颠覆房地产投资常理的新冠病毒

来源: 圭妈于 2020-03-21 23:30:18 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3303 bytes)

在新冠病毒尚未在美国传播以来，职业地主在房地产投资方面有以下一些共识。

第一，对于以现金流为衣食父母的职业地主而言，最适合产生现金流的是蓝领房，因为蓝领阶层的租客虽然有收入，但是收入不足以买房，只能长期租房。这样的租客最受老地主欢迎，因为保持高的现金流回报的关键之一是减少房子的turn over，而蓝领租客的turn over往往低于白领。而且，蓝领房往往也是位于cap rate相对较高的地区。

第二，学生公寓和老人公寓都是比较抗经济衰退的。

第三，在商业地产领域，因为网购的发展，商业地产的房东倾向于选择需要面对面服务的业主作为租客，例如餐馆，salon，课后辅导学校，daycare，牙医诊所等等。

第四，适合房地产投资的地点是人口稠密的地区。

这些都是资深老地主在经历多次经济危机之后积累的经验和共识。可是，一场百年一遇的新冠病毒疫情打破了以上地产投资领域的常理。在这次灾难之中，到目前为止，受影响最大的正是人口密度高的地区，正是需要靠面对面体验来赚钱的生意。而一些小业主因为生意下降太大，现金储备不足，正面临不得不裁员甚至倒闭的命运，进而使得大批的蓝领阶层人士因为收入减少而不能按时交付租金。很多大学关闭校门，让学生上网课，使得很多大学生提早退房，回家和父母住在一起。很多留学生为了躲避疫情，退掉租的房子逃回母国。因为老年人是最容易感染病毒的人群，疫情的爆发使得对于老人公寓的需求降低，已经直接导致了老人公寓的价值下跌。

这场特殊的瘟疫是一次extraordinary event。有时候，一次extraordinary event会让常理不work。但是，当一切恢复正常的时候，事物还是会按照常理进行。Extraordinary event总是暂时的，虽然它的冲击可能会很大，但总会过去。

我在美国一共经历过三次大的经济危机。第一次是2000年的网络泡沫崩溃。第二次是2008年次贷引起的经济衰退。第三次就是今年新冠病毒疫情扩散引起的股市崩盘。每次危机的到来都是在一片狂欢，大众的幸福指数很高，而且大多数人都感觉不到危机的时候发生的。从技术层面而言，能够安然度过危机的总是风险控制做得好的人。在地产投资方面，风险控制的关键是降低杠杆，增加现金储备和分散投资。能够从危机中发现机会的总是具备逆向思维的人。随着年纪渐长，我有时会试着从哲学的角度去思考危机，我感觉每次的危机都应证了“月满则亏，盛极必衰”这个规律。也许，从哲学角度而言，每次危机的发生都是不可避免的，是上天要人类不要忘记敬畏之心，包括对自然的敬畏和对市场的敬畏。经历了这三次大的危机，我感受到的是风险控制，逆向思维，以及敬畏之心。

希望所有的地主都能安然度过这场危机。雨过天晴，风雨之后见彩虹。