问高手们一个百思不解的问题：什么样的房子宜投资？

所有的real estate business都是local, 也就是“十里不同俗”，本人地处新州，地税第二高的州。

在新州生活二十多年，只买了两个condo做投资。 我的投资原则是争取cash flow 打平或小负，15年后房屋升值，租金做为退休金的补充。 目前随着租金的上涨，都是正现金流了。可以说很不aggressive.

这么做对我来说有有原因的。一是起步晚，工作不稳定时不敢冒险，而且把时间放在工作和学习上rewards 更大。对出租房的处置本着最小maintenance的原则，雇agent 而不是自己筛选房客（曾经自己做了一次，太多不合格的申请者涌入）。

这样的话，对出租房的买入就要千挑万选，而不是一味图便宜。不仅要质量好，而且要责任轻，我是不敢买single family house 出租的。把租金控制在买类似的single family house 的mortgage 的 75%以下。比如2000 sft的single family house 的 30年 mortgage是$2400/m; 就把约1000 sqf 的condo 的租金控制在$1800/m. 当然这也是老黄历了。

我的问题是：1。如果我不控制租金的涨幅（当然也参考市场价），租户可能住不长。 同样的价钱他们可去买房了。对不对？ 2。 其实与问题1是同一个问题。控制租金当然决定了出租房的大下。可为什么有的投坛大拿们对此无感？ 有很多家庭要租2000+ sqf 的家庭房吗？ 我的思维误区在哪儿？

谢谢大家！

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 看了半天也没怎么明白你到底想问什么，每个人有自己的投资原则，只要对你work就可以了，我看你很清楚自己想要什么 -ljty1- ♂ (638 bytes) () 07/29/2022 postreply 12:42:06

• 谢谢大侠，也谢谢大家 -四九城- ♂ (477 bytes) () 07/29/2022 postreply 12:58:43

• 同样的价钱他们可去买房了。对不对？ -惨白的天使- ♂ (119 bytes) () 07/29/2022 postreply 12:43:28

• 有很多家庭要租2000+ sqf 的家庭房吗？ -惨白的天使- ♂ (14 bytes) () 07/29/2022 postreply 12:44:21

• 就像你问现在利率比7个月前翻了至少一倍为什么还有人买房一样？各花入各眼，哪里会有标准答案呢 -kcfx- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 12:49:03

• 哦我总算明白了你是在纠结该继续投资condo 还是SFH？大多数情况下都应该选择SFH因为一般来说增值比condo要好 -ljty1- ♂ (232 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:04:58

• 做总比不做强，有两个房收租比Ira,401k强的多，这些是死钱，越花越少，房租源源不断进来。市场上两千尺的房 -老朽- ♂ (759 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:24:47

• 再谢ljty1 及老朽 -四九城- ♂ (714 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:47:51

• 我的意思是有两个房租收入补贴，比靠存款和花ira,401k强，房租每月都进来，其他花一块少一块。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:08:58

• 我觉得投资出租房是为了增值，房租能抵消所有的开销就行（所谓正现金流），所以要挑增值潜力大的房子。condo好像不是。 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:27:11

• 长期来看，增值的百分比是一样的。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:35:32

• condo实现正现金流比较不容易，跟house 比。 -浅潜- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:47:02

• condo fee涨起来相当快，好像比通胀快 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:49:06

• 不太同意“condo房租源源不断进来”的判断，在新州不一定。 -四九城- ♂ (586 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:52:57

• 不以现金流投资出租房为目的的投资房产，都是耍流氓！ -hhtt- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:55:38

• 看来本坛流氓很多啊 -米奇的厨房- ♂ (177 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:02:09

• 哈哈哈 -圆萝卜- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 21:17:57

• 这么说吧，个人愚见，现金流是次要目的，增值是主要目的 :D -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:04:00

• 问题是在高房价地区不当流氓就只能在旁边看热闹，哈哈 -jenning- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:18:46

• 嗯呐！俺的投资方买的时候都没有正现金流，现在有了，是因为贷款付清了。LOL -thankful- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 16:20:15

• 哈哈，我也是有几个equity10万 20 万的房子，我当时买的还特别便宜，这样算现金流的话能没有吗。 -大王叫我来巡山00- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 16:48:06

• 两个女流氓，哈哈哈 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 16:59:46

• 那就只好忍气吞声接受这个称号了。 -大王叫我来巡山00- ♀ (177 bytes) () 07/29/2022 postreply 17:04:53

• 你是坏蛋！ -thankful- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 18:32:37

• 谁说的，我明明是好蛋！ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 19:07:55

• 房地产是个生意，大有大做，小有小做，能赚钱的就是好模式 -smlandlord- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:47:00

• 纽约和纽约附近（比如jersey City）基本都是condo， 地税和hoa fee 都很高，回报一般，但出奇的好租 -littleflake- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:47:45

• 因为有租控吧 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:50:05

• 新泽西没有租控，但地税实在是太高了 -littleflake- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:52:29

• 新泽西的房子好像这波没怎么涨啊 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:55:42

• 过去两年涨了不少，主要是纽约客使劲在郊区买房 -littleflake- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:59:16

• 北卡现在不错呀，刚评上美国最佳商业州。估计房价会大涨 :D -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:01:34

• 已经涨了很多了啊，俺不敢想象还能怎么大涨了，我的房子都已经2米左右了，难道要涨成3米？ -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:03:31

• 人有多大胆，房有多大。。。 -徒劳- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:15:03

• 租客也都是白领小年轻，相当好。往外走, 好学区的单家庭也可以，但找租客有时候挺烦，得仔细等待和选择 -littleflake- ♂ (259 bytes) () 07/29/2022 postreply 13:51:35

• 所有投资都要算汇报率，不管single还是condo，都是cash flow说话，单纯说好坏没有意义。 -Joi- ♀ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:02:33

• 楼主的意思是想在全职工作和租房管理精力中间找平衡，所以愿意牺牲回报率，应该可以理解 -littleflake- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:05:12

• 职业发展也是投资，尤其是在纽约和加州硅谷高发展地区，职业发展好了回报也是相当的不错 -littleflake- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:07:45

• Condo的HOA是个鸡肋，你控制不了，今后千刀都有可能。如果年轻专心投资职业生涯，做个VP或者Director不比TF差。别人 -daloon- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 14:59:00

• 得上到一定规模 -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 07/29/2022 postreply 15:27:18