参加开发商的众筹要非常小心

今天和朋友聊到众筹，不经意想起三年前被人介绍去参加一个开发商的集资推荐会。那是2020年年初，疫情还没传到美国，我去那个开发商的办公室听他宣传，后来自己做了一些调查，还给这个开发商写 email 打电话，感觉他不太可靠。他有好几个大项目同时在集资，最吸引人的是靠近 Google 总部的办公楼改建成 townhouse 的项目。为了吸引投资，他在会上承诺如果借钱给他，他给的利息是20%，以他的资产做抵押。我去查他的资产，是一笔乱账，而且都曾经抵押出去过了。在和他打电话的时候，我发现他其实在玩庞氏游戏，借新债还旧债，所以决定不投他的项目。今天突然想起他，于是上网搜了一下，搜到下面这个新闻，虽然搜到的时候比较震惊，但是并不意外，这样的庞氏游戏迟早会出事：

https://www.losaltosonline.com/news/arrest-warrant-issued-for-bankrupt-developer-after-no-show-in-court/article_f895260a-4981-11ed-96e4-bb111346b76e.html

https://www.losaltosonline.com/news/investors-creditors-seeking-to-recoup-money-from-los-altos-developer/article_74a29d5c-0203-11ed-86fe-2b57a4cc7caf.html

我去年写过一篇关于众筹的文章，其中提到过的庞氏游戏就是指他：

https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1645973.html

大型开发项目的众筹风险很高，不要轻信开发商的甜言蜜语和承诺，特别是把摊子铺得太大一口气在做好几个项目的开发商，一旦资金链断了，投资人借出去的钱就很难要回来了。我当时想哪里存在没有风险的 20%利息的贷款，还有抵押的？大家参加众筹之前一定谨慎。If something sounds too good to be true, it most likely isn't true.

 

所有跟帖： 

• 谢谢分享！ -bmdj- ♀ (0 bytes) () 04/02/2023 postreply 23:44:38

• 我一直在投资众筹，每一笔钱都对应一个具体的房子，跟银行mortgage一样。 -田山碧水- ♀ (242 bytes) () 04/03/2023 postreply 01:19:29

• 按房子投安全一点，以被翻修的房子做抵押。成片社区开发就不一样了，开发商破产的话，剩下的最多是一块地。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:06:34

• 正经开发商融资应该有正常渠道，这种众筹很可能不规范有问题，甚至违反证券法 -tibuko- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:21:55

• 搞开发确实高风险，本质和投资 Angel funds一样，成功就回报高，失败就外婆家. -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:50:00

• 圭妈能多说说怎么调查这些公司的资产吗 -wait..- ♀ (140 bytes) () 04/03/2023 postreply 06:59:34

• 其实很多时候common sense已经能看到。要查的话，房产比较好办， -如山- ♂ (92 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:12:20

• 如山大师说得对。他的公司除了在开发的楼盘，没有别的抵押物，而且楼盘是靠众筹集资开发的。他用私人房子抵押，这个可以查， -圭妈- ♀ (392 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:15:48

• 谢谢如山和圭妈分享！又学到了一课 -wait..- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 21:54:13

• 提醒得好！开发是高风险的东西，自己做或几个懂行的知道风险在哪里的可以。凡承诺付 -如山- ♂ (60 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:09:03

• 10%利息的借款你都得准备肉包子打狗。 -pega- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:33:49

• 是的。他靠高利息吸引了很多投资人，这是诱饵，我知道有些投资人本身经济并不宽裕，又不够谨慎。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:19:09

• 凡是heavy value add or adjustable rate financing，我一律不参加 -pega- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 07:37:27

• 不知这种情况，法律上是有什么后果。是LLC破产则罢，还是欺诈... 投资人能拿会钱的可能性能有多大... -守月- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 08:13:07

• 这个case投资人基本打水漂了。公司和开发商个人都宣告破产，而且都资不抵债，没有资产可以赔偿债主。 -圭妈- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 09:21:19

• 所以我从来不参加众筹集资之类的活动，对一切号称回报超过8%的投资持怀疑态度。 -浅潜- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 10:50:45

• 凡是众筹的我一律躲开。 -闲来无事事- ♂ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 11:37:30

• 赞+100 -Iwanttofly- ♀ (0 bytes) () 04/03/2023 postreply 16:21:30

• 建议版主将这个帖子置顶。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 04/04/2023 postreply 06:53:00