二十五年前，搞房子从第一个小小的studio开始，一路走下来，温故知新，可供参考和借鉴。当我有十万的启动资金在手，最稳妥的做法就是在南加的Huntington Beach买个Fourplex，不到四十万，十万头款下去。当时不需要自住，即使以后自己住一个，另三个出租，每月还完贷款后，减去地税和其他开销，也可以打平，然后去打一份工，不管打什么工，不会饿死。
Fourplex 这样的设计方便自住加投资，自己住一个，另三个出租。至今四单位以下按自住房计算借贷款，利息比其他投资房起码低0.5个百分点，这是一种不错的以房养房投资房地产途径之一。当年橙县Fourplex 25-40万一个，沿海城市贵些。到今天也是这样的差距比例，Huntington Beach 160万-180万，Anaheim120-130万。
北加州压过南加州，湾区Burlingame 大约近50万一个，房子也老旧，建于1930年代。但湾区房地产涨价凶猛，估计目前有可能不止250万。如果二十多年前十几万头款下去，到今天赚出十几二十倍，回报率惊人，还没有计算房租。
来看九十年代中南加州汉庭顿海滩一个4plex 房租为例，去看过很多，35-40万左右，区不错，共六个独立车库加足够停车位。当年参与建筑一个新的，建筑费25万，现在恐怕要两三倍价钱。
总共房租$3400，用一个一房自住，其他收租支付开销基本可以打平。
三房$1000
两房$850
两房$850
一房$700
这是简单稳妥的赚钱方法，不需费脑子，也切实可行。二十五年后的今天，房租上涨，三十年贷款也所剩无几，房租的净收入每月会超过六千块，日常生活基本管够。即使胸无大志，小富即安，仅凭这一个4plex 就可以有资格不上班，而本钱只有十万啊?
现在总共租金约一万，减去自住和开销，年收入差不多六万，也算挤入中产阶级。
三房$3000
两房$2500
两房$2500
一房$2000
二十多年来利率不断下降，通过重新贷款，每月还贷款数额可以降低一千，更好的做法是cash out，用来再投资。
常常有人讨论赚够多少钱可以退休，每个人的生活标准不同，所以这个话题不可能有结论。可以肯定的说，凡是提出这个话题的，或许现在的财务状况不错，但一定对退休后的生活没有信心。我的绝大多数房客基本上是月光族，没有存款，今朝有酒今朝醉，明日愁来也不愁，根本不想退休后的事情。我也不想，有一堆破房子在手，房租不会因为退休而停下来。最多老的时候请人管理即可，现在正训练自己的人。
我们第一代华人移民在美国没有根基，所以喜欢喜欢未雨绸缪，规划退休后的事情。假设你无缚鸡之力，无寸箭之功，无深思之智，无一技之长。头脑简单，四肢不灵，学什么学不进去，吃什么什么香。玩什么都痛快，睡的还特别长。有个地方住，每月有几千块钱花，每天睡前一杯交欢酒，美人怀中搂，饭后一颗销魂烟，赛过活神仙。试问，二十几年前十万的本钱，做什么投资能保证过这种日子?
像这样的income property就是摇钱树，很少有人拿出来卖。投资income property现金流是生命线，房价的上升只是账面好看，南加州房租的上涨以往15年翻倍，如果今天买在好区160万的价位，或差区120万，十几二十年后依然是颗摇钱树。三年前我曾经作过预测，未来的几年里，房租上涨的百分比会超过房价上涨。即使遇到疫情的特殊情况，房价不按常理出牌，逆势而为，但房租上涨幅度依然令人满意。从现在起，房价上涨可能会放缓，而房租上涨停不下来。也就是说，投资出租房有安全保障。
假设你今天还在租房子住，努力工作存钱买房子，并已经存下40万，可以买一个一百万左右相当好的房子。中国人一般比较保守，喜欢多放头款少借钱，减轻每月还贷款。放35万头款，手里留点机动钱，借65万以现在的30年固定贷款利率，每月差不多要还近$3000连本带利，还贷款压力不小。
有些人怕借钱，40万可以在橙县买个一房一浴说的过去的condo。
如果你能本着先生产后生活的原则，income property不需要留机动钱，40万存款都砸下去买个160万 fourplex，自己住一房单位，另三个都租出去，用房租去还房贷款和其他所有开销。暂时能维持打平，但自己有地方住，不需要付房租。当然，房子是消耗品，随着房龄增加，维修费用会上升，要计算进去。每隔五年八年，需要钱用，随着房价上涨，随便弄点HELOC钱出来。Huntington Harbor 是很好的区，价钱会贵，房租也贵。很多Fourplex位于Anaheim，Santa Ana等城市，区不太好，都是低端打工者聚集，中国人不喜欢去住，买来收租可以，自住就算了。
十五年后，房租翻倍达到两万，减去自住一房和其他开销，每月会有八九千块钱净收入，年收入十万没什么问题。
即使最坏的情况发生，房价房租都停滞不前，三十年后还清贷款，也是用40万赚回一百多万。房价能上涨一倍就是赚两百多万，涨两三倍就赚出几百万，这个可能性非常大。投资房地产，图的是房价房租双增长，起码要逮住一个。南加州两个都能图到，或许用不了多少年，当房价房租上涨，便可以通过重新贷款套钱出来，或用去买自住房或去再投资。
一个人没啥本事就只能做点身体力行的粗工，趁着年轻力壮倒还无所谓， 年年岁岁花相似，岁岁年年人不同，二三十年后人老体衰做不动了，咋办？如果有点闲钱，不敢炒股，又没别的本事，用这个办法，贷点款，自己住个一房的，另三个出租，租金勉强可以打平，或略欠点，没啥关系，你就是个店小二，开出租车也没关系，只要有地方住，随便干点什么赚的钱也足可以先香了嘴里再臭了屁股。房租每年在上涨，同时自己住房解决了，撒尿洗萝卜，一举两得。
至于40万从哪里来?你没有不等于别人没有。几年前见过拿着六百万美元直接问我的呢，有这么多钱就简单了，我的意见是买个16unit apartment公寓，雇个onsite manager，躺沙滩上数钱就是了。也有人有150万，我说150万通过贷款也能买这么个公寓，但要贷款，你还不能躺沙滩上数钱，还得去上班，熬几年。
假设你现在有40万不投资房地产，投资股票，请教一下股市大拿，在股市里如何投资能有希望在15年后达到年收入10万?真诚讨论，光说买指股不能让人信服，因为你先要花两千块钱解决住房问题，不能睡大街上玩股票。
路有不同的走法，可以疾风劲驶，策马扬鞭；也可磨磨蹭蹭，走走停停。我当时并不满足于这样的小打小闹，不能致富，烟袋锅里炒鸡蛋，小捣鼓！耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油！
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