1031 Exchange 实战 5: 回报分析

来源: rapidestate 于 2019-06-24 19:15:48 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读： 次 (7009 bytes)

买房，卖房的盈利

Cost Price   Income Price
Down payment -35000   Seller credit 3000
Purchasing closing cost -2867   Price difference+down 155000
Rehab -10000   9 month Rent income 19800
Repair -2500   Half month rent 1000
Stove -450   Security Deposit 2000
Water heater -600      
Electric wire -8300      
Drywall repair -700      
13 Mortgage payments -20667      
Selling closing cost -1154      
1031 exchange fee -1500      
Utilities -580      
Total of Cost -84318   Total of Income 180800
Profit 96482      

 

1031 exchange前后对比

Before 1031 Purchase Price PITI Rent Raw cash flow Annual CF
Disposition property 175000 1590 2200 610 7323

After 1031

          
Replacement property 1 201400 1213 2425 1212 14548
Replacement property 2 140000 811 1685 874 10486
Replacement property 3 110000 259 1300 804* 9652*
Total 451400 2283 5410 2891 34686

每年的现金流对比 34686/7323=4.74。现金流增加374%. 每年现金流增加了$27364，回报比以前高很多的其中一个原因是原来是15年的贷款。而后面的2个房子是30年贷款。

* 算的是 cash flow/110*85, 目的是排除现在的追加资金后的回报。

后续的计划是 refinance property 3. 再买2个房子，继续扩大杠杆。

 

 

所有跟帖： 

• 谢分享详尽完整的分析。除了现金流显著增长，净值增长有估算吗？LTV增加还是减少还是不需考虑？谢谢 -IEbird- ♀ 给 IEbird 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/24/2019 postreply 20:03:56

• 净值增没啥可分析的。1是因为都是刚买来，增值没多少，2是因为估价都不准 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (822 bytes) () 06/24/2019 postreply 20:33:10

• 快哥很勤快很实在，赞！以后一定是一个超级大地主！ -圭妈- ♀ 给 圭妈 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/24/2019 postreply 20:34:58

• 准备做到75个房子，达成1000万。其实1000万在投坛也不算牛人。 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 06/24/2019 postreply 20:45:36

• 75个房子才 -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (93 bytes) () 06/25/2019 postreply 04:54:43

• 有贷款呀，房价平均20万贵的房不好租。 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 06/25/2019 postreply 08:27:53

• 也是啊。 -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/25/2019 postreply 09:09:10

• 非常佩服快哥的脑子，清楚。 -smithmaella- ♀ 给 smithmaella 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/24/2019 postreply 20:52:44

• 从1 到 5，写的真好，虽然很多我都不明白，但还是非常感谢快哥的详细报告！ -ljty1- ♂ 给 ljty1 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/24/2019 postreply 22:58:46

• 我准备做agent。以后就负责自己房子的买卖。卖了做1031其实效果不错 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (327 bytes) () 06/25/2019 postreply 04:40:49

• 很好的主意。顶。希望快哥做一段时间后给大家 -logyliang2002- ♀ 给 logyliang2002 发送悄悄话 (92 bytes) () 06/25/2019 postreply 05:14:25

• 110%的回报率！而且不到一年，而且做了1031，太佩服了！ -新手地主刚上路- ♂ 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/25/2019 postreply 10:51:53

• 持有13个月。租了9个半月。买房装修空档+卖房空档 一共3个半月。 -rapidestate- ♂ 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 (0 bytes) () 07/17/2019 postreply 04:57:12

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