建于2009-2014年的批发房猫腻

【晨聊】最近给客户买学区房，预算55万，看了多套四五十万的批发房，还有几套60万左右的customer built. 结果当然是定制的90分以上，批发房仅仅七八十分满意度。这里有一个tricky point, 以我们当年2010年买批发房的经验，提醒各位慎重。在2009-2014期间，因为市场大crash, 新房难卖，举步维艰，当时美国头号Builder, Pulte出了很多促销。我们当时买的3300尺SFH, 免费送finished basement, 当然是basic, 没什么设计。如果不要这个package, 他们就给你2万还是3万块deduct from upgrades。

另一方面，Pulte为了节约成本，building materials 质量上降了等级，当然也裁减了很多工人，安装质量也下降了。但是这些隐藏点，对于大多数new built home buyer是根本不懂，也看不见。我们是在那房住了几年，有感觉。比如，隔壁邻居的房子，在一次大暴风雨之后，siding居然被吹飞了好几片，我们的房子shingle也吹掉了二三片。说起来，当时也才不足5年的新房，如此建材与安装质量可想而知。我们那个房2010年建成，33万买入，2015年41.5万卖出，自住3年，出租2年。正好赚了一个gain tax free的小红包。

友情提醒，如果你要买2009-2014阶段建的批发房，多少都有些隐藏问题。这个是built in 当时房市行情状况的，哪个批发型builder都逃不掉。谢谢阅读。（写于幸福地主群）

 

 

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所有跟帖： 

• 有人再说一下到底是“先自住再出租”还是“先出租再自住”能免税？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 09:24:55

• 我了解的是过去五年住满两年卖的话增值50万免税，但租的期间的要单算，先租先住都行 -vailbigsky- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:01:36

• 不要胡说。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:02:50

• 哈哈，难怪白胖和你吵，上来就这口，这是我自己换房原来的自住房租出去了报税CPA告诉我的，说说你知道的我了解一下，如果有误我会和他 -vailbigsky- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:06:02

• 先住二年后租三年，拿满50万免税额，先租三年再住满两年，只拿20万（2／5）。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:06:23

• 我犯过你的错误，是在这个坛上学到的，我还查过条文。 -柠檬椰子汁- ♂ (29 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:08:05

• 法律条文 -柠檬椰子汁- ♂ (3019 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:20:48

• 不公平呀。買來就用做出租的只有用於遺產了，來規避了。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:39:05

• 自住房增值免税本身就不公平。 regressive taxation -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:45:56

• 我觉得挺合理，鼓励美国梦，居者有其屋，免其税。关键是这个便宜有限制，不能算大便宜。哈哈！ -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:48:52

• 应该交增值税，交了税房子升级就没有那么多钱，房价就不会疯涨了。 -柠檬椰子汁- ♂ (101 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:53:46

• 帅哥，房价涨跌Top 1是市场供需关系，调税是治标不治本的。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:55:22

• 不交税手里有了钱，需求自然就上去了，否则折腾换房搬家因为啥？ -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:01:21

• 有道理。50万交10万税能去掉很多潜在买家。市场需求降低。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:00:06

• 影响更加隐蔽，不是没有人买，而是offer都低，因为大家都交税了。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:13:37

• 除了供需关系，外界因素可能利率关系更大，因为是入手点直接影响购买压力，出手点税高低就是赚多赚少了 -vailbigsky- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:01:15

• 赞，这个经过CPA确认了对吧？我联系一下我CPA -vailbigsky- ♂ (171 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:59:05

• 哪怕是CPA说过的我也要验证一下，否则学不到东西 -柠檬椰子汁- ♂ (185 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:04:04

• 先住后租他的确也是说50万的，先租后住因为不关我事我也没仔细听，记得是说差不多不过也可能记错了，我会问一下的 -vailbigsky- ♂ (191 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:17:49

• 啥生意请四大做帐？瞻仰了 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:21:36

• 误会了，此四大非彼四大，四大没人情搜刮老百姓客户那种，以后不提了 -vailbigsky- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 12:01:51

• 你是说四大出身的CPA？ -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 12:03:15

• 这些年多少loophole被irs填了 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 12:04:19

• 2009 是分界線，以前年份出租的都算自住。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 12:16:13

• 感谢。现在看过贴都记不住。老了 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:52:14

• 你敢在我面前称老？折寿啊 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:55:43

• 還是不公呀。強烈抗議。要交太多稅了。 -SCNC- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:30:55

• Only two sure things in life: death and taxes. -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:55:00

• 这是我说的，柠檬正确。 -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:57:36

• 快牛？柠檬？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:04:36

• ME -rapidestate- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 11:58:08

• 同意你说的Pulte房屋质量一般。 -二胡一刀- ♂ (0 bytes) () 04/29/2019 postreply 10:54:37