Flipping的前世今生

来源: 2019-02-28 14:07:23 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5398 bytes)

今天,斗胆谈谈这个,算是回报投坛吧,潜水学习没人来收我学费,看到的更多是热心的回答,所以我也试着回答一波。所有认识只限多伦多,美国的各位智者见智吧。

还是习惯叫它:倒房 。我没在这边上过学,肯定中文更顺溜。国内叫它凤变冰,凤姐变范冰冰,谐音Flipping,中国人就是不缺聪明智慧啊。想想一个土巴拉机的乡下妹,3个月摇身一变,成了十里洋场CBD的 Jennifer,而且月薪5万,是不是止不住的口水啊。

06/07年,我们这的房价一般也就30万上下,我还真做过几个,也操盘过几个。先淘笋,比一条街上的便宜个3/5万,要迅雷不及掩耳盗铃的速度去抢,抢着就是运气。然后,3个月,连装带卖,基本closing一个,从头到尾要到4个月左右。卖价是小区最高,除去5%手续费用,装修3万上下,忙活两个月真能赚个3/两万的。这时候,原则就是,利润空间(卖价-买价)低于7万的,不能做,否则包赔。那时候,确实挺高兴,搂草打兔子,挺美。

到了08年,手上还有三个,然后市场在九月尾急转直下。那时候,不懂,其实租出去,就挺过来了,有人问我,能不能租半年,我就回她:刚装修好,不租,一边呆着去。就是想卖掉,可能压力比较大吧。克服重重困难,终于在最低点的12月,交割了一套双车房的,来年二月又closed一个condo,最后夏天市场一回暖,马上走了最后的平房。第一个装修8千打平手,condo装2万赚了两万,平房装3万赚4万吧。从这之后,我就没再自己倒房了,我们一批最早倒房的经过08年一役,基本都停手了。

歇了三两年,我就开始只买不卖,淘笋,装个一两万,租出去。因为市场一直上冲,倒房辛辛苦苦几个月赚三四万,为啥不留在手上租出去,啥也不干,每月还有几百正收入,然后每年可能增值十万八万。

倒房最好的年景,出现在15年/16年,17年的前四个月。我自己不倒了,但是我操盘,说真的,我最上心的事就是帮别人赚钱,我特有成就感,反倒自己的活,从包出去到装好,我都不去看一眼。14年左右,就要60多万买独立屋了,相应的,装修就要8--10万,大概能赚10万吧。 这时候,市场是打破头的,几千个经纪/做装修的/投资的都在一片区盯着笋盘,真的不好抢,笋盘肯定当天就走。这个时候,其实可以改变策略,市场每年都有低点,低点一般持续3个月,所以逢低马上出手,不能总想还会走低吧。我们这一般7/8月,11/12/1是低点,买进/装修/短租,等一年多点再放盘,也避开100%的收入税,变成capital gain按一半利润算收入,或者写成自住,干脆不用交税。这种慢起手倒立的倒房的方式,一年多下来20/30万的利润,轻轻松松到手。我亲手操盘,赚的最爽的,就是提到过的,95.5万买入,在16年一月份,还谈了5万下来,2月份交房,周围就涨了20万,他自己找人慢慢干,大概搞了4/5个月,17年4月上市,最高的时间点成了那片区最高价182,赚了60多吧,一分税不用交,自住的。看的我眼红啊 !

Flipping这行,究竟谁才是大神。我很负责的说,干装修的做这个,只能排到后边20%,真的算比较弱了。因为你就装个5万,十万,也就是省个自己的人工加点材料费,节省一半顶破天了。倒房真正的赚钱诀窍,在于淘笋+溢价,淘笋在市场好的时候,永远是狼多肉少,个个饿虎扑食早就等的眼发绿了,一句话,兄弟我拿到一个盘容易吗。但是,溢价才是最关键的,重点在溢价,好东西值多少钱呢,买主喜欢,他有多少银子就值多少钱。成本20万,可以额外溢价个20万. 所以,我佩服的倒房大神,是有些老外的设计师,给自己弄,6个月到一年吧,出来的是艺术品,30万起步装修,里外大变,不是电视上倒房的那种,真的精品。一两年做一个,没风险,市场不好就自住长一点,利润40万起步,还见过100多的,纯利免税。

倒房肯定挺赚钱,市场允许,我也会弄几手。但是淘笋不易,稳妥的方式,还是买进放租。另外,Flipping一定心态放正,每个单都要尽心做好,力求专业,应该至少有2/3个亮点,不在钱多钱少,放心思上去,让人进的屋来不想出去,像看到初恋的人一样。我们老中大多节俭惯了,总是想省,倒房的大忌。控制预算,尽量弄好,win-win。

 

 

所有跟帖: 

房子看区。20万的区你砸100万进去也最多卖30万。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:13:37

粗略的写的。卖价才30万,只能盼个3/5万的利润。卖到100来万,才会30以上利润。选区找房是基本功,没3/5年功夫,那就是瞎蒙 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:41:11

好区烂房是首选 -sunpriest- 给 sunpriest 发送悄悄话 sunpriest 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:19:06

这个思路,不说赔钱,大多数人做不到,投资太大/贷不到款。一般人只要做一把,基本不会再做投资房了 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:08:33

不懂就问,什么叫淘笋和溢价? -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:25:00

性价比高的房子,广东叫笋盘,找这种房子的过程通称为淘笋。 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (303 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:54:02

小区价位和银行的appraisal对溢价都有制约,能持续操作成功是高手,赞! -进出有序- 给 进出有序 发送悄悄话 进出有序 的个人群组 (0 bytes) () 03/03/2019 postreply 08:45:46

这个说到点子上了,会做flipping的人是这样不慌不忙的赚钱的。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (365 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:52:40

我不知道你那里是什么情况,我这里好区的房子是不会落到那么烂的地步的。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:09:34

我这边不少,我去年夏天就看过3-4个,还差点下海。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (302 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:13:55

这个得知道高级的材料式样。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:32:38

需要的知识多了,所在城市的各种具体的code要求,审批时间,建筑设计,对施工队的要求,inspection,等等 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (77 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:44:40

加州老破房子很多,赚钱机会多。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:51:41

你朋友在这行是大神级别了。我更喜欢淘笋,以小博大。 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:35:16

抢得到笋盘,熟悉装修材料不被宰人工不拖拉,品味好设计入时美貌,专业flipping这些环节都能做到位。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:49:51

我觉得这个也跟做出租房一样,高中低档的都有人做,个人喜好和能力之别。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (241 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:07:36

确实,好区翻房不赚钱的多了去了,主要在眼光,当地市场得吃透。 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:18:25

加州flipping不需要时机,总是赚钱的,关键是要有自己的一整套人马,就这一条就排除了99.99%的人。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:20:38

不是抬杠,你说的是这十年时期。也有神一般的人物,在加州翻房08危机输了个精光,甚至自己都没房住。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:29:52

不会做的人总有的,会做的人根本不是依靠房价上升赚钱的,而是哪怕房价下走也赚的 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (498 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:32:20

关键还是要拿得到笋盘,我等即使拿到也不是那个价格,只要价格够低,后面就是赚多赚少了。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:40:02

呵呵,我能拿到都不敢接手。人贵有自知之明。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:41:21

前几年我还真试过,发现根本拿不到人家的价格,起跑就输了然后就没敢跟了。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:52:35

高端的看准了一年一/两套,是没风险。怕扩大再生产,同时开工几套,08年类似的危机,神也救不了。租房不存在这个问题。 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:44:23

你就是嘴损。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 20:44:57

一整套人马难找吗?? -frombjwithlv- 给 frombjwithlv 发送悄悄话 frombjwithlv 的个人群组 (74 bytes) () 02/28/2019 postreply 20:38:21

多伦多有没有靠谱的装修师傅推荐?想装修自住房 -简单从容- 给 简单从容 发送悄悄话 简单从容 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:24:45

如果有精力,可以分大类做,厨房/卫生间/地板/油漆,类似于自己是总包的, -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (234 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:35:04

多谢你的info和建议!很有帮助,哪天去店里转转 -简单从容- 给 简单从容 发送悄悄话 简单从容 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 19:57:00

HGTV上有的是Flipping的节目,加上好的室内装潢,好的地点,就是赚多少的问题了。 -云溪- 给 云溪 发送悄悄话 云溪 的博客首页 云溪 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:35:18

HGTV的大师都有化腐朽为神奇,化狗尾巴草为美貌鲜花的金手指。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:04:25

Nothing on TV is real. -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:36:50

就是示范吧。有次看了个节目讲纽约中央公园附近房地产交易,那叫效率:) -云溪- 给 云溪 发送悄悄话 云溪 的博客首页 云溪 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 17:39:35

做高端的真的需要品味,最好再住上一年半载,赋予房子一种风格。那种风韵,高雅舒适的格调,reno+staging 的空房子根本出不 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 17:47:30

谢好文分享实战经验! -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 15:39:10

在众多大佬面前,我小腿还是有点颤的。在投坛潜水,学了不少知识,感谢各位 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:53:25

好文! -linhaixy- 给 linhaixy 发送悄悄话 linhaixy 的博客首页 linhaixy 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:29:00

谢谢 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 17:02:35

喜欢实战帖。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 17:45:03

谢谢朽哥,你是我们好多人的榜样。投坛最美好的事,莫过于我们在这学了经验,5--7年的实操后,三个自由了,我准备这么干一把。 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 17:55:27

太厉害了!赞并向你学习! -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 18:55:54

谢谢,过奖了实在不敢当啊 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 07:44:48

太厉害了! 感谢分享 -bbppb- 给 bbppb 发送悄悄话 bbppb 的博客首页 bbppb 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 19:31:25

谢谢,真的一般 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 07:47:13

我们周围有做flip 的彻底砸手里了。地价一百来万。还有搭上的世界体力脑力 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 20:14:26

确实风险很大 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 07:48:32

范冰冰的名字叫Jennifer? -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 20:33:49

薯老爷见笑了,举个栗子,不对号 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 07:50:17

是生意都会有风险和收益,圣何塞边上有一破房子,两年前被一个华人投资客99万买下, -傻子百顺- 给 傻子百顺 发送悄悄话 傻子百顺 的个人群组 (394 bytes) () 02/28/2019 postreply 21:06:45

如多伦多这么热的市场,建房赚钱,10年里8年是没钱赚的, -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 07:55:25

好文章啊。写的真to the point。谢谢分享。 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 19:39:25

这才是大家 经历了金融危机倒房深谙进退 大神膜拜 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 14:47:00

加跟帖:

  • 笔名:      密码: 保持登录状态一个月,直到我退出登录。
  • 标题:
  • 内容(可选项): [所见即所得|预览模式] [HTML源代码] [如何上传图片] [怎样发视频] [如何贴音乐]
回到顶部