读过的几本不错的地产投资书!

来源: 2018-02-28 19:47:00 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (16917 bytes)
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这些年干了好多好像不应该我该干的事,以我内向怕麻烦更怕人打扰的个性,我竟然当起了地主,并且还当得有滋有味!以前一向不读书的我竟然也敢来谈读书,很有点李逵弄墨的味道。

本人是工科男一枚,家中的两位兄长都文采飞扬,其中一位兄长还是搞文学的,偏偏我,连本小说都懒得读,就是金庸的武侠小说,都是出国工作后在网上读的,上学时作文更是我最头大的科目,对成功学鸡汤一类的书更是嗤之以鼻,躲得远远的!

几年前等我真正开始投资地产,并读了很多地产投资的书,才意识到自己以前是犯了一个多么大的错误:书中有没有颜如玉到现在我也没看出来,但书中自有黄金屋此言非虚!像“知识就是财富”等话,以前以为是假大空,真的开始做地产后,才真正意识到这些话的分量!当今的社会是个规则的社会,房产的商机也全在规则里面,你知道的越多,机会就越多,如果你啥都不知道,不光你找不到机会,给你机会你也不知道是机会!

正所谓亡羊补牢,未为晚也。这几年开始读了一些书,尝到了读书的甜头,也渐渐喜欢读书了。几年来,光地产投资的书就买了三十多本,还有别的鸡汤一类的书,读后真是受益匪浅,有不少书对自己的思维改变影响很大。 这里说说几本对自己影响最大,自己喜欢的书。

The Millionaire Real Estate Investor,by Gary Killer

 

这本书在地产投资方面对我来说是醍醐灌顶的一本书, 作者Gary W. Keller 是德州Austin人,是美国最大的地产经纪公司 Keller Williams Realty 的创始人和董事长。虽然我读这本书的时候已经有两个廉价出租房了,但这两个房子是我稀里糊涂跟风买的,当时并没有什么具体规划和目标, 人家说买投资房不错,可以赚点小钱,咱就跟着买!也不敢有什么奢想,不用说想赚到百万,连几十万都不敢想。 但当我看完这本书就明白了:就算只有三四万初始资金,以20年为期限,赚到百万也不是难事,只要肯行动!百万净资产对美国普通家庭并不是个小数字!

那么是什么使我如此确信呢?就是书中提到的成为Millionaire的四部曲:

  1. Think A Million: 这个也不过是说买投资房的好处, 让你要采取行动,不要只当看客!
  2. Buy A Million: 这一步非常关键!要想拥有百万净资产首先得先买百万房产! 但买百万房产需要不少首付,并不是短时间内能做到的,尤其对于资金不足的人,这需要一步一步来…

    我们假定有4万起步资金,买房子20%首付, 又假定房子每年增值3%, 那么买第一个房子5年后, 增值就差不多有16% (1.03的5次方),再加上已付掉的贷款本金, 5 年下来就差不多20%, 够下一个房子的首付了。再过5年就可以再买2个了。 也就是说自己只需要出第一个房子的首付,10年后就可以有4个房子了。

    但如果按照以上的速度,即便10年后买够100万房产,20年也很难达到100万净资产,尤其是减去通胀后,所以需要加快速度:

    1. 由于我们在这过程中并没有考虑现金流和现金流的增长,如果加上现金流速度又会提快一些。
    2. 3%的假定增幅是美国过去100多年的平均,我们能否找到一个增值潜力高于这个平均增幅的?如果能找到,哪怕是增速提高一点, 也会有不少影响。
    3. 如果说前两点算是有些被动的话,那么主动采取BRRRR策略,买需要维修,且维修后能增值的房产的话,一年至少可以买一个,连续6年就可以买6个, 也就差不多了!

    我自己呢? 一是起始资金不至4万:第一年投入4万,第二年投入6万共投入10万;二是时机好,所以很快就买到百万房产的目标了。感觉很有点像本来鼓足全劲想跑百米跑,结果还没等使劲就发现已经跑完了。这也说明定的目标太低,需要提高目标!同时也说明有目标的重要性,没有目标就容易迷失方向,同时也会失去前进的动力!

  3. Own A Million: 等你完成第二步买完百万,第三步你不需要做太多,让时间为你工作就行了:房客慢慢地就帮你把贷款换完了,你也就真正拥有百万了!
  4. Receive A Million: 这一步是讲如何能使年净租金收入达到百万。当然,这不是一般人能达到的,至少不是我认为自己能达到的!所以这一步不是我的目标!

实际上,本书作者Gary W. Keller还写了一本比本书更早,更有名,也是姊妹篇的书,书名为 The Millionaire Real Estate Agent, 这两本书的格式是一样的,甚至有不少内容都一样,当然这本书是针对地产经纪人的,据说此书是地产经纪人的Bible。此书我只是大体看了看,因为我对地产经纪不感兴趣。他的另外一本与地产没有直接关系的书,The ONE thing 也写得相当不错!

Buy And Hold Forever, by David Schumacher and Steve Dexter

 

这本书不像第一本 The Millionaire Real Estate Investor,第一本书我可以放心大胆地推荐给每一个人而不担心会有副作用。这本书我就不敢! 此书可能是地产投资书中少有的(若不是唯一的)一本既坚持长期持有(Buy-and-Hold)策略,但却强调增值潜力而相对看轻现金流的书。作者的投资理念是:通过周密的分析和研究,投资有增值潜力的地区,哪怕初始的几年有负现金流。作者Dr. David Schumacher(已经去世好几年了)是地产投资界的前辈,从上世纪60年代25岁左右就开始投资地产(也是个曾经的股票投资失败者),当时他的家乡洛杉矶地区的海边小镇Hermosa Beach破败不堪,他经过很长时间的分析和研究,觉得这个地方的未来潜力非常好: 一是周边两个海边小镇都发展的很好, 二是他发现他们的小镇直接靠海(oceanfront)的房产数量有限,并且价格也不贵, 所以他就买了好几个oceanfront的房产, 大多是五六单元的小公寓楼,比如当年买的一个8.5万的6单元小公寓楼现在的价格都超过3米了。他的不少物业初始的几年都是负现金流。

他的部分投资理念甚合我意:我自己资金匮乏,投资杠杆用得很大,又不自己管理,这就决定我的投资不可能有好的现金流,即便本该有好的现金流也就让PM给糟蹋没了;而我自住房买的前十年(2002~2012)一个子没涨也给我留下了极深的心里阴影,也直接影响了我以后的投资决策。我的出租房都在远程,实际上我们本地的现金流并不比远程的差,而我最终选择远程的主要原因就是增值潜力。至少到目前来说,我的选择还是蛮不错的!

当然,Dr. David Schumacher开始投资时比较年轻,况且他的收入既稳定,又可以随时加班来补贴收入(他是个appraiser),所以他可以承受得了负现金流,而我承受不了。所以我对他的投资策略略有调整:我不在意有多少正现金流,但我很在意不能有负现金流!而我对增值潜力的期望也并不是太高:只要能超过美国过去100年的平均增值3%我就满足了!

人要知道自己在干什么,对收入稳定,经济实力雄厚的人,人家有资格赌升值,哪怕是负现金流,并且这种投资手法很可能不需投入很多精力也能得到很好的回报。对收入不稳定,家底不厚实的人,就得好好扒拉扒拉 自己的斤两了!

Real Estate Debt Can Make You Rich,Steve Dexter

 

这本书有点偏门, 是专门讲贷款的。封面的这句话:What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow (今天借的债务将是明天的财富),被我奉为神典! 作者以前是做贷款的,你只要把这本书读明白了,你的贷款知识就比得上半个贷款经纪了。这本书之所以对我特别重要,是由于我自己家底薄, 资金不足,所以我杠杆用得特别狠,经常做cashout refinance, 有的房子两年之内做两次cashout。有道是:久病成医, 贷款做多了,自己也成了半个砖家了。我投资的房子都在远程,又不自己管理,自地产投资以来,我花的时间最多的是贷款,贷款方面知道的也就相对多一些!

其他地产投资书籍

如果说 The Millionaire Real Estate Investor 是带有启迪性的一部佳作,Buy And Hold Forever 只是讲了一种投资手法,而 Real Estate Debt Can Make You Rich 则是专门讲贷款。 如果你是地产投资新手,从来没读过地产投资的书,我建议你先读一下 The Millionaire Real Estate Investor, 再读一下以下两本:

  1. The Book on Rental Property Investing, by Brandon Turner  

     

    这本书比较新,实战性较强,作者Brandon Turner是Biggestpocket的主持人,最近几年出了不少地产投资的畅销书, 像BRRRR, House Hacking 等新术语都是他搞出来的。
  2. Investing in Real Estate 7th Edition, by Gary W. Eldred

     

    这是一本地产投资基本知识涵盖量非常大的书,作者 Gary W. Eldred 本身也是个教育者,也到处演讲。 我们知道,不管实战经验如何,很多教师知识面还是非常广的,况且作者本身自己也投资地产。这本书写于2011年,正是房地产泡沫的最低谷,作者在书中就预言当时应该是地产投资千载难逢的良机, 可见还是很有见地的!

另外, 这本书:
What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow, by Frank Gallinelli

 

作为一本参考书还是不错的。如果你对许多基本投资参数和ratio比如 Cap Rate, Cash Flow, Internal Rate of Return,Debt Coverage Ratio 等不明了, 有了这本书你就可以去忽悠别人了! 

 


原载于建宁闲谈
 
 

所有跟帖: 

谢谢介绍,一定拜读 -minin-地主婆80- 给 minin-地主婆80 发送悄悄话 minin-地主婆80 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2018 postreply 20:08:27

谢谢分享!!!!!???????????????????????? -小小主- 给 小小主 发送悄悄话 小小主 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2018 postreply 20:37:40

谢谢分享。 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (60 bytes) () 02/28/2018 postreply 20:54:45

谢谢分享! 好书! -排毒灵- 给 排毒灵 发送悄悄话 排毒灵 的个人群组 (27 bytes) () 02/28/2018 postreply 21:10:51

赞。你远程投的是哪里呀? -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2018 postreply 21:17:51

有分享精神, 值得赞扬! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 02/28/2018 postreply 21:36:01

谢谢分享! -quantum5- 给 quantum5 发送悄悄话 quantum5 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2018 postreply 06:52:54

借这里提一下,我认为一个特别成功的投资(不在你的推荐范围里),是如风如梦的投资方式。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 守月 的个人群组 (441 bytes) () 03/01/2018 postreply 11:28:57

how? can you share? -meowi- 给 meowi 发送悄悄话 meowi 的个人群组 (0 bytes) () 06/27/2018 postreply 11:33:44

非常棒。谢谢推荐。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2018 postreply 14:59:15

有理论有实践有经验,写的也有文采 -lmmy- 给 lmmy 发送悄悄话 lmmy 的个人群组 (107 bytes) () 03/01/2018 postreply 16:24:48

非常感谢!好人呀!认真读了。 -healthy888- 给 healthy888 发送悄悄话 healthy888 的博客首页 healthy888 的个人群组 (0 bytes) () 03/01/2018 postreply 19:34:11

谢谢分享 ! -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2018 postreply 02:24:19

编的跟真事儿是的,不可能! -estar- 给 estar 发送悄悄话 estar 的个人群组 (47 bytes) () 03/02/2018 postreply 14:50:31

这种地产推广活动卖书的钱也不少。凡事分享成功之道的都是走ponzi 路线。否则不符合人性 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (68 bytes) () 03/02/2018 postreply 17:38:36

感谢分享! -riohammer- 给 riohammer 发送悄悄话 riohammer 的博客首页 riohammer 的个人群组 (0 bytes) () 03/02/2018 postreply 22:39:56

赞。但千万不要买穷爸爸富爸爸的课程,骗子一个。读几本上边的好书比任何东西都好。 -dreamstory- 给 dreamstory 发送悄悄话 dreamstory 的个人群组 (0 bytes) () 03/03/2018 postreply 02:04:21

这类书要辩证着读。开阔一下思路还是可以的。但别指望读了就能发财。 -linhaixy- 给 linhaixy 发送悄悄话 linhaixy 的博客首页 linhaixy 的个人群组 (128 bytes) () 03/05/2018 postreply 06:23:12

thanks for sharing! -quietplayer- 给 quietplayer 发送悄悄话 quietplayer 的博客首页 quietplayer 的个人群组 (0 bytes) () 03/07/2018 postreply 20:16:20

I bought these books and read them. Totally useless -乡下来的人- 给 乡下来的人 发送悄悄话 乡下来的人 的博客首页 乡下来的人 的个人群组 (62 bytes) () 04/29/2018 postreply 15:12:47

第二个房子首付有限制,贷款额度限制,贷款年限,房价下跌,这些都有的。 -Quarx- 给 Quarx 发送悄悄话 Quarx 的博客首页 Quarx 的个人群组 (233 bytes) () 04/30/2018 postreply 05:07:23

感谢分享! -mimangzhong- 给 mimangzhong 发送悄悄话 mimangzhong 的博客首页 mimangzhong 的个人群组 (0 bytes) () 06/28/2018 postreply 07:08:43

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