我的第一个 flip血泪

来源: 2019-02-27 17:04:10 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6397 bytes)

今天终于卖掉了我flip 的第一套房子。 可喜可贺。 需要自我总结一下。

2017年11月我一如既往的去sheriff sale 拍卖房子 。 也许是现在是牛市, 好久没有拿到好 Deal 了。 我脑子一热竟然拍了一个我没有做功课的 一家庭的破房子。当时我本来给我自己设计的最高竞价是15万 。 又是脑子一热 我给了22万的价钱。 这两个脑子一热 让我头疼了一年半。

虽然是脑子两热拿到的房子。 但是我还是很幸运, 房子里面没有人住。 我也不需要上法庭赶人收回房子。 直接换了钥匙房子就是我的了。 当时我的计划是 虽然是脑子一热, 但是算算成本,22万买 15万装修, closing cost 3万。 成本39万, 应该可以卖到435000. 2018年春天应该可以拿到市场上卖一个好价钱。

可惜天算不如人算。 我当时没有考虑到意外的因素。 当时我给装修师傅介绍了一个客人的活, 装修师傅先去干客人的活去了, 客人的活完工了以后 (2018年4月) 才开始好好的给我干。 虽然中间穿插着干, 但是还是耽误了。 这是我得第二次失策。 我高估了师傅的 capacity. 我想这也还好这不才4月吗, 那么9月前上市应该也可以。 没想到我得一个租客要搬走,不装修一个unit出租不出去。 我就7月份又把师傅拉走了两周去装修我自己的一个 apartment去了, 又耽误了半个月。 最后一直到9月份 我这个房子才装修完。

9月份的 market 已经是房市的淡季开始了, 外加上2018年很多次加息。 买家都在观望。 而且美国人一般也都不怎么买房子了。 我立马开始open house. 第一次 open house 来了8个人左右。 我感觉还可以。 接下来又有大概10个经纪带人来看。 可惜就是没有 offer. 这个时候我开始反思, 到底哪儿出错了呢。 我立马降价。 结果降价了后反而一个人都没有来看了。

是不是我装修的问题, 是不是我没有 Staging, 是不是价钱要的太高了。 虽然我也是经纪人, 但是我还是找了一个 top local agent 过来。 我有想过让别人给我 list. 也许是我经验不足呢。 最后的结果证明我自己的判断是完全正确的。 不能迷信 top agent. 那些人在意的 其实并不是自己客人的利益。 那是后话。 我会重新开一个帖子来写。 那个 top agent给我说 你没有申请10年免税。 我说是, 但是我不想申请。 因为我得地税很低了 也就1600 一年, 如果我申请10年免税, 10年以后的地税会变成6000至少。 那样不合适。 不如我按照正常涨幅10年以后税也就是2000多而已。 这样才是对buyer 最好的。 他还说 你需要 Staging。 我可以给你推荐 Staging company大概3500 一个客厅3个月。  我说我想想 我觉得有点贵。 后来我自己去买的家具。 因为买一套家具也就是3500. 我何必用 Staging company呢。 我说好吧。 那你给我合同, 你要是有信心三个月给我卖出去 我和你签合同。 他说他回去准备合同。 然后就再也没有理我了。当然我也没有主动联系他。 一个是第一次见面他迟到了半小时。 别人给你做生意第一次见面, 你迟到半小时。 迟到得话 你接电话啊  或者给人家说一声啊。 电话也不接。 我很不爽。 我自己也是经纪人。 我觉得第一次见面早到或者有交代是起码对客人的尊重。

我后来自己买了家具,自己 Staging了一下客厅。 这个时候所有的家具到位已经1月份了。 过完了新年慢慢的多了两三个 showing. 在我 staging 前,有一个showing 就在我刚刚 staging 快要完的时候 那个买家申请了第二次 showing. 最后我有问对方经纪人, staging 对于你客人买这个房子有帮助吗。 对方经纪人说没有帮助。

 

我之间有一个 feedback. 美国客人说 觉得房子的 layout不好。 我得房子 一楼放了一个卧室, 一个厕所。 我想这老人一起住很方便爬不了楼梯。 这个绝对是中西方文化差异。 我以前没有考虑到。 美国人觉得一楼大空间通透最好。 但是中国人喜欢一楼有一个 office.或者父母房间。 我今天问买家, 能否告诉我为什么你们买这个房子吗。 买家是印度人。 他们说因为一楼有卧室。 父母年龄大了爬不了楼梯。 而且我一楼放了一个 Full bath. 这是其一。 其二就是主卧我放了独立的浴缸。 他们夫妇特别喜欢。 和我想得差不多, 从今天走到settlement room 我一看到印度人, 我就想 我的房子可能就是适合亚洲人口味。 我把太多自己的想法放到了一楼而忽略了美国种族的喜好。

这个房子最后我就挣了5000美金。 5000美金我买到了教训:

  1. 绝对不 flip single family house (关大爷之前警告过我, 我买的时候也没有好意思给他说。 后来关大爷也没少狠狠教训我, 我铭感于心)
  2. 计算利润的时候要想到两年以内的变化。 只考虑半年内的 Surprise 是不够的
  3. 装修师傅就是自己的宝贵财产。 和 personal property 一样。 自己要合理计划他的工作。 (这个师傅的所有的活就是给我和我一个朋友干的, 很少接别人的活)
  4. 相信自己的经验。 自己也是有着10年经验的经纪人了。 为什么当遇到困境的时候自己就不自信了呢。 我会开贴另写为什么那个 top agent 是扯淡。

今天特立此贴, 我再也不碰 single family flip. 请大家见证。

 

所有跟帖: 

没赔就好。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:10:36

花了多少利息?还是自己的钱不用利息? -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:15:51

你很不错了,这么大的工程第一次做没超出三万五万就很好了。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:23:22

谢谢鼓励 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:13:00

请问为什么不可以Flip SFH? -毛人- 给 毛人 发送悄悄话 毛人 的博客首页 毛人 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:28:58

利润太薄 3-5万的利润 面临加息市场周期这些问题很容易就没有利润了 经不住风浪 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:13:00

我flip的都是sfh -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:14:50

啥房都可以弄,而且九成把握稳赚。关键是投了20万,没有8万的利润,不值得忙活4个月的 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:35:30

您在哪啊 利润那么高 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:44:00

不论在哪,倒房要像猫捉老鼠,看准了算好了,一把抓住。波大说的,这不是搂菜,啥都往篮子里弄 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:06:09

我觉得挺漂亮的,翻老房子太不容易了。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:43:10

FLIP房子需要有眼光,不是搂到篮子里就是菜。象楼主这样的等于是盖房子。。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 17:46:40

哈哈 是啊 术业有专攻 以后单家庭不能碰 利润只有3-5万 很容易玩死 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:11:00

玩还是挺好玩,就是事无巨细,操心太多了,好像永无尽头一般。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:25:19

不是独立屋的问题。你预计的利润,最多投入3万装修,否则根本就不去碰。15万去装修的,我见过净利60多的 -来圆GT- 给 来圆GT 发送悄悄话 来圆GT 的个人群组 (351 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:26:22

谢谢 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:12:00

厨房漂亮, 白色柜子配这个台板才好。只是什么东东? QUATZ? 好像价格不菲。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:05:28

其实就是普通大理石 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:11:00

家俱买的好看,谢谢分享,我们这里这种结构也挺多的,估计还是买在了市场高点,卖在了低点,运气问题。 -绿蚁采菊- 给 绿蚁采菊 发送悄悄话 绿蚁采菊 的个人群组 (206 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:11:37

谢谢 市场变化太快。低估风险。拍卖的房子有赚有赔 总体小赚就行。 只能这样自我安慰。 继续磨刀学习 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:15:00

去年8月以后市场巨差,timing太重要 -勤恳兢业- 给 勤恳兢业 发送悄悄话 勤恳兢业 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:14:32

一楼要有个大办公室。老美喜欢。亚洲人也可以轻易改成卧室。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:13:26

问题在于利润太小不值得去做这样大的工程,而不在于 SFH , Condo。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (86 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:14:48

Flip 房子是最难做的,砸手里就抓虾了。 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 18:21:00

南方一楼卧室是个plus -catch123- 给 catch123 发送悄悄话 catch123 的个人群组 (35 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:02:40

感觉做的不错, 进价高了! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:13:22

看了一下,简直就是一个不动脑筋,不会算术的大妈agent搞flipping -baohulu- 给 baohulu 发送悄悄话 baohulu 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:26:04

这个profit margin从头就太小了,有经验的人说,没有20万的利润的flipping不做。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 19:46:06

满嘴跑火车。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 08:24:52

到一定价位老房子翻修就是赔钱货。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 02/27/2019 postreply 20:39:48

这么多人没看出来装修其实是被骗了?就这样的一个房子有10万装修就顶天了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (86 bytes) () 02/27/2019 postreply 21:05:59

同感 -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 01:40:39

五万块应该够了呀。我自己做25-30k吧。 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 08:05:24

对啊,十五万装修太夸张了,就是动结构也不用那么多 -jasonshane- 给 jasonshane 发送悄悄话 jasonshane 的博客首页 jasonshane 的个人群组 (0 bytes) () 03/17/2019 postreply 09:44:58

不会算帐,不会根据市场情况定价 -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (161 bytes) () 02/28/2019 postreply 00:44:19

同情一下你的这个 flip 的情况。不过你的教训好像完全不适合 -HenryLi- 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 HenryLi 的个人群组 (316 bytes) () 02/28/2019 postreply 05:18:57

我家领导最近两年做了好几个 flip,全部都是 SFH,一点问题都没有 -HenryLi- 给 HenryLi 发送悄悄话 HenryLi 的博客首页 HenryLi 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 05:22:20

你这厨房漂亮的很。这一项花了多少装修。 -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 13:25:58

厨房橱柜2000多 大理石1500 至少在当地没有其他人能比我拿价便宜 除非自己卖货的 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 18:39:00

啥是 Staging? 关键词不懂呀。 -万事达- 给 万事达 发送悄悄话 万事达 的博客首页 万事达 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 14:57:43

装饰。 -dongbeiren56- 给 dongbeiren56 发送悄悄话 dongbeiren56 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 16:23:40

谢谢,真的是活到老、学到老 -万事达- 给 万事达 发送悄悄话 万事达 的博客首页 万事达 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 11:40:30

Thanks for sharing! It is not bad - you did not lose money -Nonon- 给 Nonon 发送悄悄话 Nonon 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2019 postreply 18:05:17

弄的其实很不错,主要是市场有变化导致赚的太少,你的决定没有错误 -橘子郡君- 给 橘子郡君 发送悄悄话 橘子郡君 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 00:49:06

总结的教训没到点子上。关键问题是:选房和装修都不够内行。 -房崇- 给 房崇 发送悄悄话 房崇 的博客首页 房崇 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 09:17:15

拍卖现场脑热拿得房子 那个氛围 就是赌徒 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 18:41:00

什么是single family house? -jelous- 给 jelous 发送悄悄话 jelous 的博客首页 jelous 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 11:00:07

一家庭 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 18:41:00

我的第一个 flip血泪 -mazhuzhu- 给 mazhuzhu 发送悄悄话 mazhuzhu 的个人群组 (181 bytes) () 03/01/2019 postreply 16:42:50

大理石 价格1500 我是厂家直接拿货 你们零售店买不到这个价钱 一般老美店有这花纹。要卖到 50 一个sqft -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 18:43:00

敢给大家报一下费用吗,不相信能花15万! -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2019 postreply 19:03:55

这有啥的 工和料接近1比1 2600 尺的房子从壳装修 我敢说有保险有执照的师傅在我们地区我的算是最便宜的价格了 有的人说几万 -nancypang- 给 nancypang 发送悄悄话 nancypang 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2019 postreply 13:30:00

看来是大装呀,项目很多。最开始的利润空间算的少了,safety margin,也可能是 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (173 bytes) () 03/03/2019 postreply 21:09:58

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