感谢投坛顺便也说说近期房市

来源: 海边的娃妈于 2023-02-09 11:34:53 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5563 bytes)

坐标，魁省蒙特利尔及周边。

我的一套小townhouse于两年前在这个时候上市招租，时逢冬季，是上市的最糟糕季节，当地也不是出租大市场，潜在的好租客了了无几。我当时没有足够市场数据和经验，在定价和选租客上很难定夺，那时候得到了投坛地主们不吝地分享经验和提供建议，帮我挑到了非常好的租客。

她按时交房租，事情不多，有事时，也多是邮件和短信就可以安排好。

刚搬进时，刷过一次墙由我负责油漆钱，我给budget，她买漆，她儿子刷。

杀一次蚂蚁，我提供几种home depot的药水选择，她去买，我报销。

维护一次driveway ，和隔壁的几家家邻居一起搞。

清洗一次空调，挂的位置高，很难搞，她找人, 约时间，合理的市价，我按发票转账，

今年涨租续签时要换油烟机，老的有七年了，去年告诉我有些小毛病，但没要求换，新的她从Amazon买，和老的基本同款，经我同意，她朋友安装。

这些零零碎碎的开销大约一千，她自己可以出的人工都帮我省了。期间我还做过一次appraisal，她也非常配合银行派去的evaluator，给出的评估价比我自己按市价估值要高出几万，自从她搬进，我也没再进去过，根据appraisal，我理解她把房子maintain的不错。总体感觉，我和我的这位租客相互体谅，相处愉快。

后来，我也请教过再购买出租房的一些问题，都得到的投坛地主的帮助，非常感激。

这两年里，我们这里的房市随着央行加息，也是由疫情时的疯狂市场，进入的转变期。前天，魁省房地产经纪人协会（acpiq）公布了一月份的数据，我主要分析了一下蒙特利尔岛以及南北岸的过去一年的情况来看市场的大方向。岛上康斗价格中位数41.45万比去年最高六月时46.5万跌了百分之10.86 ，北岸和南岸的single-family house中位价比去年最高五月时分别跌了百分之14.37和13.13，达到45万和50.3万。过去一年里，从最高点过后，价格下降， sales是下降趋势，active listings在上升，向有利于买家的方向发展，

我也顺便说说看到的季度数据（区域划分更细，最新到去年第四季度），岛上有些地区的康斗在去年第四季度已经进入买家市场（根据同期储存量和销售量的比例，acpiq定义买卖家市场）。但与2018， 2019 年的一段买家市场的时期比，尤其是南北岸的active listings还是比那时少好多。这两个市场能否达到买家市场，还得看接下来几个月市场情况。

从投资买家看来，在目前高利息下，五年期固定利息达到百分之六以上，加拿大和美国的劳工数据以及通胀数据还没有支持近期会降息。 45 万的投资房，百分之二十也就是九万downpayment， 36万loan，按百分之六算，25年期每月mortgage $2319, 加地税平均一月200到300，每月的流出至少2500，这还没有算condo fee。不管岛上和南北岸， 45万的房子，租金想达到2500，是非常具有挑战性的。这样的市场，小地主，像我自己，还是个微型地主，得先好好巴拉巴拉口袋，还想惦记现金流。。。

也看看有刚需的第一次买家，可以只付百分之五的downpayment，买政府指定的CMHC提供的房贷保险，银行可以提供低于给投资房的利息。看看一直在上涨的房租，第一次买家也许会入场，这样的买家会很多吗？这个数据我看不到。

要说卖家会大规模上市房子，可能性也不是很大，毕竟之前低利息时买进的（包括refinance），离五年到期还有时间。像房主过世，离婚等非卖不可的，这只能保持市场的最低供应量。如果讲受市场的momentum影响，owners会堵市场大规模下行而上市吗？还有比如堵会deep recessions, 战争恶化，战争规模扩大。这些因素央行更能看得清楚吧。

由acpiq公布的供需关系以及中位价表现出市场大方向下行趋势，需要多久才能进入买家市场，真是看不清楚。现在表现的下行趋势不完全代表某个价格区间或者某个特定的小区域。比如，在去年的第四季度数据里，南北岸都有地区康斗和single-family house 价格不降反升，销量也不见下跌。有可能这些地区对市场的反应晚于大的市场，就像蒙特利尔通常晚于多伦多，也有可能是受affordability的影响还有远程办公的继续。

说起远程办公，美国和日本都已经宣布五月份结束任何pandemic measures，加拿大虽然还没有宣布，但大概率也是快要宣布了。那么远程办公以及hybrid model 会结束吗？afford ability 对这些地区房市的positive 影响能否抵消掉恢复正常工作状态带来的negative影响？这能否对疫情期间升幅较小的城里的condo的带来positive影响呢？

三月蒙特利尔的寒冬就算结束，天气转暖，就要进入通常的房市销售旺季，房市的大方向，还有一些小范围市场，接下来几个月，拭目以待！