首先，我们从大陆出来的要改变一下思维方式，欠钱不是什么丢人现眼的事情，这是在美国生活当中的一个游戏规则而已，就像把钱放银行里，实际上是银行欠你的钱，所以才给你利息。其次，欠债分好债和坏债，信用卡之类是坏债，要尽快还掉。房贷是好债，可以保留下去，按计划归还，甚至可以重新贷款出来。借鸡生蛋，借钱生钱，用别人的钱去赚钱是赚钱的最高境界，也就是所谓的空手套白狼。一般来说在现实生活中，这是痴人说梦，老和尚打儿子，没有的事情，但在房地产投资这行是确确实实存在的。
用在房屋上的贷款有，15年，30年，浮动，净值等等各种选择，自住房更可灵活运用，看自己的需求。作为职业地主，出租房贷款用的比较多，有些实战演练。我曾经借过18笔贷款，其中大部分是30年固定，少部分是浮动和净值heloc贷款。30年固定贷款比15年任何时候利率都略高一些，从银行的角度来看也想早点收回欠款，夜长梦多。30年因为归还周期久，每月的还贷款额少，容易出现正现金流。
举一个实例，Orange county,2511sunflower, 92704，两房两浴condo,32万，管理费 HOA$240加300地税每月。30年贷款5%的利率借24万，每月还贷款$1300。房租两千，收支相抵可以打平略有盈余。如果用15年贷款，每月还贷款需要两千，净赔差不多六百，脑袋上长瘤子，后面负担沉重。用三十年固定贷款或许会有微弱的现金流，但是苍蝇虽小也是块肉，现阶段能打平就是胜利。
至于为什么这么说，牵扯到现阶段投资什么好的问题。钱放银行是慢性自杀，利息跑不过通货膨胀，钱会缩水。股市非常的不确定，你有本事在股市里赚钱我也不拦着，我也就懂点房市，不是房事，那是老炮。还有人喜欢黄金古董收藏等，女娃爱花男孩爱炮，各有一好。比来比去，还是房地产投资靠谱。
经过连续多年的房价上涨，南加州目前涨势趋缓，但房租上涨依然强劲，并且会持续下去，特别是低价位出租房。其原因之一是供求关系紧张，可供开发土地日益萎缩，造成新建房成本高，建成后的房价房租都必须要高，否则是赔钱赚吆喝，市场上的低价位房已经越来越少。之二是加州的经济蓬勃发展，按国家排列，经济总值已经排在世界第五位，挤下英国法国，跟着而来的是最低工资上涨。现在南加州$12一小时不容易找到人，房客里有一对夫妇都在麦当劳打工，其中一人是夜班，$14小时。另刚进来的一个房客在养老院做护理，十小时一天，挣$150。以每月工作22天算能挣三千多，还有另一个人工作，这些对于投资出租房是利好消息。不要总以为加州满大街的百万富翁横冲直撞，更多的是芸芸众生为了生计东奔西忙。穷人也要有地方住，不会睡大街上。睡大街上的是流浪汉，几乎全部都是黑白垃圾土生土长。
倒退20年，同样这个房，6万，1.5万头款借4.5万，百分之十的利率，每月还贷款$400，而且被强制执行impound，地税，mortgage insurance，flood insurance都被包括在每月账单里面大约$100，总共约$500，加上管理费$150，每月支出$650，房租也就$795，一年如果空房一两个月，全年颗粒无收，一万五千块钱放银行里吃利息都不见得比收租少，而且稳稳当当。
对比前后二十年的投资环境，二十多年前并不见得比今天强。我不喜欢听小猪站在风口上会被吹起来一说，机会面前人人平等，根本就没有什么风，天时是子虚乌有的东西，都是马后炮才证明是天时。当年您吃将近百分之十的利息时候，大概会蔑视投资房地产是瞎耽误功夫。当年不肯嫁春风，无端确被秋风误。没成想，利息吃着吃着就变成屎壳郎跟着放屁的走，空欢喜一场，肚脐眼放P，不知咋响的。
再回来看这个房，今天银行里的存款利息非常低，几万块钱的利息本来就少，放在个人税里一申报，更是蝇头小利，还不如用作头款弄个房子。虽然也是仨瓜俩枣，都是蚊子腿上的肉，但房租上的收益可以灵活运用，避免在税务上再被扒一层皮。即使最坏的结果，房租房价都不涨，厮守终生不弃不离，八十岁的老处女抗日到底，还贷款是定存，到还清贷款的时候几十万块钱在手。
我一直认为房地产投资有两利可图，房价和房租。用贷款买房，今天的南加州在现金流打平的情况下，即使房价房租都不涨，两个都没有图到，起码不吃亏。两个都不涨在南加州是不可能的事情，图到一个就心满意足，比如房价涨一倍，头款回报就涨三倍。房租只需按租控的百分之四增长计算，回报率也相当可观，有些地方过去的十年里房租就翻了一倍，两个都图到将是赚的盆满钵满。
还是以这个房为实例，房价从六万变成超过三十万，实际投资是一万五千头款，房租从不到八百增加到两千。我的数学不好，复杂的复利计算回报率不会，用炒股大拿的话说是没有文化，单就数学计算来说，我还就只有加减乘除的小学水平，这点水平也够用了。其实，根本不用去算，凭直觉也就可以了。
下面就不是简单的加减乘除问题，大约买后十年里，利率一路下降，我的印象里这个房经过两三次重新贷款，最后一次在2006年，利率固定在百分之五左右，十年当中房价和房租都有突飞猛进的增长，于是决定cash out，总共借出15万，还掉旧贷款的剩余，再扣除原来属于自己的头款，拿到手里超过十万块多余出来的钱，天上掉馅饼了。
欠债还钱，15万贷款每月需要还$800，加上略微增加的地税和管理费，房租增加到$1200，现金流仍然处于盈余状态，只不过是无本生意，空手套白狼成功。就是房子一把火烧掉，钱已经落袋为安。到今天房租变成了两千，回报率怎么算我的脑仁就不够用了。顺便说一下，房地产会有周期，水满则溢，月盈则亏，我和别人一样，没有预测何时崩盘的本事，还是凭直觉，零八年前感觉房子的租售不成比例，房价处于危如垒卵，高处不胜寒，所以贷出来的钱没有再投资，西方不亮东方亮，直接杀回天朝帝都去了。那个时候借钱很容易，当然前题是你有净值的房子，几乎是想强行借钱给我，碍着银行经理的面子就接受了两笔，一两年后房地产再次崩盘就用到了。还要再强调自己没有先知先觉的本事，如果有，弄到一两百万不是难事，零八年后用做头款可以买个中型旅店玩玩，世界上什么都有的卖，就是没有卖后悔药的。
再回到原点这个房，房价又涨了不少，百分之二十五的头款下去依然见不到什么现金流，但钱放银行的利息也是微不足道。在人多地少的大都会地区，房地产的增值是必然趋势，小楼今夜听春雨，深巷明朝卖杏花。等闲识得东风面，万紫千红总是春。百分之五利率的三十年贷款可以说很低，坚持十年时间，青山遮不住，毕竟东流去。保守点估计，房价增长百分之五十，仍然可以重新贷款，把本金套出来再投资，空手套白狼。
我不喜欢写长文，怕耽误别人时间，所以浮动利率和净值贷款不再赘述。
房地产这事很简单，可以凭直觉！股市学问深奥完全不可以凭直觉，书生写的帖子太深奥，费脑仁，学不来。南加这地方一年四季有八个月一件T恤衫就够了，现在是冬季，这几天阳光灿烂，微风拂面，白天仍然可以裤衩背心踏拉板。凭直觉告诉我，良禽择木而栖，从大陆来的，不光是大陆来的，香港，台湾，韩国，日本，中东，南美，欧洲等有什么地方的气候能好过南加?再看看南橙县新开发的社区，大马路基本上是左右各三条线，住宅，商业，办公各区各自分开，整齐划一，街上车水马龙，商铺人声鼎沸，凭直觉就知道房地产的前景。相反，衰草枯杨，陋室空堂，举目萧瑟，惨淡凄凉，麻溜的避之不及，远走他乡。
所以选房子可以凭直觉，无需瞻前顾后，挑来挑去反而挑花了眼。比如男人都是视觉动物，没听说谁会对一个黄疸病人一见钟情，癞蛤蟆都想吃天鹅肉，占花魁之心岂止卖油郎。可是谁承想花魁林黛玉病病秧秧、文思三千也不如胸脯四两、潘金莲倒是生猛又淫荡，就怕小命黄泉路上、柴禾妞安分不漂亮，漂亮姐又不下厨房、下厨房的五大三粗孙二娘上不得厅堂、养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香、刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香、王熙凤有女人味但又乱花钱、不乱花钱的良家妇女不时尚、章X怡时尚可又不放心、放心的像凤姐也未必下厨房。所以别管啥厨房厅堂，靓姐厨娘，王八看绿豆，只要对上眼，哪怕是茅椽蓬牖，直奔瓦灶绳床。
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