从以往旅游途中有感南加州房地产

来源: 老朽于 2021-06-11 13:08:52 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (12057 bytes)

投资论坛时不时就有人提出挣够多少米可以退休，或者退休后每月有多少收入才能生活上无忧无虑有滋有味。自从九十年代起，三十而立便果断立足房地产，到九十年代末被雷也被迫成为职业地主，靠吃瓦片为生。经营房地产可以说是一个种摇钱树过程，最初阶段很可能只有仨瓜俩枣，成熟后便硕果累累。所以，即使是开始阶段每月只有几千块钱净收入，也敢去游山玩水，早早处于半退休状态。再说，赚钱不是我的唯一目的，我追求的是三个自由，生活上无忧无虑的财务自由，工作上不看老板脸色的人身自由，以及拎包就走周游世界的时间自由。

打工上班，开餐馆做生意，甚至贩私走毒卖淫嫖娼都属于主动赚钱，基本上是手停口停。就算是湾区高薪码工，财务自由并不难。但你未必有拎包就走周游世界的时间自由，也会受到老板的管制不能说是有人身自由。绝大多数人一边上班努力赚钱一边努力存钱生怕未来和退休后生活品质降低。担心的是梦醒方知秋雨下，泪眼迷朦恨天涯。高薪码工赚什么一米半米的，本老爷没那个本事，那些赚钱赚到手抽筋，双B跑车任意行更不是我的命。我追求的是被动赚钱，不需要很多，够用就行。所谓够用就是旅游在外，邮轮住套间房，酒店四五星级以上，飞机商务舱即可。被动赚钱就是没有后顾之忧，不用为未来和退休以后着急上火，即使是躺在沙滩上钱还是会进来，甚至到了嗝屁着凉，下一代还能接着数钱，生生不已。

第一次踏上欧洲大陆探访的是花都巴黎，引用用文青的话，我把心留在了巴黎，每次去巴黎都会有时光倒流，旧梦总在的感觉。出去旅行我也喜欢关注当地的房市，曾经有在巴黎买个度假屋的梦想，无奈囊中羞涩，可望不可及。就像个叫花子路过烤鸭店，咽几口吐沫再空嚼几口，聊以自慰。今不如昔，仅仅二十多年时间，巴黎越来越让人失望，到处是人，乌央乌央的。过多的外来偷渡移民无正当职业，城市安全也令人堪忧。但巴黎就是巴黎，大醇小疵，瑕不掩瑜。依然是宝马奔驰香街路，凯旋门下辉煌如故。闲庭信步，暮然回首，巴黎妖姬对我不肖一顾。

二十年多里去过世界上许多地方，一些地方去过后会产生拥有一个度假屋的想法，德国富森、希腊圣岛、阳光加勒比、枫叶落基山，都让我们弦管相逐，流连忘返。并不是说我有这个能力，高山仰止，景行行止。虽不能至，心怀梦想。

一直和诺贝尔奖陪跑的村上春树在《挪威的森林》里有这一段话：

"少年时我们追求激情，成熟后却迷恋平庸"

平庸后会慢慢趋于理智和现实，想喝牛奶去超市买，不必养奶牛。喜欢什么地方就飞过去，找家好酒店住上几天一星期，轻松愉快，自由自在。世界上没有什么地方一定要去，而家则必须要回。

2018年我们从都柏林出发的冰岛行程中停靠在爱尔兰一个叫Cobh的港口。一百多年前的1912年，泰坦尼克号首航从英国出发去美洲大陆，Cobh是路过的最后一站，之后便在大西洋冰海沉船，全船两千两百多人中超过三分之二葬身鱼腹。

我们乘坐的是celebrity reflection这条船十二万多吨，泰坦尼克号是五万多吨。停靠Cobn这一站时间充裕，磨蹭到中午才下船，在周边漂亮的小镇转转。看到有房地产信息，拍照几张，比南加州房价略便宜一些。感觉在这种没落衰退，人口流逝的地方，房地产投资没什么油水。但从历史上看，房地产还是升值的。当地的一个很雄伟壮观教堂，建于1868年，十年建成，花费23万英镑，见图。放在今天，五千万不一定能建起来吧?这点钱也就够建一个独立住宅，还不能面积太大。人不能活150年，但是比较一下，如果150年前，你的祖先有23万，最大的可能是房产，这笔财产留给后代，也可以是现金，古董或者珠宝，到今天能变成多少钱呢?变成五千万的可能性很小吧！况且，房地产还有使用价值。

无意中看到一百多年前船票价钱，从英国利物浦到cobh是九英镑，现在多少钱不知道，通货膨胀是肯定的，但不至于九百英镑，而房地产涨价一百倍却很有可能，所以说房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一。当然，你的祖先如果在天朝150年前有这么多房地产，或者不管是什么形式的财产，四九年后通通充公，打土豪分田地，说不定枪毙，有钱就是罪过。

九十年代中，刚刚立足美国不久，学业不曾念完，殊方绝域，赤手空拳。一介书生，穷困潦倒。手无缚鸡之力，肩无扛柴之骨。脑无深思之智，身无一技之长。干什么什么不成，吃什么什么香。无论经验，资金，能力等各方面都是初级阶段，广厦美屋不敢想，先买个属于自己的栖身之地。前老板对我不错，让我们在他们的豪宅里蹭住了几年，自己的小屋就租出去，并且在没有买自住房压力下奋力一搏，傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮。杠杆用到极限，借了18笔贷款，扩张迅速。

人道酬诚，天道酬勤。二十多年的时间，目前第一个买的小破房价钱是三十多万美元，涨幅近十倍，够牛逼吧！更牛逼的是杠杆作用，只有25%头款，不到一万块钱进去，几十倍的本钱回来。加上房租现金流，最初的租金是$500，现在超过$1500。可以说是穿着裤衩背心进去，西装革履出来。在房地产投资上，我是属于现金流派，不管未来的升值诱惑有多大，如果放25%头款还要贴钱就放弃(目前利息低，在高房价的南加州放30%-35%头款，房租减去还贷款和其他开销，能打平就是胜利)。因为所有的房子都有现金流支撑，即使遇到08年金融危机房市崩盘，十几年苦心经营的房屋总资产缩水两三百万，任凭风吹雨打，我自岿然不动。放屁紧咬牙暗使一股劲，挺过去就柳暗花明。而投资的几支股票则凄凄惨惨，没挺过去股市崩盘，也怪自己没本事运气差，喝凉水塞牙放屁砸脚后跟，穿着西装进去，剩条裤衩出来。不对，是光着屁股出来，Washington mutual被清零，连条裤衩也没剩下。

气候因素使得加州房屋维护成本低，更重要的是在加州投资房地产得益于prop13，这是一条罩住房产业主利益的霸王条款。二十几年下来，房价涨到三十多万，地税依然没有超过七百。而一些高地税州，按今天三十万房价计算，地税恐怕超过七千。如果你拥有几个房，十几个房，几十个房呢?光交给政府地税一项，和高地税州的差别可能是一个中产阶级的年收入。

按国家大小排名，蕞尔小国摩纳哥是世界倒数第二，仅仅大于梵蒂冈。而房价则是世界第一，没有之一。南加州的房价，尤其是橙县orange county已经很高，绝对高于全国平均值。我的第一个投资房买于九十年代中期，$38000，低价拍卖拿下，自己有房地产经纪执照还省下了一点佣金。是一个麻雀虽小五脏俱全的studio，五百多英尺约五十平米，带carport另加open space。南加州的房价再贵，和摩纳哥房价相比较根本就是马尾巴穿豆腐，提不起来，你需要三百万美元买我最初的这个小破房还未必有停车位。

摩纳哥是典型旅游消费城市，满大街都是服务性行业，低端打工族是不可能住在摩纳哥的，只能住周边的法国。穷人也要有地方住，也不会睡大街上，如果没有穷人，餐馆商店就不要开，办公室和游乐场所也没人去打扫。但凡房价贵的地方都有共性，就是适合人类居住。广阔壮美的呼伦贝尔大草原，风吹草动见牛羊；奇峰错落、碧波澄澈的洛基山脉；以及湖光山色、喷泉瀑布的黄石公园，那都是蚊虫鼠蚁、奇花异草、飞禽走兽的世界。

穷人不需要富人一样可以生存，而富人需要穷人的衬托才可谓是富人。加州并不是满大街百万富翁横冲直闯，更多的是芸芸众生为了生计而东奔西忙。大浪淘沙，适者生存，高房价以及一些人非要和政治较劲而搬离加州，无可奈何花落去。大醇小疵，瑕不掩瑜，黄金之州，安居之地。士为知己而搏，良禽择木而栖，似曾相识燕归来，全美国37%的华人选择了加州。橙县orange county或许不大为人所知，而代表了南加州两千多万人口几个大县的洛杉矶则名扬四海。当然，林子大了什么样的鸟都有，大洛杉矶地区有些是很差的区。但是，鸟大了也飞过不同的林子，危邦不入乱城不居是我的原则。惹不起躲的起，惹不起砂锅惹抓篱，我去惹我惹的起的地方。

洛杉矶Los Angeles，天使之城，依山临海，月地云阶。昆山片玉，桂林一枝。棕榈树在明媚的阳光下随风摇逸，赏心悦目。强劲的工作需求让人蜂拥而至；优良的地理环境也让人趋之若鹜；温和舒适的气候更让人甘之如饴。鲜花盛开，清风自来。柳下桃蹊，乱分春色到人家；无奈归心，暗随流水到天涯。更多的人已把加州当神州，且把他乡做故乡。

泰坦尼克号最后一站爱尔兰港口Cobh