Time and scale, TF8年小结

全职做TF八年，对JY说的TF靠的是time and scale深有体会。

 

2015年初试TF，买了一个小SF小试牛刀。4万买，3万修，租出去$1500一个月，6个月后从银行refi拿出9万。之前投入的7月都收回了，还多出2万，付了mortgage每月还有$900的net cashflow。 当时没上过投坦，也不知道有个biggerpocket，没听说过BRRR，只觉得这个空手套白狼的生意too good to be true. 抱着怀疑的态度又买了两个，回报率也跟第一个差不多。立马觉得这事儿可以做，于是到处借钱，市场上看得顺眼的银行房只要有钱就买。

 

刚开始做的三四年没想过能靠TF短时间赚大钱，更关注的是Cash flow. 目标就是scale up 提高efficiency并减少自己亲历亲为。最初自己参与做装修，plumbing, spackle, 换门窗都做过，到后来带工人做，再后来用contractor 做，一步步把自己从琐碎的事项解放出来。更多的时间去优化系统，找deal, 陪家人，打球，滑雪。

 

到今年算干了8年，手里有一百多门，净资产从当年的10多万到今天一千多万。主要是赶上了好时候，当了一回风口上的猪。原本计划干二十年到退休时能有一千万的净资产可以满足了，没想到赶上政府大放水，房价升值两倍多，千万目标提前实现了。这些都是账面资产，真正实惠的是房租的增长。规模大了，房租的增长带来现金流的增加很可观。

 

我的房产分布较广，跨度80多mile, 有大城市郊区的，也有位于三线城市的。回过头看，买在哪里的都有不少升值。只要现金流就可以做。对后期我也这么看，只要有现金流就做，需要留意的是，对未来房租的增长要保守计算，对broker给出的pro forma的数字要打折扣。

所有跟帖： 

• 赞！8年100倍的回报。 -长生有容- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:17:46

• 厉害厉害！赞一个！ -jenning- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:25:18

• 赞百夫长，也赞出高徒的名师。我觉得80迈范围是小跨度，800迈是中跨度，几千迈算大跨度。哈哈。最大跨度范围投资者是建宁。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 16:50:54

• 建宁的知识深度我是非常佩服的，他的知识贴我都认真看几遍 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:11:19

• 向大佬学习 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 17:59:00

• 你效率更高，向你学习，我最近有点懒了 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:09:47

• 牛B，在哪一带？ 新英格兰？ -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:05:16

• 喔 新泽西 -佛州葛老- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:06:23

• 墙顶！厉害！ -DD2020- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:05:00

• TF是什么意思？ -Snowleaf- ♀ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:20:00

• TF赚到的钱可香了，您最好一边吃大餐一边听别人回答，很有带入感。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:42:03

• 我的理解是投房，当然掏粪也是避免不了的，哈哈 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:51:36

• 4万买3万修，1500租，简直就是造粪机! -老朽- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 18:46:03

• 那个时候简直是在捡钱，巴菲特的话是要听的，他2010年的时候就鼓励大家买房 -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 06:52:29

• 我记得他是13或14年才说的：我若有钱，会买下全美的住房。说完后对我的鼓励很大，对其他人的鼓励也很大，然后跟机构抢， -守月- ♀ (192 bytes) () 02/17/2023 postreply 22:08:36

• 恭喜祝贺！ -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 19:28:21

• 恭喜老弟跨入新阶段，LOL，掏粪一说，是我当年无聊叫起来的. -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 02/16/2023 postreply 21:41:00

• 厉害！ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 04:52:42

• 牛x! -吃货99- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 05:15:44

• 太牛了！ -donot1- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 05:42:49

• 2015年我们还在为提前付清房贷而高兴呢，后来又花钱把钱贷出来投资。 -backpack- ♀ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 08:51:16

• 8年千万，比从前那个10年千万还快！发财速度加快，感谢政府印钱 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 21:08:40

• 十年千万的现在向上亿努力 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 02/17/2023 postreply 21:40:00