今天下午和物理博士聊了聊,我给你们画的参考线又提高了N个档次。虽然我上学时最惨的是物理成绩了。
当然,我和博士聊了聊他的投房故事,其中他提到买老TH的曲折,我表示赞同。在此做一个归类总结:
1)长投不宜进入房龄30年以上的TH, 因为这类房的HOA费总是奔波于修房之间,资金gap较大。
2)长投不宜进入小社区,比如少于50 units 。这类小社区又加上老旧,HOA 后备金储备pool又太小,又加剧了第一条的gap。
3)老+小的TH社区在一个城市中容易被边缘化,既得不到投资客追捧,又难得到自住客的欢心,左右两头不靠边。
4)长投也是投未来,无论租售都希望每年有足够的交易量来对敲产生comparable history, 体量小的社区,交易太少,很难产生价格上的有效抬升。
5)地主不宜进入高地税和高HOA fee的社区。这两个双高设计直接把你的operation cost每月提升10%以上。也确实有效把地主挡在门外。这类社区的设计就是为自住客设计,当然规模一般也不大。这类社区适合做高端seniors ,不用设计租控。
6)不宜进入PM管理不善的小区,你开车将整个小区转一圈,如果住户乱堆杂物,乱停车,绿化草木也欠打理,小区没有干净整洁之感,说明PM不力,如果长年如此,恐怕积重难返。
7)我谈的这些,可能大多数投TH的地主不会在意。因为如果你只追房价DEAL与现金流,我提到的这些要素,你们根本不会去想到。我们之所以think in and out of box 是因为有布局的需要,要有多种有利因素的筛选。当然,如果你做SFH,或者你做白菜与蓝领房就更不用上这些指标了。
8)有一些地主(甚至有lender)会认为我们扎堆投一两个小区,是不是有租控风险。我只能说:如果你了解什么是租控,一个小匹要投票通过租控的流程如何,百分比如何,现有的投资房比例多少。当然,唯一的问题是当一个小区出租房超50%,保险会有问题,FHA贷款可能做不了。所以最大可能的租控红线是50%,然后不再批准新的出租房,原来的就继续。
9)其实在白玉房TH小区不太容易超50%红线,毕竟如果有那么多交易对敲,价格肯定水涨船高,我们坐等抬轿的无所谓,那些要上山的轿夫在高价面前是会三思的,剩下只有自住客会进场。因此这是一个冲刺陡坡的过程。