旗帜鲜明地反对BP谬论

来源: ljty1 于 2019-04-18 22:52:44 [档案] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (2417 bytes)

BP的帖子在这里，我实在是受不了

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1319777.html

原文引用：

“2019年，假设你有50万美金。这时候的房价，经过6年的稳定涨价，已经翻倍了（局部地区）。40万的房子实际上涨到了 80万。 50万美金，买80万的房子，可以买 2.5个。这种价位预计没有正现金流。你50万买了2.5个房子，正现金流为零。这时候 CD 存款利息 2.5% 了，五年的CD 存款利息3.25%. 那么，很多人实际上已经胆子变小了（胆子大的继续买房子成了钢铁接盘侠），所以，很多人有钱，但是把钱存进了银行! 房价托盘需要钱，钱却进了银行。

但是，还是有钢铁接盘侠接盘了，50万美金，买了 2.5 个 80万的房子，没有正现金流。赌增值呗。 2019年 - 2024 年 5 年间，此接盘侠还修了roof, 换了马桶，加了地板，vacancy 每年一个月，等等狗血，基本上每年亏损 $5000, 5年就是 $25000. 此处还不包括接盘侠自己花的打理房子的时间

存银行的，5年CD，50万，3.25% 利息，每年：$16250 利息 X 5 = $81250.

接盘侠损失： $25000

存 5年 CD赚： $81250.

差别： 10 万左右。

接盘侠的 2.5 个 80万的房产，需要涨价 10万。”

看到不合理的地方了么？没有算房子本金减少的部分，实际上pangpangxiongxiong已经指出来了（“负cash flow并不一定是亏钱。mortgage的一部分作为利息是expense，剩下的本金部分，会成为房子净资产的一部分，也就是，mortgage债务的减少。”），我在这里计算一下具体的数字：

50万本金，贷款150万，假设利率5%，60个月之后，本金被付掉了多少呢？$122564！这是一个非常显著的数字，我不知道为什么BP 这么轻轻松松的就忽略掉了。实际上这正说明了在BP假设的这个情况下，房价不需要涨，也比存CD强。