投坛老坛主回来赴十年之约，好多多年没见的老ID也纷纷冒泡献身，好精彩! 老坛主用了大约二十年时间，从一个一个的单家庭住宅开始，连玩带闹的弄到半个亿的净资产，即没有高科技的快速致富，也没有贪污受贿的投机行为，没有坑蒙拐骗或毒品，，实打实的小地主地产致富，确实是我们的榜样。靠自己勤俭致富的特点是夜里能睡安稳觉，不做恶梦，不怕鬼敲门，做梦也只做娶媳妇的美梦。
自从2011年初开始投资房地产，早些年也是每年底都来凑热闹做年终总结。最近两年没来，这次一并补上。
我投资的房产大多都在我家附近步行五分钟到二十分钟，在大学附近，离市中心较近，有些房子离全美最高楼也就二十分钟的步行距离。房客以研究生和新毕业的职业人员为主。社区属于中上等，正常房价是在CAP 5%左右。2015年以前，因为2008年后的金融危机，房价特别低，所以可以买到CAP大于8%甚至大于10%的房产。随着房价的回升，之后就不太好找到正现金流好的房产了，所以2015年后，就改为自己开发建房。我的标准是CAP大于8%。当年看到投坛的关键字关总介绍自己盖房的经验，就联系了关总学习取经，关总人特别好，无保留传授，所以就照虎画猫自己开盖。开始两栋楼是请的GC包干。后来两栋是自己执刀做GC，主要是请的GC后来要价越来越高，而却有些加建改建的复杂些的工作又不愿意做，只好赶鸭子上架自己做GC。其实，自己做GC真的很累很烦。
前几年基本上每一年到一年半时间盖一栋4单元小楼，4单元小楼是我的最爱，即有多单元发展快的特点，还可以拿到非商业住宅贷款。
我是一个不加脚趾头算术不能过十的人，今天掐指一算还真没有数过来现在有多少栋房子了。2016年辞掉IT工作专职TF，辞工时的工资是$100/小时。做小地主就是要精打细算小本经营，我受如山大师影响较多，记得他说过用5毛钱干一块钱的事。所以我相对保守，贷款杠杆用到50%左右，发展的也慢一些。算算每年毛租金好像大概有1.2M，净现金流大约0.5M？(没具体算过大)。感觉最烦琐费时的工作就是月底和月初两天租金记账，虽然都是ZELLE，VENMO等付款，一笔一笔登记也好费时。听说过开餐馆的老板，每天晚上都提一大包票子回家数，每天数到手软，可想一张一张的数该有多烦。也听说大老板根本懒得数。我们个人消费要求不高，一般坐飞机只有长途飞行才舍得坐商务或头等舱，而却大多是用点换票。在飞机上能躺平了睡觉还是区别很大的。
今年本来觉得房价太高了，没有买房的计划。无奈一个多月前看到有一房产隔壁的一栋4单元小楼在卖，要价90万，在市场上挂了无个多月没卖出去。打电话给卖方代理，讨价还价81万5拿下。现在租金每月5千8，卖不出去是因为缺乏维修，外墙、房顶、窗户都漏水。我知道我可以稍微改进一下把租金提到8千左右，别小看增加的租金部分，那可全是净利润。提高单位面积的租金对于现金流差的地区特别重要。维修对咱也不是难事，花3到4万搞定后应该可以值1.1M。其实有房产在市场上挂的时间比较长可能是你的机会。
其实我感觉今年是卖房或房产置换的好时机。今年卖了两个离家较远的单家庭房，1031置换了一个离家近的破房子，以后什么时候高兴了，把它砸了盖个新的。现在还没想好盖什么，三个选项：1. 中高档单家庭，然后卖了；2. 五个Studio做AirBNB；3. 两个双层duplexe, 可以分成4个单元出租。感觉都不很理想，沉淀沉淀再想想。
儿子一家三口今年回到了我们附近安家了，有幸过上了含饴弄孙的日子。孙女去年夏天在香港出生，因为疫情今年夏天才能抱着。孙女去年出生时，我手里刚好有点特思拉股票，决定送孙女50股做礼物，当时是400多块一股，现在是$1000多一股了。准备让她拿到上大学 (可能每5年要REVIEW一下，看是否需要转换其它股票)，希望到时够交学费的。把这算做给孙女的投资理财第一课吧，就叫投资理财101，希望这是成功的一课。
一年老一年，撒尿的水流见细时间见长，美酒、牛排、大蟹之类的不敢多享用，只能多吃没滋没味的鸡肉青菜。拥抱生活，享受勤劳带来的财富使自己的生活更方便和快乐。
照片是近几年盖的几栋小房子，还有2019年底在南极拍的照片。
选择“Disable on www.wenxuecity.com”
选择“don't run on pages on this domain”
