当馅饼碰中你头的时候……

楼下同学今天被馅饼砸中，可喜可贺！

我一般认为，机会对所有人都是相对公平的，馅饼掉下来的时候，大部分人是没机会看到，一些人看到了但是时间地点不对，另外一些人看到但是觉得是陷阱，余下的有想接但是接不到，有接到又掉了，这个就是命了.

我今天就想说一个我的故事，这个故事我以前在投坛分享过的，故事里两个人，是第二个改变了我人生轨迹的人.

当年我是 full time builder, 手上有38个投资房，我家是开餐馆的，所以我经常去蹭饭，顾客都是常客，所以我经常就和客人坐一起聊天.

John是个Architect，也是一个传奇式的人物，他60年代在洛杉矶开业，前后两次卖了公司，环球风帆太平洋两次，然后开了个风帆船公司，亏光了然后回来Indiana重新开业，70年代中期修了这个40门的公寓楼，然后丢下给PM管，最后给City封了，bank foreclosed on him,然后他借钱把楼买回来, 重新翻修了，但是老头不是个做 operation的人，亏到姥姥家了.

这里就开始 interesting了，这些有钱人，基本上都没心思去掏粪的，所以天天和我叹气，那时候我是 builder, 刚开发的一个小区，本来对这个没什么兴趣的， 然后我家领导说，不如我们把它买下来，以后退休了可以继续做这个.

当时我家的钱，都是绑在开发区里，我就和老头说，不如你卖给我，seller financing, 我10年后重贷付清全款，老头就说，他借的钱不是银行贷款的，是他朋友家的，而他朋友，非常不幸的刚刚死了，他朋友的儿子 is the one taking care of the estate.

我和领导说，反正成与不成，就一个电话试一试，然后发现这个他朋友的儿子，Frank, networth 2.6 billion, and that was 2007.

所以这个就谈成了，因为老头两年都没付过贷款，Frank一直就想把房收回来.

我们是2.1米买入这个楼，但是共只拿出了5万6千刀！今天这个楼，每年带给我家领导20万零花钱.

买入这个楼以后，我才发现公寓楼的钱是哗啦啦的流，两年后我就结束了 builder的生意，基本半退，那个时候我就168个门.

这个项目后面的deal，就基本上是在这个项目的基础上，和银行商贷，如果没有这个楼的 performance,后面的deal就不容易拿到，始终小银行还是要看经验的.







 

所有跟帖： 

• 你家老头这么厉害你也算trust fund kid 了。能把父辈事业传承下来也是能人了 -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 21:47:44

• 感觉贵人是自家领导：） -攀攀妈的房产经- ♀ (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 22:02:57

• 同意 -永远正能量- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:43:29

• 仰视！ -windyLL- ♀ (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 23:02:30

• 跟着富人机会多 -mobius- ♂ (0 bytes) () 08/16/2022 postreply 23:19:16

• 发财原则：娶聪明老婆，生能干孩子。我在生活中也发现这个规律了。 -zacao- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 00:48:35

• 起点高还是有好处的。做BUILDER已经走在前面一步了。 -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 01:33:15

• 老婆大人是第二个贵人 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 04:22:39

• 谢谢老大分享，看看能不能吃下这个馅饼 -不声不响- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 04:55:48

• 厉害，老大有空讲讲为啥公寓楼里面钱哗哗的？ SFH不行吗？ 是efficiency比较差？synergy少？还是什么？ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 05:03:29

• tax, insurance, maintence all much lower per unit. -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:02

• my threes are all gold mine.. -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:38

• 规模效应， 40个门一下放大40倍 -xyzxyz123- ♀ (119 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:18:06

• 你计算有误吧，2.1米买40个公寓，2.1米需要买15-20个SFH才能匹配吧，不能拿一个橘子和一筐苹果去比 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:19:45

• 我试着回答一下，增加租金，减低消耗，提高NOI, 增加value, 重贷，空手道。其实就是BRRRR apt complex -不声不响- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:22:00

• 谢谢啊，只是觉得SFH也可以这样，而且我觉得SFH还有一个优点，可以hold 大的地，在发展比较好的地区，地的增值也可 -米奇的厨房- ♂ (14 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:30:03

• 我回坛后，写过一篇然后在空气里印钱，后来主要内容删了，因为会有 misleading的感觉. -smlandlord- ♂ (342 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:06:00

• 我好像读过那篇的，很有道理的。只是我觉得自己精力也不够。谢谢老大指点，很佩服。 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:37:02

• 老大有空给讲讲operation and execution. -南沙翁- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:42:09

• 他讲过，就是要建立自己的队伍，控制经营成本（翻新，修理，管理），然后涨租，双管齐下。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:04:47

• 谢谢分享 -Hebe20180101- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 05:33:02

• “2.1米买入这个楼，但是共只拿出了5万6千刀” 请老大说说那剩下2个米到底是银行贷款还是SELLER FINANCE？ -sqqqisbad- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 06:31:12

• 跟Seller去世朋友的儿子借的 -日月茗- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:13:21

• 故事就是Frank 给了私贷. -smlandlord- ♂ (822 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:20:58

• 哈哈，不同意你说的闭眼一跳了，你算清楚了才跳的，calculated risk -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:39:04

• 馅饼砸下来人要伸手去接，当然还要有人往下丢。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:40:12

• 我如果去接馅饼，很可能被砸死了， LOL -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 07:47:22

• 米奇，你的能干在于修单个的房。投资做大必须数量规模和大量贷款（重贷款）。土地的自然增值是缓慢的，做开发就能迅速实现价值。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 08:59:39

• 米奇房子少，但是她懂得多，这就是能干。 -大王叫我来巡山00- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:33:17

• 唉， 我还是在其他我更擅长的邻域做的，明年我家LD要是想干点什么，我估计会被拉壮丁 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:21:36

• FRANK and JOHN 应该都是贵人 -sqqqisbad- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 09:13:10

• John为啥会亏钱呢？去年冬天天上掉下一块馅饼，我们没敢接，现在依然想接了会怎样。 -笨蜗牛- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 10:51:36

• 房地产行业最重要的还是行动力，然后是判断力，智商一般就可 -michaelnyc- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 12:08:20

• 厉害！ -牛经沧海- ♂ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 16:11:00

• 厉害了。 -竹风_如火- ♀ (0 bytes) () 08/17/2022 postreply 18:05:47