今天是周末，我常规付各种账单的时间。看到LP 房子最后的水电气等账单时，我给合伙人打了个电话。两个人感慨万千。
是该回顾一下这个房子的历程。写下我们曾经入过的坑。同行的你，感谢你阅读该文，希望我们的经验让你少入坑，投资的路上走得顺利一点。
这是我们做的第一个subject to 的房子。这儿说的subject to, 指得是我们直接借用了卖家的银行贷款。只用了非常少的钱（律师费和卖家欠银行的钱， 不到1万哦），就把这个房子从卖家那儿把房子买过来了。
用subject to, 好处显而易见，用不到1万美元，就可以买下投资房。投入资金少， 应该很容易，那我们至于如此感慨嘛。
下面说说这个房子的经历吧。
事情是这样的。鉴于买房子的需要，而我的英语口音又很重，我开始跟一个新认识的的美国经纪人合作，一起开辟房源，从客户那儿直接买房子。
去年3月份左右，我们接到消息，得知 J 女士在网站上填信息，说自己因为生病，没钱还房贷，房子要被银行拍卖了。她30岁不到，一旦房子被拍卖，这条信息就会进入她的信用记录，对她将来找工作，买房买车都极为不利。所以急于出售她的房子。通过数据库查询，这个房子修完后大约值16万美元左右，她欠着银行大约11万。
合伙人去看了房子，说状况保持得不错。有一个漂亮的室外游泳池。花2000美元倒腾一下就能出租。3卧2卫1700多英尺 （~160平米），带游泳池的房子，每个月能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率， 30年固定利率。每个月的本金，利息，地产税，加保险费是大约是850美元左右。所以做出租，肯定是正现金流啊。
我们跟J女士要了她的mortgage statement。 她有几个月没有付款了，欠着银行几千美元的钱。
跟负责银行拍卖的律师沟通后，我们发现她的房子的拍卖还在准备阶段，我们有足够的时间去撤销这个房子被拍卖的命运。
于是我们跟J女士签订了购房合同。合同表示，我们买J女士的房子，一分钱不付，subject to J 女士的贷款 （也就是说：贷款依然保留J女士的名字，我们每个月还J女士的贷款，房子过户给给我们）。最后，我们只是 付了律师 3000多美元，还请了J女士欠银行的几个月mortgage 和late fee. 终止了J女士的房子被拍卖的命运，买了J女士的房子。
这里所谓的 subject to, 房子的贷款还是J女士，不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款。但是房子已经过户给了我们。
你们也许会说J女士会何会那么放心地做subject to。如果我们不及时还按揭，还是J女士的责任啊。没错。但是J女士的房子已经到了被依法拍卖的境地了。如果真的拍卖了，对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭，还能重新建立起她的信用。如果万一我们不及时还款，那最糟糕的情况就是跟现在一样而已。而且，万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款，她还得负责还银行差额的部分。所以，当我们过户的时候， J女士是千恩万谢的。就这样，我们以很少的资金买下了价值约16万的房子。
刚开始买这个房子的时候，我们是想着做lease for sale的。哪知道，不久有消息，有孩子在出租屋的游泳池被淹死了，房东的责任大大的。我的新合伙人听说后，死活不愿意再做lease for sale了。说这个房子有游泳池。她担心租房的人家有孩子，或者邻居的孩子掉到游泳池里。后果不堪设想。我以前一直喜欢她的谨慎，哪知道她谨慎成这样。
租房子和卖房子的装修是很不一样的。既然决定卖了，我们就把要出租的房子上市了。后来发现不行，看得人多，买的人-彻底没有。无奈又撤下来，重新找人装修。 把所有的窗子换新的，把厨房的家电全换新的，把厨房的counter 换成了granite，把院子里的栅栏全都油漆一遍，把各个房间的门把手，橱柜的门把手，厕所的水龙头等该换的全换了，把该换的灯也换掉了。因为装修，错过了卖房子的最好的季节 。直到今年2月底才有offer, 4月初才卖掉。
从去年的3月份到今年的4月份，整整一年多的时间，终于把这个房子卖出去了，在这个房子的过程中，我们是挣了钱了，同时我们还学到了许多经验， 尤其是学会了做subject to 的 Deal。
Subject to 是个很好的工具。买卖双方是是互惠互利。对于卖家来说，她付不出钱，我们接过来，保住了她的credit. 我们卖掉了之后通知她，告诉她我们每个月都按时支付她的mortgage. 她对我们感激涕零。对于我们来说，中间虽然周折较多，时间跨度也大， 由于先期投入很少， 只是装修了一下，然后就卖出去。所以还是赚钱了。
但是，因为第一次做，我们犯了很多错误。
下面列出我们掉进去过的坑。希望聪明的你，不要再陷进去。
1. 这个房子离家太远，一个小时的车程，每次来回都很痛苦。强烈建议你不要买太远路程的房子。
2. 这个房子有游泳池。 合伙人不同意花钱找人清理游泳池。每个礼拜去清理这游泳池，对我来说很痛苦。基本都是合伙人再做。如果你买有游泳池的房子，建议把每周清理游泳池的费用算进去。
3. 这个房子在小区里头是属于高档的房子，也是比较贵的房子。因为定价高，所以也不太好卖。建议你以后不要买小区内的高档房。真要买，对最后卖价的估计千万要保守。
4. 买房子的时候就想好，这个房子是用来出租还是零售。不要像我们那样来回倒腾。开始想着lease for sale. 后来又要零售。时间就是金钱呀。
5. 出租房和零售房的装修要求是不一样的。不要试图把用于出租房装修的房子，放到零售市场上去。
6. 如果你要找合伙人，还是建议找认识比较久的人。不然因为文化背景和价值观的不同，很容易产生分歧。
