美国卖出租房后报税注意事项

我们可以想象一下，卖投资房交税多少应该与以下因素有关：

• 卖价
• 卖房费用（包括经纪佣金和卖前维修费等）
• Basis

而Basis又与折旧有关。

所以，卖房报税最关键的还是折旧及recapture。关于这个话题，我刚写过一篇文章，建议有卖房要报税者先读它三遍：

      美国投资房卖后折旧的Recapture问题

这篇文章，实际上也不过是上一篇文章的补充解释。

继续上篇文章中的例子，不过这里把上例中的车道改为加建房间，与房子有关的四个折旧事件：

• 资产1： 房子
• 资产2： 新空调
• 资产3： 加建一个新房间
• 资产4： 新冰箱

上文中讲到，卖房时报税的关键是要把上面的事件做为四个独立的事件，也就是说，你是卖了四份资产，而不仅仅是卖了一个房子。

这四个卖的事件也不是不可以合并，比如资产1和3，这两者是可以合并的(两者必须都要增值才可以合并)，它们折旧recapture的税率都是一样的， 都是Unrecaptured Section 1250 Gain，是普通税率但不超过25%。

但贬值的资产，比如空调和冰箱，分开做为独立资产报税在税务上更有利。

另外像5年多的个人资产，比如冰箱，卖的时候不报也应该可以。不报的话那是假定它的现估值是零，至少对交税多少没影响。

实际上，卖房的总利润包括三部分：

• Unrecaptured Section 1250 Gain（利润）
• Long Term Capital Gain （利润）
• 普通税率（利润或损失）

无论是把卖房子做为一个资产来卖（总折旧加起来），还是分作四种资产来卖，上述三者的总和是相同的，所不同的是各自的分配比例。

总之，把单独折旧且贬值的资产做为独立的资产来报，在税务上是有利的。这应该是很多报税者常犯的错误。

（注： 非CPA，若又理解错误，欢迎指正！）

建宁 2023/2/11

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参考文章：

    为何报税时应从房产中多分出个人财产

 

所有跟帖： 

• 谢建宁！但对我来说太复杂了，我去年卖了一个房，我只打算把closing文章交给CPA好了，当然自己能懂一点是最好的。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 02/11/2023 postreply 14:54:00

• 谢谢建宁。我把你的1+4个链接又看了一遍，感觉理论上我大概是懂了。问个问题，卖房后报税，如何分得出冰箱空调车道的价值？ -守月- ♀ (317 bytes) () 02/11/2023 postreply 18:55:55

• 说几点 -jenning- ♂ (1011 bytes) () 02/11/2023 postreply 19:38:04

• CPA都在忙着报税呢，咱就摸着石头过河。我还有几层盔甲保护，撞到南墙我就回头，轻易撞不死，哈哈，总之你不必担心我。 -守月- ♀ (0 bytes) () 02/11/2023 postreply 19:54:18

• 是不是投资房子如果在LLC下面，卖掉更有利？ -Sunbury- ♀ (188 bytes) () 02/12/2023 postreply 18:11:33

• 一般来说，投资房放进S corp不是个太好的主意 -jenning- ♂ (92 bytes) () 02/12/2023 postreply 18:50:31