有一个例子是2013-2014年时,我的中介给我介绍一个投资的公寓楼忘了具体是几百万了,要首付百分之二十剩下的问银行贷款,我当时算了一下首付,觉得对我风险太大,如果资金链断掉可能我无法承受,因此根本没有进一步去研究,最主要是他说了一下投资回报率比我当时其他DEAL都低,其实高杠杆回报率底是正常的,但最后总回报高于没有杠杆的投资,我不用杠杆20%的回报比不上用一定的杠杆10%的回报,因为你用了杠杆撬动的资金大,不用杠杆10万20%才两万,用杠杆100万10%是10万,抛去费用一般怎么也比不用杠杆2万多,因为风险高我只选择芝麻放弃了西瓜。不过后来有一次有事,找我的中介,发现他在那里当property manager。他把那栋楼,或者是楼群卖给了一个纽约的投资人,顺便把自己也推销了出去当那里的经理。据我所知那个物业在疫情前价值已翻倍,据那个中介说,租客比较好管理,因为集中所以每天去那里就上班而已,那里还带有健身房。我估计像这种投资有点赌博的意思,赌对了一仗就翻身。我虽然也赌但是我是分散投资房子,把全部资金都拿出来赌,少用银行的一些钱,就没有资金断裂的危险,大不了锁住一部分资金,但是按概率来讲不可能每一个都亏,虽然赚的也许有限但最后不会没饭吃。留得青山在,不愁没柴烧。这是我当时的想法。不过后来投资那些破房子很牵扯精力,后来再有公寓楼的投资机会就懒得去看了。
我说的贷款压力是指的杠杆高的贷款,能够一搏就翻身的那种贷款
所有跟帖:
• “赌对了一仗就翻身”,赌错了就成了老吴。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 16:55:07
• 加大杠杆=高倍回报 杠杆用尽=? -笔墨丹青- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:11:00
• 高杆干适用于对公寓楼使用,对独立屋风险比较大,不过我的格局小了一点 -learner4ever- ♂ (33 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:27
• 杠杆就是杠杆,与房型没有关系。买到不好的房子,管理不当,风险都一样。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:44:03
• 纽约投资人也可能付了50%头款,对他来说就是低风险 -xinxin76- ♀ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 17:20:45
• 你的做法确实适合你。可并不代表它就是“好的”或“对的”。投房的正路还是“四重魔力”,这点应当作为前提,并且它很重要。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:15:59
• 小小石头的四重魔力的帖子你有保存吗?论坛前几年的帖子都没了。我读过,现在所有理论没有超过那个的。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:19:30
• 现在最好别搬石头,容易失手砸了自己的脚,哈哈。不过,现在谈投资的人太少,我说几句,也就是平衡一下,让初来者有个大致概念。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:26:57
• 这正是我发表看法或反驳原因。房地产活动按照“四重魔力”理论操作才是正路。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:22:08
• TF的基本原则就是“论持久战”,而不是“一搏就翻身”,“一搏就翻身”是“大千”的目标。公寓 -xunde- ♂ (785 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:41:22
• LZ的做法,我知道的有,如风,太阳教主,包括波大等,都做得很成功,可正路子的威力更大,适合更多人。以前讨论很多很受益。 -守月- ♀ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 18:51:05
• 你说的这些网友自始至终不贷款?我不相信,除非他们满足我下面帖子的前两个条件。一:有外财; 二:非房地产投资赚了钱。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:03:11
• 集资也是贷款的一种形式。你不付给人家高于利息的利润,谁给你凑份子? -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:08:35
• 他们买的都是远低于五万的房子,很多只有两三万,超好的现金流 -jenning- ♂ (120 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:12:44
• 对于像我这样白手起家的,五万也不是小数目。 那时买个十五万的SF就要扔出4万多。我也可以买4万的单元啊,哪个合算? -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:34:48
• 如果我记忆还不离谱的话, -jenning- ♂ (463 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:52:06
• 我要是他,我会先把贷款额度用完。用两三万作首付买个十来万的,而不是现金买个两三万的破玩意。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:34:54
• 但不能否认,他做的很成功!当然也是时机好。 -jenning- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:40:37
• 他也许是无奈吧。他是辞了助理教授,哪个在先不清楚。没有了w2, 贷不到款。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:06:10
• 第一年就驱逐了10多个,这得有多大的心脏啊! -xunde- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:11:28
• 他后来似乎不很愉快,要干另外大事业。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:10
• 如风一两万的房子,五六年后涨到十几万。按这五年的增值幅度,现在大约值三十万一栋,略低于全美均价,不是破区。 -守月- ♀ (487 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:36:19
• 我开始投资房产时非但不满足你的条件,而且还受到额外的打击,收入减半 -learner4ever- ♂ (228 bytes) () 12/01/2022 postreply 20:47:42
• 我开始也没资金,用自住房拿出的二十来万加上七八万积蓄现金买了两个。其中一个cashout,作首付继续贷款作业。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 21:46:48
• 这就是典型的BRRRR,是投房的大众型标准模式。 -xunde- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:13:20
• 不管怎么努力,在加州要有几十个门,难呢。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 22:41:20
• 计算数量的同时,也要考虑房产价值,在加州的一个,顶中西部3-5个。 -xunde- ♂ (0 bytes) () 12/01/2022 postreply 23:37:34