做地主可能遇到的问题 三,管理

来源: 2018-01-24 10:14:01 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8263 bytes)

初期生手投资出租房会觉得麻烦,主要是千里之行始于足下,一大堆问题可能在很短的时间里同时出现,就像是你站在一个O字路口而无所适从。正因为有不少的问题和烂事,才被叫做掏粪。掏粪由三部分组成,买房、修房、管房,就这几个字!以管房难度最大。买房自己下点功夫,甚至不下功夫,踩到狗屎运也能买到满意的。修理房子自己不会就让别人做,做的不好可以换人。管理房子自己有本事最好自己管,没时间,没精力,远程投资就不得不让别人管,管理人员PM如果不给力非常头疼,总不能像走马灯似的换人。所以,对于黄世仁来说,有一个得力的穆仁智是非常重要的,否则,屁大点小事也让你寝不安席食不甘味 。

从业余发展成一个职业地主,买房、修房、管房不大可能一个坎都不过而成为职业,除非大土豪,一两千万买个中大型公寓,直接做寓公。孟子曰:“劳心者治人,劳力者治于人”, 正常情况下,我们微弱地主不得不九层之台始于垒土,寝苫枕块含辛茹苦,掏粪之目的就是要从劳力者变成劳心者,但是劳心也不能操着卖白粉的心去赚买菜的钱。所以最好能有人帮你去操卖白粉的心,自己躺在沙滩上数钞票或者蹲在马桶上数铜板。

和找一个理想的修理工差不多,经理PM,property mamager最好是口耳相授,有人推荐,得来全不费工夫。事实是好的PM得来非常不容易,多数情况下要靠自己去挖掘。首先从买房前去看房就开始留意,特别是open house,只需要多一句嘴,问问卖房经纪有没有顺便管理出租,一般每几个经纪里会有一个,然后多了解一下,留下电话,多找几个没坏处,有比较才有鉴别。需要的时候再进一步交谈价钱,服务方式等等。用自己的经纪买房这个范围就小的多,所以从开始找经纪买房时先问问做不做管理。

即使找到一个好的PM,也很难十全十美,称心如意,因为他们只是做好自己的一份工作,而不是你肚子里的蛔虫,那就想办法培养自己肚子里的蛔虫。也许有人觉得做地主的要到了相当的规模才能雇佣PM,那可不一定,哪怕是十来个房以下的微弱小地主也可以去用,要看做了多少事情,付给多少报酬。也是从招租开始,前篇说过,房客里有动手能力强的优先考虑,也许以后用得着。如果有人毛遂自荐说手下管着几个人,看你是非土生土长美国人比较怂,然后说以后给你管理房子,这种人不靠谱。你以为你是谁?对于我们外来移民来说你丫的也就那么一口流利英文,六根手指挠痒痒多那么一根而已。

我的房客里有一个是维修工,有自己生意,很能干,在我这里住了近十年,我的大部分活也让他去做。一开始做什么我会一起去,搭把手,主要是让他了解我的要求和习惯。比如白玉房要精耕细作,白菜房动作要快,简单实用。到现在基本不需要去面授机宜,打个电话简单吩咐一下,然后拿钥匙去干活。

几年前慢慢让他学做管理,他是墨裔,英文也可以,我有不少墨裔房客,要采取以夷制夷的方法。最初他不是很愿意,觉得自己就是干活的命,脑子里没有一点管理知识,比干活还难。我就是希望从什么都不会的去培养,脑袋空不要紧,关键是别进水,慢慢往他脑袋里放东西。

多年前有一次赶人,我的动作快,打了房客一个措手不及,墨裔房客也蠢点,法警来锁门时房客一屋子东西来尚不及搬走。过了两天房客约时间来搬家,我把这个维修工叫去看着,你今天一天的活就是在这里紧逼盯人,别让他们破坏,完事后检查一下有什么要修理的做好准备,锁好门回家,第二天来干活。中午给他送午饭,在门口听到里面争吵,西语夹着英语,大意是被赶房客嫌他总盯着不放,碍事。我的维修工说,我今天的工就是这个,我不在乎你愿不愿意,反正明天走大街上我不认识你,你不认识我。

我需要的人是忠心可靠,能理解我的意图去做事,我以前的老板骂我:“dont be too smart!”,我照着做就是了。现在我出门旅游,电话都转到他那里,小事情自己去处理,大事情再通知我。有一次在邮轮上收到他的告急,有一户发生slab leak,要撬开水泥,是比较大的活,还要安抚房客。我只给他简单短信,自行处理。他去租了风钻等工具,停水,给房客买了些食品,处理的不错。我给他的工钱一般是两百一天,像这种大活难活,让他三百,五百的随便说,给钱就是了,因为找外面的人,一千,三千的也是任人宰割。

这个人有家庭,青壮年,优点一大堆,缺点对我来说就一条,花钱大手大脚,生活没计划,别说以后买房,就是现在还时常晚交房租,正好这个命脉被我捏住。我给他个房住,不是免费,比市场上低三分之一,所以他跑不掉。另外每月总有些大大小小的修理让他做,就算在外面没活干也起码饿不死。这个人已经配合的很默契,每月做了什么事情,给我个报告,我写支票给他,基本不去问做了什么,除非是大活。他也不跟我计较,举手之劳的事就不汇报,我也不会亏待他,租的货仓基本上是给他用,逢年过节一定会送礼上门,小财不出,大财不入。

举自己的例子仅供别人参考,很同情坛子上常有人来痛说掏粪的悲催经历,像是PM不给力,修理工人拿钱跑路等等。基本上都是江心补漏,临渴掘井,屎都顶到肛门了才放屁,那就根本来不及,一泡屎再拉到石头缝里,狗也难办。所以即使在弱小地主阶段就应该未雨绸缪,未焚徒薪。最好在自己的房客里物色一个手脚麻利,而且随和容易相处,不斤斤计较的,先从小事委托他一下。出去旅行,把电话转到他那里,同时通知其他房客有什么事情找他处理。外出一个星期预付他一百块,两星期两百块,另给HD的卡买料用。有事情帮着照看一下,比如安排修理,如果无事发生最好,白得一两百块钱,自己也图个省心,歪脖子拉小提琴,两全其美。

钱是个好东西,可以做很多事情,所以我要努力去赚钱。但赚钱到了一定程度,再多就没有多大的意义,人不能把钱带进棺材,钱却可以把人带进去。我赚钱是为了更好的活着,绝不会因为活着去拼命赚钱。所以在努力赚钱的同时,更加追求更好的活着,这就需要把赚钱所付出的代价压缩到最低限度。年薪二,三十万和四,五十万的在生活上没有本质区别,如果别人朝九晚五加上路上每天十几小时去赚四,五十万年薪,而中小地主平均每天只付出一小时的劳动能赚二,三十万,或者少点十几万,我会努力掏粪做个肖遥地主,而不会去玩命做忙碌码工。再说了,赚多少钱基本上都是手停口停的工作,地主收房租可以生生不已,用如哥的话来说是长治久安。

码工年薪几十万,

如今已觉不新鲜。

最是牛逼不上班,

吃喝玩乐闲扯蛋!




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所有跟帖: 

顶,这个最要技术 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:15:42

谢谢! -Learning103- 给 Learning103 发送悄悄话 Learning103 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:16:58

哇,又一杰作! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:17:31

其实还有一点很重要,朽哥人比较好,以诚相待,慢慢你周围的也都是好人 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:20:26

千穿万穿,马屁不穿。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:34:17

不是马屁,如果你用心对待那些handyman,慢慢的他们也会考虑你的感受了 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:41:21

我每个contractor都真心对待,可大部分要么骗子,要么偷奸耍滑。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:50:55

是的,要小心,我一开始吃过亏 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 12:23:55

我也吃过亏,现在用的顺手是慢慢练出来的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 12:27:39

一开始我太信任他们了,装地毯的,先付了现金,结果活干了一半,人跑了。不仅让我的劳模笑话我,还得让他找朋友来干完。 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (29 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:07:24

买房我交过学费,被吃掉一千定金,修房也被骗过不多,管房自己来,用自己的人,还好。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:39:21

诚信和介心还是有区别的。 -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 14:20:45

Me too! -帅哥123- 给 帅哥123 发送悄悄话 帅哥123 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 21:44:52

道不合不相为谋,尿不到一壶的就换个尿盆。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:22:43

google了终于知道“穆仁智”是谁了,哈哈,是黄世仁的帮凶狗腿子:)) -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:43:20

谢谢各位读帖,这篇得罪了正人君子,说我冒脏话,所以地主做的并不开心,赔个不是,以后学习文青的笔法。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:44:08

多谢!朽哥这样的,不发财都不可能 -寂寞山城- 给 寂寞山城 发送悄悄话 寂寞山城 的个人群组 (29 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:47:25

你的穆仁智负责帮你找租客吗?还是你得自己找? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:48:48

这个他还不行,我现在不用他,去年只有一户搬走,根本就是闲死,而且没有广告,挂个牌已经排队等房。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:56:35

嗯,我平时工作量跟你差不多,但是不敢一走几个月。要是有全职PM就可以跑了,接着梦想。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:05:01

我现在也不能出去太久,环球一圈四个月邮轮不能考虑。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:20:02

要找个reliable的老模太难了,他们太懒散没有时间观念也没有动力努力赚钱整天喝酒。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:55:51

老墨没有时间观念,我手里不是就这一个穆仁智,还有第二个,到是都不喝酒。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 10:59:26

我的劳模时间观念很强,有时候催我 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:32:57

谢老朽无私分享! -凤凰于飞888- 给 凤凰于飞888 发送悄悄话 凤凰于飞888 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:00:26

顶!赞朽爷! -archet- 给 archet 发送悄悄话 archet 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:08:56

先顶后看! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:09:12

这句说的经典:人不能把钱带进棺材,钱却可以把人带进去! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:11:48

吃喝玩乐闲扯蛋! -mayfairmf- 给 mayfairmf 发送悄悄话 mayfairmf 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:14:59

好劳模是个宝,我有体会! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:22:47

谢真金白银传授。去年回国slab下管道漏水简单改道1800刀。今年马桶漏水房客请管工张口475刀换新的,及时赶回6刀修好‘。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:45:54

换新马桶连工带料也就200块 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:08:38

用错人差价近80倍。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:48:20

谢老朽分享 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 11:51:02

每次看朽爷的文章都觉得果然钱不是白赚的,都是花心思弄的 -死活申请不到账户- 给 死活申请不到账户 发送悄悄话 死活申请不到账户 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 12:32:07

赞朽哥无私分享! -littlegrace- 给 littlegrace 发送悄悄话 littlegrace 的博客首页 littlegrace 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:38:59

爱看朽爷文章!谢朽爷分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:44:22

都是干货,谢谢朽哥分享。 -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 13:51:32

谢谢分享 -花安- 给 花安 发送悄悄话 花安 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 14:31:40

哇!有才人!写的这么好! 一泡屎再拉到石头缝里,狗也难办。 最是牛逼不上班, 吃喝玩乐闲扯蛋! -tomcat801- 给 tomcat801 发送悄悄话 tomcat801 的个人群组 (327 bytes) () 01/24/2018 postreply 16:01:20

ding -kt0118- 给 kt0118 发送悄悄话 kt0118 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 16:12:27

老兄是有生活大智慧的能人 -fonsony- 给 fonsony 发送悄悄话 fonsony 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 17:45:24

好奇哦 - 朽哥写了那么多掏粪经验,为什么? -四则旧舍- 给 四则旧舍 发送悄悄话 四则旧舍 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 18:21:45

没办法一一详细回复来问问题。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 18:24:24

感谢朽哥 -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (176 bytes) () 01/24/2018 postreply 18:40:24

赞朽哥!引导着菜鸟们认准TF,并轻车熟路地TF -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 飘落的草 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 20:09:36

每每看到朽兄的大作, 总是长叹一声,朽兄,TF,可惜了了。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 20:09:57

"需要把赚钱所付出的代价压缩到最低限度" --- 努力目标 -onething- 给 onething 发送悄悄话 onething 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 20:59:40

"小财不出,大财不入" --- 记住了 -onething- 给 onething 发送悄悄话 onething 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 21:32:09

好文章。可是我确实听过不不同的声音:不要和房客有雇佣关系。朽兄怎么看这种观点? -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (0 bytes) () 01/24/2018 postreply 22:10:37

是怕工伤责任问题以及纠纷,我也有这种顾虑,我的这个人用了将近十年,没有问题,关系是慢慢发展起来的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 00:03:46

不要是雇佣关系没什么错,我也是外包,干活给钱有收据,不从房租里扣,一码归一码,没写清楚,以后再说。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 00:09:05

把赚钱所付出的代价压缩到最低限度- 这是孙子兵法的谋略, 是朽哥极高明之处 -pretti- 给 pretti 发送悄悄话 pretti 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 12:22:00

赞这leadership! 我们碰到的老墨都让人头疼死了 -sefree28- 给 sefree28 发送悄悄话 sefree28 的个人群组 (0 bytes) () 01/30/2018 postreply 10:19:14

写的非常有实战经验,赞老朽的大方分享!! -夏天穿棉袄2015- 给 夏天穿棉袄2015 发送悄悄话 夏天穿棉袄2015 的博客首页 夏天穿棉袄2015 的个人群组 (0 bytes) () 02/16/2018 postreply 11:28:57

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