我的2022年投资理财总结

2022年好像什么也没有买，没有买新的投资房，没有买新的股票。主要的精力都花在不断地复盘，不断地学习上了。下面是主要的收获：

• 对投资房的日常管理有了很大的信心。从去年开始发生了租户和邻居闹矛盾，互相报复；还有租户因为收入原因长期欠租。通过协调和咨询，明白租户和邻居的矛盾属于他们之间的民事纠纷，房东没有介入的义务。欠租的租户也在年末一次将欠费一次还清。通过这些事，也真正体会了投资房并不是完全的被动投资，而是一门小生意的说法。与租户的互动也是一场人生的修炼，要学会善待他人。在租户没有履行合同义务的时候，要保持冷静，友好，客观的态度，了解其实际困难，一起找出解决的方案。切记不要只从自己的利益出发，做出损害和租户的互信的事。按照查理芒格的处事原则，在判断一件事是不是可以做，不是仅仅看这件事违法不违法，而是假设这件事如果在报纸上公布与众时，会不会符合公允，能不能让自己的邻居，甚至自己的敌人也同意自己的做法。坚持最高的道德标准，建立自己的最高信誉，用自己能够达到的最大的善行对待他人。好信誉是一个人最好的通行证。
• 对债务和投资的风险管理有了更深的了解。适度的债务可以帮自己买到超出自己现有资金无法支付的资产，但同时也限制了自己的选择。确实，正如圣经里所说的，债务人是债权人的奴隶。例如，因为必须每月付房贷，所以每月必须收到租户的房租，一旦租户因为各种各样的原因无法支付房租，作为房东必须自己垫付房租，由此产生的经济压力会对房东与租户的关系上造成压力，不利于事情的解决。这个时候，如果房东有足够的现金储备或欠租保险，那么他将可以从容的与租客沟通，达成双方都可以接受的解决方案。总的来说，正现金流的投资房需要的现金储备要少，房东可以对租户更宽容。所以，我的下一步的理财计划就是把总的投资房做成正现金流。
• 对今后的投资方向有了更清晰的认识。投资房确实能带来更大的，更稳定的收益，但这是必须基于有一定的房贷的前提下的。房贷成就了高收益，但同时限制了自己的人生选择。将来的十年，二十年，会发生什么，没有谁知道。特别是这个世界已经进入了上个经济周期的末端，黑天鹅事件会频繁发生，拥有一定的选择可能是必须的。所以，我觉得有必要在现有投资房实现正现金流后，将主要投资转向对股票指数和债券指数基金的定投。毕竟股票和债券的长期回报率并不必房地产差，同时它们具有在不确定环境下的灵活性。现在的感觉是，对SPY和DAX指数的定投就是巴菲特价值投资的凡人版。
• 投资的心态趋于成熟和理智。在刚开始的阶段，对投资房地产和股票有非常强的FOMO心理，总想抓住所有的机会。现在，可以整整一年什么也不做，就是多看看书，多了解自己感兴趣的话题，反而觉得这个过程更有意思。或许，通过投资的过程，了解自己，了解这个世界，才是我真正追求的。

所有跟帖： 

• 小地主都是给烦死的，90%的熬不过10年 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 05:42:00

• 我12年前下海时对你这句话印象深刻，12年过去了，庆幸还活着，不过你的话得说完：剩下那10%的小地主会怎么呢？ -windyLL- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:14:22

• 深有同感。我家的出租房一直由LD管理，因为LD的德语好，而我的德语是新学的，只够应付工作。 -杵家牛- ♂ (686 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:15:54

• 德国借房贷是个什么样的情况？要多少首付？房贷有多少年的固定利率，能不能讲讲？ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 06:52:24

• 糊涂兄，很有幸回答您的问题。您的博客我每篇都读了，满满的收获。 -杵家牛- ♂ (2704 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:15:38

• 谢谢你的肯定和信息！很赞同你的投资房产和股市的思维，投房就是做人的生意，应该有人性的考虑！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:32:07

• 据说德国很多人租房不买房，因为政府对房产投资有许多regulation，除非房价爆涨否则没多少利可图。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:40:06

• 我觉得德国政府的法规兼顾了长期投资和民生的需要，房价没有大起大落，反而适合普通人长期投资。 -杵家牛- ♂ (242 bytes) () 01/05/2023 postreply 09:46:42

• 欧洲不愧是社会主义的先驱，国内不少人对于将来的房改建议采用德式，搞不搞得成另说， -haomahaoma99- ♀ (51 bytes) () 01/05/2023 postreply 10:01:12

• 同意，可惜中国的房地产杠杆太高了，软着陆的难度太大。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:30:38

• 很有意思，多谢分享 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:53:42

• 前十年求生，第二个10年求什么？ -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:06:38

• 喜欢芒格，多半也会喜欢稻盛和夫。成功经商与成功做人不矛盾。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:12:33

• 稻盛和夫的经营之道我是似懂非懂，看完了似乎懂了，然而却什么也用不上。 -杵家牛- ♂ (695 bytes) () 01/05/2023 postreply 13:02:40

• 好文，充满了智慧，我和女儿说我们比他们（租客）幸运，其实，哈哈哈，我的租客都比我有钱 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:34:26

• 谢谢鼓励！我觉得您一定比大部分的租户有钱，呵呵，就如您写的，要那么多钱干嘛？ -杵家牛- ♂ (108 bytes) () 01/05/2023 postreply 13:31:42

• 赞思考和感悟 -haomahaoma99- ♀ (208 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:34:40

• 不动产=卖-不-动-的-资产 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 07:58:04

• 你这样想这么多，肯定赚不到钱，你看看 -ZeroSumGame- ♂ (441 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:00:45

• 买房是投资，出租是经营。经营需要思考，也需要懂得人。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:05:26

• 买股是投资，炒股是经营。经营需要思考，也需要懂得股市。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:12:47

• 也不无道理，暴富有时候靠的就是运气+胆子。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:11:11

• 2010-2012那两年，善于思考的都看到了巨大的风险不敢买房，不怕死的直接买30个房现在都是巨富 -ZeroSumGame- ♂ (170 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:13:21

• 破产也是运气+胆子。做的都是同一件事。破产人的损失变成了富人的资产，不知算不算零和游戏。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:33:29

• 运有好坏，市场在上升段时好运多，下降段时坏运多，股市房市币市都如此，人生又何尝不是如此。 -haomahaoma99- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 08:46:57

• 谢谢Zero兄。我觉得您是对的。 -杵家牛- ♂ (926 bytes) () 01/05/2023 postreply 10:13:28

• s -大年- ♀ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:21:29

• 大家嘴上说羡慕淡定的，同时对投坛暴发户胆大的小地主又羡慕不已追着点赞投坛几个明星暴富地主，真是矛盾 -ZeroSumGame- ♂ (65 bytes) () 01/05/2023 postreply 14:20:40

• 呵呵。喜欢Zero兄的一针见血。 -杵家牛- ♂ (0 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:06:37

• 没什么好羡慕的，每个人过好自己的。 -大年- ♀ (394 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:26:13

• 在德国当地主真能财务自由吗？还是为人民服务？以首付25%为例，要买多少房能达到净收入是普通工资的两倍？靠两个双职工多少年 -让理想飞- ♀ (24 bytes) () 01/05/2023 postreply 12:31:32

• 让理想飞同学，您这个问题已经超出了我的能力范围了。 -杵家牛- ♂ (3488 bytes) () 01/05/2023 postreply 15:04:41

• 谢谢您码了这么多字。我老公是德国人，而且在慕尼黑住过几年。我就是好奇在对租客很保护的社会主义德国地主能很有的赚吗。不过 -让理想飞- ♀ (165 bytes) () 01/06/2023 postreply 12:57:03

• 谢谢您的回复。德国别的地方我不知道，但在慕尼黑投资房地产肯定是可以赚到钱的。 -杵家牛- ♂ (737 bytes) () 01/08/2023 postreply 03:41:09