当地主的风险

当地主的风险

今天的讨论提到了当地主的风险，确实是很好的话题。在BP上经常听到让人很心动的成功事例，华人的地产学堂也曾经风光无限，这些成功的事例，会让人忽视投房的风险。那地主的风险有哪些呢？

1. 空置和维修。

房地产非常区域性。我在相邻的两个county都有房子。1个房子可以空置3个月才能找合适的租客，另一个城市基本上1-2天。投资在人口流入，工作机会多的地方，当地主才会比较舒服，比较容易找到有支付能力的租客。

对策：有足够的现金流应对空置和维修。

     2）驱逐：地主必修课        

对策：有足够的现金流应对。

       （以前写的一篇关于现金流和增值的比较，链接放在这里） 

https://bbs.wenxuecity.com/archive/2021/tzlc/1497948.html

2. 火灾，

这个最可怕，我投资的区域有个公寓楼着火了，烧死了9个租客。像这样的情况，地主估计一夜回到解放前了。
对策：保持烟雾报警器，CO报警器的更新，灭火器的更新。town里的年检和section8 的年检其实是对地主的保护，迫使你把有安全隐患的危险早期处理了。

      3）官司， 有句话叫做地主迟早要被告的，问题是什么时候？

对策：买够保险。  

 4）欺骗：买房子被经纪骗，修房子被contractor 骗，贷款被假的贷款公司骗，closing 房子被假的wire instruction 骗，出租被租客骗，管理房子时被PM骗，sydication时被General Partner 骗， 等等。 

            对策：keep learning. 

在补充几条

5） 自然灾害（飓风，洪水）。这是天灾，不好对付。而且天灾多的地方，保险成本很高。

对策：避免flood zone, 或者买好保险。

6 人身安全。 常听到房东被租客杀，或者被抢劫的杀。

对策：避免和租客有直接的冲突。有问题找警察。避免差区，避免现金收钱。

当地主挣得不是easy money，就像JY老大说的，出租房是靠operation 挣钱的。不要想着买完了，交给PM，就可以躺平数钱了。 从某个角度说，PM和地主的利益是相对的。如果你不想管理租客，就要学会管理PM。

但是当你基本走过每个头疼的过程，投资收益还是挺好的，而且相对被动。每个月的现金流给了可以对老板说不的自由。