不到一万美元买的房子: 我们掉进去过的坑

来源: 2018-04-22 12:11:03 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7651 bytes)
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今天是周末,我常规付各种账单的时间。看到LP 房子最后的水电气等账单时,我给合伙人打了个电话。两个人感慨万千。

是该回顾一下这个房子的历程。写下我们曾经入过的坑。同行的你,感谢你阅读该文,希望我们的经验让你少入坑,投资的路上走得顺利一点。

这是我们做的第一个subject to 的房子。这儿说的subject to, 指得是我们直接借用了卖家的银行贷款。只用了非常少的钱(律师费和卖家欠银行的钱, 不到1万哦),就把这个房子从卖家那儿把房子买过来了。

用subject to, 好处显而易见,用不到1万美元,就可以买下投资房。投入资金少, 应该很容易,那我们至于如此感慨嘛。

下面说说这个房子的经历吧。

事情是这样的。鉴于买房子的需要,而我的英语口音又很重,我开始跟一个新认识的的美国经纪人合作,一起开辟房源,从客户那儿直接买房子。

去年3月份左右,我们接到消息,得知 J 女士在网站上填信息,说自己因为生病,没钱还房贷,房子要被银行拍卖了。她30岁不到,一旦房子被拍卖,这条信息就会进入她的信用记录,对她将来找工作,买房买车都极为不利。所以急于出售她的房子。通过数据库查询,这个房子修完后大约值16万美元左右,她欠着银行大约11万。

合伙人去看了房子,说状况保持得不错。有一个漂亮的室外游泳池。花2000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 (~160平米),带游泳池的房子,每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率, 30年固定利率。每个月的本金,利息,地产税,加保险费是大约是850美元左右。所以做出租,肯定是正现金流啊。

我们跟J女士要了她的mortgage statement。 她有几个月没有付款了,欠着银行几千美元的钱。

跟负责银行拍卖的律师沟通后,我们发现她的房子的拍卖还在准备阶段,我们有足够的时间去撤销这个房子被拍卖的命运。

于是我们跟J女士签订了购房合同。合同表示,我们买J女士的房子,一分钱不付,subject to J 女士的贷款 (也就是说:贷款依然保留J女士的名字,我们每个月还J女士的贷款,房子过户给给我们)。最后,我们只是 付了律师 3000多美元,还请了J女士欠银行的几个月mortgage 和late fee. 终止了J女士的房子被拍卖的命运,买了J女士的房子。

这里所谓的 subject to, 房子的贷款还是J女士,不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款。但是房子已经过户给了我们。

你们也许会说J女士会何会那么放心地做subject to。如果我们不及时还按揭,还是J女士的责任啊。没错。但是J女士的房子已经到了被依法拍卖的境地了。如果真的拍卖了,对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭,还能重新建立起她的信用。如果万一我们不及时还款,那最糟糕的情况就是跟现在一样而已。而且,万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款,她还得负责还银行差额的部分。所以,当我们过户的时候, J女士是千恩万谢的。就这样,我们以很少的资金买下了价值约16万的房子。

刚开始买这个房子的时候,我们是想着做lease for sale的。哪知道,不久有消息,有孩子在出租屋的游泳池被淹死了,房东的责任大大的。我的新合伙人听说后,死活不愿意再做lease for sale了。说这个房子有游泳池。她担心租房的人家有孩子,或者邻居的孩子掉到游泳池里。后果不堪设想。我以前一直喜欢她的谨慎,哪知道她谨慎成这样。

租房子和卖房子的装修是很不一样的。既然决定卖了,我们就把要出租的房子上市了。后来发现不行,看得人多,买的人-彻底没有。无奈又撤下来,重新找人装修。 把所有的窗子换新的,把厨房的家电全换新的,把厨房的counter 换成了granite,把院子里的栅栏全都油漆一遍,把各个房间的门把手,橱柜的门把手,厕所的水龙头等该换的全换了,把该换的灯也换掉了。因为装修,错过了卖房子的最好的季节 。直到今年2月底才有offer, 4月初才卖掉。

从去年的3月份到今年的4月份,整整一年多的时间,终于把这个房子卖出去了,在这个房子的过程中,我们是挣了钱了,同时我们还学到了许多经验, 尤其是学会了做subject to  的 Deal。

Subject to 是个很好的工具。买卖双方是是互惠互利。对于卖家来说,她付不出钱,我们接过来,保住了她的credit. 我们卖掉了之后通知她,告诉她我们每个月都按时支付她的mortgage. 她对我们感激涕零。对于我们来说,中间虽然周折较多,时间跨度也大, 由于先期投入很少, 只是装修了一下,然后就卖出去。所以还是赚钱了。

但是,因为第一次做,我们犯了很多错误。

下面列出我们掉进去过的坑。希望聪明的你,不要再陷进去。

1.  这个房子离家太远,一个小时的车程,每次来回都很痛苦。强烈建议你不要买太远路程的房子。

2. 这个房子有游泳池。 合伙人不同意花钱找人清理游泳池。每个礼拜去清理这游泳池,对我来说很痛苦。基本都是合伙人再做。如果你买有游泳池的房子,建议把每周清理游泳池的费用算进去。

3. 这个房子在小区里头是属于高档的房子,也是比较贵的房子。因为定价高,所以也不太好卖。建议你以后不要买小区内的高档房。真要买,对最后卖价的估计千万要保守。

4. 买房子的时候就想好,这个房子是用来出租还是零售。不要像我们那样来回倒腾。开始想着lease for sale. 后来又要零售。时间就是金钱呀。

5. 出租房和零售房的装修要求是不一样的。不要试图把用于出租房装修的房子,放到零售市场上去。

6. 如果你要找合伙人,还是建议找认识比较久的人。不然因为文化背景和价值观的不同,很容易产生分歧。

 

 

 

 


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所有跟帖: 

谢谢分享, 很有道理 -螺丝螺帽- 给 螺丝螺帽 发送悄悄话 螺丝螺帽 的博客首页 螺丝螺帽 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 12:38:33

谢谢你的鼓励。你的鼓励是我继续写下去的动力 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 12:43:56

多写多写。喜欢看这样的例子。 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 19:33:07

这么大的房子,如果单说装修,出租和零售的装修方式,价钱能差多少? -木木架子- 给 木木架子 发送悄悄话 木木架子 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 12:45:49

差不多1.5万,appliance 3000, counter 3000, 窗子4000,5000别的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:12:58

明白了!谢谢!窗户挺费钱的。Appliance如果是Costco档次的,是不是就是出租房类型了? -木木架子- 给 木木架子 发送悄悄话 木木架子 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:33:02

没用过,不太清楚。我们一般就在Homedepot或者lowes 买appliance -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 15:11:06

真历害.能干. -ca2004- 给 ca2004 发送悄悄话 ca2004 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 12:46:25

谢谢鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:13:08

非常感谢分享!去哪里找这种subject to 的房子呢? -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:03:44

直接和seller 联系。这就是我为什么会有合伙人的原因。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:14:04

好厉害!谢谢分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:18:07

厉害,第一回听到, 长知识了。谢谢。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:24:51

谢谢分享,喜欢这种帖子。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 13:41:55

谢谢老朽哥的点评。我很喜欢看你的帖子。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:46:51

-土棉农- 给 土棉农 发送悄悄话 土棉农 的博客首页 土棉农 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:02:49

谢分享。请问将过户到手的房子转卖后为啥还要付前房主mortgage?怎样做到两笔交易过程中产权清晰法律有效的?谢谢 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:08:10

我们是继承了卖家的mortgage. 贷款还是卖家的名字。title是我们的名字。这就是 subject to. -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (95 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:44:33

都是正常的title 公司过户。跟正常房子的交易是一样的。我们买房子时找的是一个investor friendly lawyer -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:21:28

谢谢分享 学习啦! -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 14:14:59

谢谢分享! -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 15:05:16

没说是哪一年?一直没找到subject to的deal. -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 16:16:19

今年刚卖掉的房子。subject to 的deal都跟seller直接联系。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (127 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:24:56

谢谢分享。“出租房和出售房的装修要求是不一样的”, 能具体说说怎么不一样,我正要面对这问题。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 16:42:05

我理解:出租房注重年收益。出售房注重卖房后的收益。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (307 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:28:37

懂了,大谢。 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:38:11

把自己代入,就容易理解了。假设自己去租一个房和自己要买一个房,你分别会注重些什么? -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (263 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:42:44

所以,你上次那个出租房按翻修转卖标准做,其实没有利益最大化,除非你想三年内出售。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 18:08:28

前些天,若拙来问过sbject to这问题,结果大家一致怀疑,包括我,看来误导了她,对不起! -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (260 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:30:36

我不是律师。我们买房时找的title 公司的律师是对subject to 非常熟悉的律师。他跟我们详细分析了法律上的利弊。我们既 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 19:47:05

谢谢回复!请问能多说一些利弊么?这个可能大家都有兴趣,又不太懂。先谢! -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 20:04:48

好处:投入少,继续保留卖家的mortgage. 坏处:警惕可能的due on sale clause. 不过律师安慰我们:他执业 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:06:28

他执业20多年,还没有看到过哪家银行采用due-on-sale clause. -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:10:52

银行要的是钱,而不是房子。只要有人按时交mortgage 的钱,他不关心这钱是从哪来的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:12:19

我们把房子买进来,再卖出去,期间把保险公司给换了,把邮寄地址给换了,没有任何的问题。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:14:16

刚开始的时候我们打算做lease for sale 的。subject to 和lease for sale 会是一个很好的组 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:17:17

谢谢,有了个大致轮廓,希望多了解一点,从法律角度来说,这房子算谁的?你付贷款,是以原屋主的名义付的? -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (95 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:36:09

房子过户之后我们才付foreclosure 的律师费和卖家欠银行的钱 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:38:33

房子过户后,自然是我们的了 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:39:00

正常的title transfer. 记得一定要买title insurance -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:39:54

卖这个房子的时候有一点title 的问题,因为有title insurance,非常容易地解决了。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:41:11

对这类交易,务必买title insurance, -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:41:58

是以屋主的名义付mortgage. -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:43:03

有些法律文件,是律师起草的,比如power of attorney,disclosure 等等 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:44:01

我们的title 公司的律师做的一切材料。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:44:54

不胜感谢!特欣赏和喜欢这种慷慨分享,知无不言,言无不尽。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 06:05:13

希望更多的中国人通过投资获益。希望我们的经验对大家有用 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 08:23:31

谢谢新知识 -GGLL- 给 GGLL 发送悄悄话 GGLL 的博客首页 GGLL 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 17:48:21

最大的问题是合伙人.... -blogcity- 给 blogcity 发送悄悄话 blogcity 的博客首页 blogcity 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 00:04:37

是的。合伙人很重要 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 09:16:55

实在帖子,实在经验,实在人,谢谢。 -hulao2015- 给 hulao2015 发送悄悄话 hulao2015 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 05:08:37

谢谢鼓励 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 09:17:04

好赞大方分享!!! -夏天穿棉袄2015- 给 夏天穿棉袄2015 发送悄悄话 夏天穿棉袄2015 的博客首页 夏天穿棉袄2015 的个人群组 (0 bytes) () 04/23/2018 postreply 13:08:27

谢谢分享,涨姿势了 -3stones2018- 给 3stones2018 发送悄悄话 3stones2018 的个人群组 (0 bytes) () 04/24/2018 postreply 07:15:56

谢谢分享!真的很长见识。 有问题请教: -AlaskaLilyD- 给 AlaskaLilyD 发送悄悄话 AlaskaLilyD 的博客首页 AlaskaLilyD 的个人群组 (2161 bytes) () 04/24/2018 postreply 13:44:15

1.卖房子的时候title 公司直接用buyer 的钱付清了原卖主的钱。我们拿到的是差价。所以过户的过程跟普通卖房没有任何区别 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 09:12:20

1.卖房子的时候title 公司直接用buyer 的钱付清了原卖主的钱。我们拿到的是差价。所以过户的过程跟普通卖房没有任何区别 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 09:12:49

1.卖房子的时候title 公司直接用buyer 的钱付清了原卖主的钱。我们拿到的是差价。所以过户的过程跟普通卖房没有任何区别 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 09:13:05

如果房价跌了,以后卖价减去银行贷款后不够还原来卖家的Equity怎么处理?是不是亏损的全算你的,你要自己另外掏钱补给原卖家? -alafayawxc- 给 alafayawxc 发送悄悄话 alafayawxc 的个人群组 (0 bytes) () 04/26/2018 postreply 08:48:30

我猜楼主计算过了,有正现金流, 入手价比市价低很多,有built in equity -windysnow- 给 windysnow 发送悄悄话 windysnow 的个人群组 (163 bytes) () 04/27/2018 postreply 21:08:24

2. 前卖主病了。房子要被拍卖了。她没有精力在房子这儿折腾。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 09:15:00

她没有钱进行必要的修理 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 09:15:38

谢谢自由梦想答复!就是说您卖掉房子之后,就不需要再每个月给原房主mortgage了。 -AlaskaLilyD- 给 AlaskaLilyD 发送悄悄话 AlaskaLilyD 的博客首页 AlaskaLilyD 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 16:20:14

是的。卖掉了就一了百了了。原来的卖家和我们都轻松了。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2018 postreply 20:30:34

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