预示着未来有一些不正常的事情会发生。
传统的判断认为利率出现倒挂是因为市场预期经济会进入衰退。衰退的时候会逼迫联储局会降息。所以在这个时候债券的trader会锁定一个比较好的长期利率，当降息的时候就可以挣钱。也就是说现在的短期利率虽然高，但是明年就跌下去了。比如面对两个贷款产品，A是5%（1年）+2%(9年），贷款产品B是4%（10年）。Trader会选择购买产品B而不是A。
这个预判的基础就是未来利率会跌。如果利率倒挂的时间越久，倒挂比例越低，也就意味着未来利率下降的幅度越大，越快。目前市场的利率倒挂幅度之大，时间之长，是过去50年前所未有的。这背后隐含的意思就是市场判断未来联储局被迫降息的幅度也是空前的。
利率倒挂导致recession的原因也可以微观经济层面，从银行经营模式去理解。银行的运行模式是存短贷长。就是吸纳储户的短期存款，然后用长期贷款的方式贷给企业。如果利率是倒挂的。比如短期存款利率是6%，长期贷款利率是4%。那么银行根本没有办法运转。总不能赔钱干买卖吧。企业拿不到贷款，最终会影响经济运行。这里面有一定的惯性影响。企业从拿不到贷款到消减生产规模，需要一定的时间。也就是为什么利率倒挂之后，要12-18个月才会出现recession的原因。
这只是传统思维对利率倒挂的理解。也有人不同意这个观点。也有人认为因为这一次利率倒挂是由于快速加息导致的。快速加息快速提高了短期利率，但是长期利率由于惯性的原因相对稳定，所以没有增长的那么快。和未来的经济衰退和降息预测没有关系。
另外一种观点认为，长期利率稳定没有像短期利率那样被快速推高。主要是市场对联储局控制通胀有信心。如果通胀能够被控制到2%，那么长期利率，现在4.5%的回报也是可以接受的。投资人不但是在A、B两种产品之间做对比。更多的投资人是把国债和股市做对比。股市的长期回报是7%左右。那么为何不去买低风险的4.5%的国债呢。未来不一定会出现recession.
上面各种观点，对是否会出现recession是见仁见智。我们普通老百姓其实也不是特别关心每个quarter的GDP是否是正的略有上升，还是负的略有下降。那是总统关心的事情。
大家最关心的还是未来的房贷按揭利率是多少？因为房贷利率直接决定了我今天是否应该买房子。如果未来的按揭利率维持在8%以上，房地产价格可能很难有快速增长。此外，对于锁定5年期的arm利率的人，他们此刻也在思考是现在卖出呢？还是硬撑到2025年。因为很多人是在2020年前后锁定的超低利率。按揭利率居高不下，未来他们不得不面对比较高的金融成本。
面对很多不确定性做分析的时候。我们先从确定的因素开始着手分析。
首先我们可以确定是按揭利率和10年期国债的关系。这是一个非常确定的关系。在过去50年里，按揭利率都是跟着国债利率走。30年按揭利率比10年国债平均高1.7%左右。几十年不变的东西，尤其是经历过80年代加息周期考验的关系。我们有充分的理由相信，未来依旧是这样的
第二个我们可以确定是利率倒挂总是会结束。因为违反市场规则的事情不会长久。10年国债的利率最终会比短期利率更高。结束利率倒挂的时候会出现四种可能性。
第一种可能性是长期利率上升。短期利率不变。长期利率上升至短期利率之上，从而结束利率倒挂。
第二种可能性是短期利率下降。长期利率不变。短期利率下降到长期利率之下。
第三种可能是短期利率下降，长期利率上升。大家各自让一步。市场恢复正常。
第四种可能是短期和长期利率都下降。短期利率下降地更快一点。长期利率微降。市场恢复正常。
除了这四种可能以外，数学上不存在其他的可能性了。
我们现在来看看历史上每次倒挂结束的时候。长期和短期的利率变化是怎样的。过去五次利率倒挂恢复到正常的时候，10年期长期利率和3个月的短期利率的变化如下图。
我们可以观察到这几个现象。
1.利率倒挂结束的时间点和降息时间点是一致的。换句话说，不降利息，利率倒挂不会结束。
2. 每次利率倒挂结束，恢复到正常。都是长期利率下降的缓慢，短期利率下降的飞快实现的。就是上面说的第四种情况。第四种情况是过去50年里，唯一的一种情况。其他三种情况没有出现过。
3. 联储局似乎能够提前3-6个月判断出recession即将到来。提前降息。除了80年代的那次以外。后面每次都做到了预判成功。
根据这个我们可以推断出未来的各种利率的走势。
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联储局降息之日。也就是利率倒挂结束之时。也是recession衰退迫在眉睫的时候。换句话说，联储局不降息，倒挂不会结束。
2. 联储局降息的时间越晚。利率倒挂的时间越长，未来衰退的动能越大，recession越惨烈。这次利率倒挂的时间之长已经是史无前例。联储局如果在2024年中还没开始降息，那么recession的强度也会是史无前例。鉴于这个考虑，联储局降息的时间表不会太晚。我感觉极大可能是2024年年中附近，不太可能晚于2024年底，除非发生一些极端事件。
3. 联储局降息的时候，一旦进入降息的通道，会维持一段时间。短期利率可以下降地飞快，比如在一年下降3%，但是长期10年期利率只会下降1-2%。
4. 根据上面的分析和推断。2023年按揭利率将继续在高位盘旋，在8%左右。2024年中后，按揭利率开始下降。下降幅度应该在1-2%的作用。最终稳定在6-7%。
最后第四点是我们小人物应该关心的事情。可以根据这个安排自己在房地产领域的投资。虽然还有各种黑天鹅的可能，但是这个预测是现在手上已经知道的信息的最大可能了。
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