地主可能遇到的问题八，签约

来源: 老朽于 2019-03-15 14:06:15 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5792 bytes)

契约是规范签约双方或多方的行事准则，签约的各方都会寻求对自己有利的条款。作为房东希望用租约保证按时收到房租，并约束房客在自己的房子里中规中矩。而房客也希望自己的权益得到保障，不愿意时不时就被加租，或者被终止合约。所以，租约是双刃剑，不是只斩某一方。

出租房的合约对房东的约束力要大过房客，一旦发生纠纷，房客毁约最多押金不要了，拍屁股走人，光脚的不怕穿鞋的。而房东会被租约限制住，跑得了和尚跑不了庙。

站在房东的立场，房客不要经常搬进搬出，每一次的周转都是一次损失，最好是长年累月住下去，按时交租再加不惹是生非，躺在沙滩上数钱。房客住不到一年就搬走，亏大发了；住满一年还是亏；住满两年不亏；住满三年够本。

但是，这并不是说就应该签三年以上的合约。私人业主，职业半职业地主应当向大型公寓的管理方式学习，大型公寓不会和房客签长约。除了学习也要借鉴，大型公寓可以签一年以下的短约，每月多付钱就行，而私人业者不能这么做，他们有manpower，你没有，经不起折腾。

又想房客长住又不想自己被束缚住，又想吃大饼又怕费牙，就要在挑选房客时把好关。这里不谈房客的资格问题，以前写过。如果申请人提出只签一年以下合约，基本上是有目的而来，像是短期培训，公司外派等，租约到期便扬长而去，明知住不久就别要。只要很爽快的答应可以签一年的合约，基本上会长住，站在房客的立场上也不愿意折腾，把搬家当儿戏。

所以，一年的合约正合适，至于要不要续约自己把握，我从来不续约，以后就按月租下去，因为已经判定房客会继续住，租约只能是限制自己。有的人说自己的白玉房客签了几年的长约，很省心。先恭喜你找到了好房客，但是你没有防患于未然。房客想要搬走，这张合约没多大用途，押金不要了就是。如果在合约期间，你想涨租，收回房子，或者因房客提出来的一些要求你不能满足，有的问题解决不了想终止合约，到时的麻烦大了。

长期租约适合商业地产，投资论坛上做商业地产的是少数，每个人都有自己的一定之规，不需要解释。即使是商业地产，大型客户，或者是连锁店不用多虑，但他们也不是傻瓜，会提出严苛条件。小店铺做生意，如果做不下去，关门走人，房东也没有什么好的办法。

举一实例，经济好的时候貌似做什么都赚钱，于是投资讲座大行其道。有一个韩国人听了什么大师的指点要开个做招牌sign的店铺，雄心勃勃，几十万积蓄砸进去，签了十年的约。当时我就觉得不靠谱，但人家雄心勃勃，要大干一场。结果没撑过一年，人去楼空，到他家里去讨债，房子都卖掉了，找谁要钱去?

法有定论，兵无常形，约一定要签，只不过要签一个对自己有利的约。我们国人常犯的错误是人情取代规章制度，狐朋狗党，三姑六婆介绍来的人抹不开面子。有人来问我，有个铁哥们介绍的人来租房子，没签约，住进来就不交租，怎么办?我听着就头大，虽说总有解决的办法，这不是自己给自己下套嘛！不要说是介绍来的，除非自己家人，即使是闺蜜铁磁本人，一旦有金钱利益关系，往往朋友都很难做。

以史为鉴可以知兴替，讲一个典故。

东汉末年，董卓废少帝，立献帝，挟天子以令诸侯。以洛阳为都，不仅野心勃勃，还为美色所惑，把貂蝉纳为小妾。逐渐他发现，身边的臣子都对貂蝉垂涎欲滴，图谋不轨。于是乎他精心安排，在某一天晚上设宴，臣子们纷纷出席，貂蝉在酒席中翩翩起舞，事先，董卓已经在貂蝉胸口涂了墨汁，突然灯一灭，底下瞬间一片混乱，良久，灯光重新亮起，之间群臣的手都是黑的，只有吕布一人手很干净，董卓大悦：吕布，你才是值得我信赖的忠臣啊！言罢，吕布笑了，露出了黑色的牙齿.....

rental agreement有不同版本，这个我用的顺手，到期后自动转为月租。