关于南加州的租房市场

来源: 2018-11-17 09:42:19 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8965 bytes)

一般说来,房租和房价是相辅相成,房价上涨,投资人成本增加,必然反应到房租上涨,房租上涨又会让投资人感觉到有利可图而推动房价上涨,目前南加州房地产的真实写照。如果房价上涨过快,房租跟不上趟则会置缓房价上涨,湾区是这种情况。人为因素推动房价节节上升,所谓的炒房,比如温哥华,房租和房价差比太大,房价的上涨不是经济规律,是靠下家托盘,一旦下家托不起来,房市便危如累卵,命悬一线。美国一些二,三线城市,房价涨幅缓慢,但是房租回报丰厚,这样的房地产市场,房价的上升是早晚的事,只是缓慢,投资风险小。

再回的南加州,你纵然有一千个理由不喜欢南加州,但是良禽择木而栖,和美国大多数地方相比,南加地理位置优越,面朝大海,四季花开; 芳草鲜美,落英缤纷;物华天宝,人杰地灵。南加州是非常理想的居住地,当你一来到这个地方就不忍离去, 衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴。厮守终生,不离不弃。君且住!见说道、天涯芳草无归路。

大量人口的涌入促使房价已经在一个相当高位,这是不争的事实,和尚脑袋上的虱子,明摆着的。还会有多少上涨空间?先来看看南加州房地产的结构。南加洛县,橙县以比华利山庄和新港滩为旗帜的两个地方,金字塔状十分明显,两地在顶端傲视群芳,而又不是空中楼阁。一路向下到贫穷的草根住户,基础广大,坚实。近几年,贵重的房子上升速度快,很多地方超过了历史最高点,而最低端的房价还没有。南加州房地产不是靠人为能炒起来的,局部地区可以,面对两千多万人口的芸芸众生,天朝的几个土豪劣绅口袋里的闲钱不过是沧海一粟,杯水车薪,蚍蜉撼树谈何易!

我们背井离乡,远渡重洋来到北美大地,天高任鸟飞,海阔任鱼跃,落地生根,不管干什么勾当也是为讨口饭吃。至于总有人出来招降呐喊神州大地房地产如日中天,您为何不落叶归根,回去赚它个盆满钵满,只怕是您夜来幽梦忽还乡,惟有泪千行,回去后连上文学城的权力都没有!

裤裆里放屁,两岔了,还得说回南加房地产。有钱人买房子住,没钱的人租房租,这是最简单的道理,来看看今天的租房市场。以我目前的规模,按房客平均三年搬次家,正常年份每年有十到十五户搬进搬出,每月至少一户。其实,每月就忙那么几天。去年只有三户搬走,简直就是闲死的节奏!今年的六月十五号迎来了第一个房客给通知搬走,几天后我在窗口放了一个招租牌子,连广告都免了,仅仅一天,不得不把牌子拿下来,电话打进来太多,不胜其烦。

我的经营方式是普遍低于市场价格,住的越久,房租和市场价格差距越大,尽量减少流动性,每更换一次房客就是一次损失。最久的房客住了十六年,以投资百分之二十头款计算,不说房子赚多少倍,房租已经赚回本钱多少倍。因为是长期房客,房租的增加比较缓慢,当差距大了以后,如想搬走,也请便,看自己的心情和当年报税状况,也许装修一下,趁机猛涨房租,给房客涨租没有人愿意,新房客进来是周瑜打黄盖。

就是这个房,原打算耗子玩牛,大干一场。一来手里拿个contractor,长期不用,感觉像是聋子的耳朵,配的。二来半年过去了,还不见什么开销,现在不抓紧花点钱,报税时就要割肉啊!可是当今的市场容不得我折腾,多少事,从来急,天地转,光阴迫,无数人为住房着急。就是坐地起价两百,不做任何改进,立刻成交。房客想要油漆,可以,你自己干,我给你材料,反正我的是臭鱼烂虾白菜房,随便你怎么收拾,愿意收拾的房客说明把它当做一盘菜。旧房客十五号搬走,新房客十六号搬入,啤酒肚子干罗锅,严丝合缝。

房地产投资人的眼没有瞎,在租房市场如此紧张的状况之下,在股市如此高位不知未来何去何从的状况之下,在定存债券市场如此低迷无利可图的状况之下,手里的钱要寻找出路,闭上眼睛也要砸进房市,先收收租金再说。我这里特指南加州沿海几县,内陆河边,圣伯两县地广人稀不好说,但是道理是一样的。

许多人对随风而逝的机遇追悔莫及,而对眼前的机遇熟视无睹,眼前的机遇在哪里?在低利率!二十年前的利率按百分之十计算,借三十万每月还贷需要两千六百多,而今天的利率低于百分之四只需要一千四百。换句话说,以当年相同的还贷额,今天可以借到五十万。也可以这样理解,你用三十万的价钱买到五十万的房子。

再次说一下各种赚钱的手段,

1,拼体力,下策。
2,有一技之长,中策。
3,凭脑力,上策。
4,用钱去赚钱,上上策。
5,用别人的钱去赚钱是最高境界,这就是所谓的空手套白狼。

房地产投资让我们可以去实现这个最高境界,现阶段如果用四分之一头款十万买四十万的房子,租金只要打平,或略欠都可以接受,因为利息可以抵税。就算未来三十年房价不涨,四十万到手,房价只需要翻一倍,十万搏七十万,指股是跑不赢的。另一方面,三十年里房价房租都不涨几乎是不可能,两个都没逮到也不亏,逮到一个就是赢家,逮到两个是大赚。

三十年是一个漫长岁月,很少有人三十年贷款一条道走到黑,特别是地主们。房贷只有利息可以抵税,随着时间的推移,每月还贷款里面利息的比例越来越少。所以,一旦房价房租上升,抓住机会就重新贷款,其目的;

1,套出现金,再次投资。

2,利用增加的租金补偿因贷款额增加所造成的还贷额增加。

3,继续最大限额的用贷款利息抵税。

4,当二十七年的折旧即将用完之际,要提前未雨绸缪,最大限额贷出钱来,还是为了抵税。

我推销的是房地产赚钱的理念,要用别人的钱去赚钱,至于三十年里付出了多少利息根本不考虑,如果会有五十年,一百年的贷款,能一直借下去就更好了,能耍赖就耍赖,能不还就不还。想当年,曾经穷困潦倒,三餐不继,有时寅吃卯粮,有一回从我的一个哥们那里借了两百块钱聊补无米之炊。杀人偿命,借债还钱,天经地义,可是实在捉襟见肘,囊中羞涩,口袋里只有一百块,于是硬着头皮把我哥们请到家里喝酒,想找个机会搪塞过去。我的酒量本来就不行,硬拼肯定先趴下,于是明修栈道,给丫挺的上衡水老白干加二锅头,暗度陈仓自己偷梁换柱喝雀巢咖啡,有一首歌叫什么美酒加咖啡,一杯又一杯就是从我这里来的。几杯黄汤下肚,我那哥们开始招架不住,说话不利索,手捂着酒杯告饶,

“兄弟,真的喝高了,我现在看东西都是双影。”

我一听这话,麻溜的从屁兜里掏出一张一百块的票子在他眼前晃了晃,

“老哥,您看好,这是您借我的两百块,还给您了!”

 

写于两年前,未作一字改动,今天的利率高出许多,跟着会写篇现在的房市状况。


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所有跟帖: 

老朽兄,好帖!我只能达到4级,用别人的钱去赚钱,胆子不够. -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 10:02:41

我的朋友非要现金买房,让我劝说放了百分之五十,几年后跟我说还不如多借点再买一个呢。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 10:14:02

你那朋友应该谢谢你!做地主,一定要用杠杆! -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 10:30:54

我还是用银行的钱去赚钱!我自住房还欠了一屁股债,朋友问我为什么不还清?我房贷3.5%,股市里我能赚10%,还了房贷,还赚6.5% -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 10:36:49

做到一定的程度不用银行都难 -201411- 给 201411 发送悄悄话 201411 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 11:10:03

哈哈哈 好贴 看一次打一次鸡血 -蔡家38号- 给 蔡家38号 发送悄悄话 蔡家38号 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 12:09:13

朽兄, 我也想在南加州买房, 奈何太贵啊! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 12:13:49

两年前写这篇时就已经很贵,多少人喊跌,会写篇现在的租房市场和前景。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 14:42:37

期待。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 16:56:47

同期待 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 11/18/2018 postreply 22:36:10

向老朽致敬,谢分享! -Aywl888- 给 Aywl888 发送悄悄话 Aywl888 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 13:39:24

朽哥,你又给俺打了一针”强心剂“! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 13:57:59

好文!受益了 -whitebrier- 给 whitebrier 发送悄悄话 whitebrier 的博客首页 whitebrier 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 14:04:23

赞!赞!赞! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 14:26:47

How to cash out if financed properties > 10 ? -古石- 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 古石 的个人群组 (1084 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:11:15

我曾经借过18笔贷款,是曾经,现在情况不同了,快牛介绍过。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:36:32

Thank you! Will search "快牛". -古石- 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 古石 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:40:56

"快牛"是search不出来的,帮你喊一嗓子,"快牛"出来接招! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 17:12:37

Blanket loan 打包顺便refinance。然后个人名下0个贷款 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (70 bytes) () 11/17/2018 postreply 17:30:52

就是把原来的贷款通过blanket loan放到 LLC下面。如果配偶没有10个贷款,可以 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (197 bytes) () 11/17/2018 postreply 17:36:46

blanket loan 也可以做30年fix?比普通loan利率大约高多少? -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 19:09:53

Blanket loan缺点是什么? -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 19:19:11

贵,是商业贷款。卖房子不好卖。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 21:18:17

快兄有这么多知识。要是能经常像朽哥一样给大家总结一下,指导一下,就太好啦。 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 11/21/2018 postreply 08:11:00

Got it. Thanks a lot!! -古石- 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 古石 的个人群组 (0 bytes) () 11/18/2018 postreply 01:01:04

Thanks a lot for your follow up. Very appreciated!! -古石- 给 古石 发送悄悄话 古石 的博客首页 古石 的个人群组 (0 bytes) () 11/18/2018 postreply 01:01:27

文筆流暢又風趣!頂 -土妞2000- 给 土妞2000 发送悄悄话 土妞2000 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:21:45

赞好文期待下一篇!这两年南加就业的强劲增长及最低工资的提高增加很多立户与改善居住需求。房子不愁租就地涨价容易。人口多经济多元有利 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:34:19

人口多经济多元有利于小地主生存。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:36:13

是这样,根据近两年租房市场,估计后两年的房租涨幅会超过房价。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:38:58

同乐观。期待您的分析与策略。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:44:37

商业借贷是最普通的商业行为,我们普通工薪族一般习惯Pay by hour的思维,不理解Pay by Result的重要性。 -股市小书生- 给 股市小书生 发送悄悄话 股市小书生 的博客首页 股市小书生 的个人群组 (643 bytes) () 11/17/2018 postreply 15:53:05

期待新作 -LA翔翔- 给 LA翔翔 发送悄悄话 LA翔翔 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 16:54:26

两年前看过受益匪浅,今天再看依旧备受鼓舞!谢谢老朽无私分享,帮助了很多人。 -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 22:20:57

以前拜读过。再赞! -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 11/17/2018 postreply 22:39:16

08年萧条时,在南加州收进10个房以上者,现在可以退休了…… -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 12:12:52

舊房客15日搬走新房客16日入住,你不重新粉刷,清潔房子 ? -sanpablo- 给 sanpablo 发送悄悄话 sanpablo 的个人群组 (0 bytes) () 11/20/2018 postreply 18:14:40

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