做地主可能遇到的问题 四,贷款

来源: 2018-02-13 02:00:28 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10471 bytes)

做地主可能遇到的问题 四,贷款债分坏债好债,信用卡是坏债,不能拖欠,要尽快还掉。房贷是好债,能拖就拖,不必急着还清,什么时候合适再还,先说还。

1,自住。如果家庭发生变故,收入骤减,原来年收入一下砍掉一半多,还贷成为很重的负担,手里正好有笔闲钱,又没有好的投资方向,能还清贷款余额就还了它,反正银行里的定存利息少的可怜。还有其他原因可以还清,只是举个例子,自住房还清贷款可以灵活点。

2,投资。如果已经还了很多年,剩下为数不多的余额,手里也比较宽裕,重新贷款在利率上又吃亏,干脆还掉算了。因为只有利息可以抵税,每月还贷的数目是一样的,而其中的利息和本金比例在发生变化,最初几年大部分还的是利息,三十年贷款还了二十多年后利息的比例就越来越少,抵税的作用也就越来越小。

前几天看到一篇奇闻,说的是加班的十大好处,简直是满嘴里跑舌头。我们绝大多数的人是平凡的人,我不但是凡人还是个俗人,连上班都不愿意,更别说加班了,真是林子大了什么鸟都有,其实鸟要大了也是什么林子都飞过。回忆一下当年加班的美好时光,下班不一定是披星戴月,还曾欣赏过一轮红日喷薄欲出。

不论过去现在将来都有码工、带个师字的以及各行各业的人加入到地主队伍,按说年收入十几万,二、三十万应该是衣食无忧,但是,绝大多数人的收入所得是主动收入,也就是说,当你的主动一停下来,收入立马不见或者骤减。所以, 时不时就有人来坛子上讨论挣够几个米可以退休的问题。高薪是通过付出得来的,你没有能力付出则得不到高薪。即使你有能力付出,天若有情天亦老,一朝被雷没烦恼,没有高薪收入,生活质量会下降,曾经是龙虾牛排米其林,好吃的连耳朵都会动起来。一旦变成烙饼包子炸酱面,也只好吃冰糖拌麻油,瞎嘚瑟。

房租收入是被动收入,虽然也是需要付出劳动代价,尤其是开始阶段,博观而约取,厚积而薄发,躺在沙滩上数钞票是从蹲在马桶上数铜板开始的。如果能做到轻车熟路,房租也将成为摇钱树状态,有几颗摇钱树在手自然就没什么可担心被雷和退休后的事情。房地产投资的好处是可以借鸡生蛋,再重申一下赚钱的几个途经;

1,拼体力,下策;

2,有一技之长,中策;

3,用脑力,上策;

4,投资,用钱去赚钱,上上策; 人找钱不如钱找钱,要让钱为你工作,取代为了钱而牺牲体力精力脑细胞。投资两字望文生义就是扔钱,投=扔、资=钱,所以存在风险,有可能血本无归。炒股和掏粪都是用钱去赚钱,前者还要加上烧脑,钱来也匆匆去也匆匆,今天大赚明日成空,风险大赌性强,脖子上戴雷管儿,玩悬的,是高智商游戏,仍然属于主动赚钱。我这样的粪工脑子不够用,玩不转,我可不愿意在邮轮上也要盯着股市,时间上就赔不起,做地主的黄世仁只要有个穆仁智就行了。当然,我也有IRA账户,每年会放钱进去,基本上没什么交易,处于要死不活的状态。

5,用别人的钱去赚钱则是赚钱的最高境界,也就是所谓的空手套白狼,在房地产里是运用贷款,杠杆撬出资产膨胀。道理其实很简单,女人对男人好不如勾引男人对自己好。所以卖化妆品的行业会经久不衰,说文雅点叫女为悦己者容;用俗话说是女人不化妆,白活在人间。

要想驳倒我的这些歪理不是件容易的事,但我这些叛道离经的所谓谬论也上不了台盘,歪嘴和尚,念不出正经。著书立论属于电线杆上吊暖壶,高水瓶。市面上投资理财的书籍汗牛充栋,浩如烟海,理论上云山雾罩,闪烁其词,卖瓦盆的出身,一套套的,欺负我这样没文化的人读不懂。要不就猛灌心灵鸡汤,让你看的晕晕乎乎,懵懵懂懂,迷迷瞪瞪,整个就是老头劈叉,扯蛋!我爸爸八十多岁了,步子都迈不开.....

扯远了,薯老爷有句名言,掏粪有小学水平就够了,正好我也喜欢写下里巴人的东西,只有小学生水平的文章不能要求过高。

投资房一般要求百分之二十五头款,只要不出现负现金流,南加州这里房价和房租目前仍然是上升趋势,每月还贷款只要能打平或暂时略亏欠一点就是胜利。现金流是生命线,量入为出,把握好尺度,在这个前提下,大胆掏粪,买买买,借借借,拖拖拖。把这几个字展开来说可能会又臭又长,下面通过实例分析,你可以是独眼龙相女婿,一目了然,我也不用堆积词藻,搜索枯肠。

1996年,南加garden grove,独立住宅,地不大,五千尺,十五万七千,为了叙述容易,算十六万,四万头款。知道我底细的可能会对资金来源有疑问,除了借来的那笔启动资金,我们两人还在打工,几乎是把所有的存款,采取添油战术,全都投入房市,遇到好的deal,信用卡也用过,瞎子害眼,豁出去了。

30年贷款,当时利息高,百分之十。十二万贷款每月还贷约一千,地税和其他开销两百,房租一千两百多,打平略有盈余,但不能出现空房,好在房客一住就是九年。

十年后房租上升到1800,减去1200开销=600,地税及其他开销略有增加,还要算上大的维修平均到每月里减去两百,净收入算四百,回报率从零变成百分之十以上。

十年来利率从十降到了五以下,还贷从每月一千降到六百,这样回报率就上升到百分之二十以上,投资四万,每年有近一万的纯收入,可以满足。而且其中的一半可以折旧,不用交税。

随着时间的推移,房租增长,折旧和房贷利息用作抵税的比例越来越少,27年的折旧期限已经用掉超过三分之一。什么事情都要未雨绸缪,提前做好准备,每当利率下降一两个百分点的时候,都可以考虑重新贷款,减少每月还贷额。当房价上升到一定高点,利率又是相当低点,我决定cash out。

也就是十年后房价超过四十万,重新贷款二十五万,还掉旧贷款约十万,原先的头款四万要扣出来,放到床垫下面,那是以前的本钱,即使什么都没了,本钱已经回来。除此之外,还有不少于十万块钱是从天上掉下来的馅饼,可以拿出去胡造,空手套白狼成功。

欠债还钱,借出来二十五万,每月要还$1300,再加上几百开销,$1800的房租还是略有盈余,用折旧一冲,无税可交。

零八年之前房价上升的十年里,我利用房子提出不少现金,或者两三笔贷款合并为一,便于管理。拿出来的钱一分为三,一部打回老家去;一部分留做机动,零八年后房市崩盘用到了;一部分投入股市,一万一个的基金就买了近十个,还有其他乱七八糟的股票,武大郎的脚趾头,没一个好东西。当时是傻小子睡凉炕,全凭年轻火力壮,有钱就任性,完全是胡造, P眼子拔罐子--嘬屎。没两年的功夫股票账户被拦腰斩断,尼姑生孩子,要也不是,不要也不是,只能是老太太吃铁蚕豆,暗含着。隔行如隔山,让我玩股票纯属老鼠舔猫P眼——舍命溜沟子。我算是弄明白了,在股市里我这样的小散户就是白求恩的儿子,白求干!丈母娘跺脚,悔之晚矣!好在同时在大陆买的房赚了钱,发丧娶媳妇,悲喜交加。

现在的房价达到六十万,房租是三千多,有几个这样的房子在手,即使全有贷款,也可以老神在在,为了被老板炒鱿鱼的日子随时准备着;如果有五个房已经还清贷款或者十个房有贷款,更加有底气,随时可以把老板弃之如敝履!

目前南加州的房价已经高起来,尚未达到高不可攀,危如累卵的地步,还是来看这个房。十五万用作头款,借四十五万,每月还贷需要$2400,加上地税及其他开销,没有空置率,收租打平就不错了。对于这种投资,炒股大拿们会嗤之以鼻,我也无可辩解。但是,房租百分之四的增长率如果成立,或者哪怕百分之三,少则十几年,最多不会超过二十年,房租会翻倍。

如果房租涨不上去怎么办?我没什么办法,九六年我最初进入房地产的几年里,涨二十五块钱租金房客都叽叽歪歪。今天加州的最低工资是每小时$11,2022年会达到$15,房租和房价一般情况下都是跑赢通货膨胀和工资上涨。现在有个几十万在手的人,在南加州现金只能买一个房,发发狠用贷款方式或许能搞到四,五个房,十年十五年后的成果将会十分明显,起码不会怕被炒鱿鱼。如果你说通过炒股,放定存,买指股基金也可以在这个期限做到不怕被炒鱿鱼,我也无可辩解。

投资理财不一定只有房地产一条路可走,我个人观点,房地产是最稳妥最容易判断风险的投资方式,现阶段的南加州房价已经很高,贷款买自住房没什么问题,只要三年之内不搬家卖掉就不会吃亏。贷款投资出租房你最好三思而后行,我不愿意支使瞎子去跳河。




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所有跟帖: 

能写这么长,有才。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 03:25:17

你这是没睡还是起床了?我每天两三点钟睡觉。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 03:30:23

起床上班 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:23:39

谢谢你的分享 !辛苦了码了这么多的字 俺贼喜欢看你的所有的帖子 幽默 干料 说话实在接地气!大赞 -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:08:32

谢谢读帖,有人喜欢看才有动力写。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:31:11

喜欢 非常的喜欢和感谢你无私奉献!祝福你和你的家人 新年快乐 ,身体健康 ,心想事成 狗年发大财, -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:52:05

谢谢你的分享 !赞!大赞! -mimi56- 给 mimi56 发送悄悄话 mimi56 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:32:01

? -童心未泯老妹- 给 童心未泯老妹 发送悄悄话 童心未泯老妹 的个人群组 (41 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:44:54

谢谢分享!一如既往的喜欢! -老黄牛_吃草8- 给 老黄牛_吃草8 发送悄悄话 老黄牛_吃草8 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:45:16

还有个可能就是独立屋可不可以加建一层或两层,改建地下室,或者扩大占地建筑面积,如果合法的话。 -海边居- 给 海边居 发送悄悄话 海边居 的个人群组 (312 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:48:58

说的是,老一点的独立屋地大,一般可以改建,新建屋会有麻烦。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:01:39

谢谢老朽先生分享!每次拜读您的文章都能激励自己 -Yohan- 给 Yohan 发送悄悄话 Yohan 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:59:29

赞,有料有笑 -shouzugong- 给 shouzugong 发送悄悄话 shouzugong 的博客首页 shouzugong 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:01:04

多谢各位读帖,也祝各位新年快乐,大概是东部的起床早,我要睡觉了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:04:41

朽哥是大牛!谢谢 -alongway- 给 alongway 发送悄悄话 alongway 的博客首页 alongway 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:10:03

赞! -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (205 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:12:38

大大的赞! -钰儿- 给 钰儿 发送悄悄话 钰儿 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:18:20

实践,理论,文笔俱全,受益匪浅!! -申巷九- 给 申巷九 发送悄悄话 申巷九 的博客首页 申巷九 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:35:20

你可以出书了,写得太有风格了!贷款投资会不会遇到几个房子受不到租造成还贷问题? -John_sh- 给 John_sh 发送悄悄话 John_sh 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:48:14

当然会,foreclosure 大多是这么来的 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:20:07

我都没开始用贷款,用了就不会象现在睡得安稳了,哈哈 -John_sh- 给 John_sh 发送悄悄话 John_sh 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:29:02

俺也是 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:52:22

10年见过8个房打包甩卖的投资客(其实现在看能熬过去一两年就没事了)。如果杠杆太高现金流太低,经济状况不稳心理承受力不强,遇到风 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (410 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:43:23

三十年房贷周期至少会遇到两个萧条,能把握好尺度安然度过的都是高手。 -John_sh- 给 John_sh 发送悄悄话 John_sh 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:49:37

老朽,真的可以考虑将你的帖子整理一下,出本书玩玩 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:53:40

赞一个!谢谢分享! -pureleaf- 给 pureleaf 发送悄悄话 pureleaf 的博客首页 pureleaf 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:08:30

大神! -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:36:13

赞大牛!那位说加班十大好处的真是奇葩,后来她自己说了,其实加班不多的,她就是花言取宠罢了,您不必当真 -难兄难弟不易- 给 难兄难弟不易 发送悄悄话 难兄难弟不易 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:46:39

赞赞赞! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:03:34

老朽兄的文风一如既然,淅淅沥沥。 -(G)- 给 (G) 发送悄悄话 (G) 的博客首页 (G) 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:04:24

一贯如一的牛贴!赞!! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:31:37

顶顶顶 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 08:44:30

赞! -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 09:09:02

赞! -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 09:21:12

老朽兄,你这帖写的实在,可以帮到很多人。 -hhtt- 给 hhtt 发送悄悄话 hhtt 的博客首页 hhtt 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:03:36

应该去办个脱口秀 -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 BayFamily 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:26:59

先顶再看啊, 真经啊! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:27:21

在这里一并谢过各位读帖指正,也再说几句 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (452 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:37:58

-股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:38:33

就是要这个不登大雅之堂。一旦出来,应该畅销的 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 13:03:32

:)))做地主还是苦,最好是吃喝嫖赌,然后在2009年买一块钱比特币,现在也有两千万了,呵呵:) -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:55:08

向前看啊。。 下一个比特币在哪里? -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 17:09:28

文风依旧, 关键是实用可复制。 -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:00:11

赞,读你的帖子学到多东西,新手地主(去年买了第一个出租屋),关于再贷款,refinance(cast out)与 HELOC不知 -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:01:41

关于再贷款,refinance(cast out)与 HELOC不知哪个好一些,需要从哪些方面考虑比较? -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:03:20

holoc灵活好用,但从出租房里搞困难,利率高,拿出了的钱数额少,但费用少。这个要自己去计算哪个更划算。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:21:14

我们这儿heloc出租房和primary一样利率,而且都只能拿50% -sac- 给 sac 发送悄悄话 sac 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:42:41

HELOC一般是浮动利率 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 12:40:13

谢谢朽哥。 -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (177 bytes) () 02/13/2018 postreply 17:16:33

是自住房,现已翻倍了。我是想准备点活钱,想了解哪个比较划算。cash out的钱会算入当年income需要报税吗? -Hebe20180101- 给 Hebe20180101 发送悄悄话 Hebe20180101 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 20:46:20

不会,这是你借来的钱,不是挣来的钱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 23:44:20

赞赞赞:---),写得好。 -Oona- 给 Oona 发送悄悄话 Oona 的博客首页 Oona 的个人群组 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 15:05:17

炒房到了朽爷这个境界,已经可以出入无人 -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (200 bytes) () 02/13/2018 postreply 15:40:30

郁闷,为什么米国贷款这么容易? -海洋蓝- 给 海洋蓝 发送悄悄话 海洋蓝 的博客首页 海洋蓝 的个人群组 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 01:56:22

这两年看了朽哥的帖子,坚定了投资房地产的信心,也慢慢尝到了投资房地产的甜头。 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (75 bytes) () 02/14/2018 postreply 11:16:52

朽哥确实是导师 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 12:28:25

老朽兄Cash out refinance 是为了空手套白狼? 为了再投资?为了创造新的 cost? 谢谢分享>> -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (66 bytes) () 02/14/2018 postreply 13:23:50

看得我哈哈大笑,朽哥歇后语真用绝了,内容还都是干货,赞叹不已啊!祝福朽哥农历新年吉祥,身体健康! -花安- 给 花安 发送悄悄话 花安 的个人群组 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 14:08:57

再谢各位读帖,不能一一回复,新的问题出来会做补充。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 16:04:21

非常感谢,写的真好特别适合俺们这种粗人! -ljty1- 给 ljty1 发送悄悄话 ljty1 的个人群组 (0 bytes) () 02/15/2018 postreply 09:39:54

写得太赞了。的确是需要有被动收入才行啊 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 16:28:24

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