做地主可能遇到的问题 二,修理工

来源: 2018-01-19 08:47:40 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6521 bytes)

一个好的维修工和管房经理handyman,property mananger 不会从天上掉下来,先说维修工。做地主最好手脚勤快点,掏粪虽然没什么深奥学问,但没有人天生就会,也没见过什么低等学府开设课程培养地主。出国前我除了会拽文,狗掀门帘子就凭一张嘴,四体不勤,五金不分。出来后生活所迫不得不从卖苦力开始,夙兴夜寐,攻苦食淡,虽然还没有练就到坛子上许多能干地主的本事,和房子有关的一般修理可以应付,40加仑water heater没有帮手也换过。

人只有一双手,24小时胼手胝足也只能做有限的事情,所以想要把事业做大就要设法把自己的双手解放出来。但这不是说以后手就弃之不用,我的厢型车里工具箱随时带着,有什么简单的水电修理,举手之劳的事都懒得打电话找人,有费嘴皮子功夫,能弄好就弄,弄不好或太麻烦的事情,还有通马桶之类的烂活,会叫小墨兄弟过来。

毕竟不是所有的人都会动手,或者说动手能力不强。如果有一个信的过,价钱合理,随时可用的维修工就不用担心房子出状况。一个好的维修工需要花时间去挖掘,就像是挖币和找到绩优股。什么事情都应该未雨绸缪,事到临头的时候往往是王麻子种牛痘,来不及了。有熟人口耳相授最好,不费吹灰之力,得来全不费工夫。如果没有人介绍,自己平时要多留意,比如你拥有康斗,一般都有HOA管理,也雇佣维修工,设法接近他们,攀谈几句,有愿意做side job的记下来,这些人有固定工作,业余挣点额外收入,费用不会贵,比随便打电话找来的靠谱。

大街上拉来的虽然不靠谱,但可以提前去试探一下靠不靠谱,平时有机会去home depot这样的建材市场买东西,留意一下开卡车来买材料的人,打打招呼,简单问问他们是做什么的,遇到你希望要的人就多聊几句,并问问价钱,留下电话姓名,交谈过几个人之后,你自己对市价行情也会有所了解。

我是对自己的生意比较上心,去建材店买东西会顺便逛逛,就像女人喜欢逛百货商场一样。我租了一个小货仓,油漆,工具,梯子,材料以及家里舍不得扔掉的垃圾都堆在那里。这也是做房地产的好处之一,有钱赚的时候,想方设法走些开销,这样的租用费,名正言顺的从自己公司的开销走掉。

曾经在lowe's遇到清仓地毯,7分钱一尺,等于是白送,不过只有一卷,400多尺,不够用在一个公寓的,那也没关系,出租房子,给房客用新的就不错了,颜色配不配无关紧要。也遇到过$0.25一尺的合成地板共500尺,20块钱3.5加仑一桶的油漆,共20桶都买下来,打电话让小墨兄弟开卡车来拉货,送到货仓备用。这种事情可遇不可求,靠省钱发不了财,但是,有便宜不占王八蛋。

再一个办法是从招租时就开始留意,两个人来申请住房,一个是码工,鼠标玩的炉火纯青;另一个是杂工,刀斧锯捶样样精通。上篇提到的房客基本条件两个人都具备,只不过码工赚钱多而已,我会选杂工。我遇到过有几个纯脑力劳动者,一点不夸张,动一根手指头能做好的事也大惊小怪,打电话来叽叽歪歪。

房客要挣够一定薪水才能保证付房租,但挣太多也没用,除非房客是冤大头愿意多付房租。这种可能性几乎没有,钱又不咬手,现代杨白劳与时俱进,有两闲钱哪怕去吃喝嫖赌也不会给黄世仁多交一斗房租,更大的可能是住不了多久便拍屁股走人,去买自己的房。

所以,我最喜欢买不起房的人租我的房子,目前有几户超过十年。最久的一户是单身猛男从九八年搬入,来的时候青春年华,倜傥潇洒,雄姿伟岸,玉树临风。记得当时聊世界杯,席丹头撞马特拉齐,说的眉飞色舞,高视阔步。谁知人有旦夕祸福,天不随人愿,大前年终因艾滋病,直肠癌,肾衰竭,红斑狼疮四箭穿心,一命呜呼。平时好狠斗勇的一个人,黄泉路上,寒蝉凄切,相看泪眼,无语凝噎。住了这么多年,收到的房租已经超过投资的好几倍, 虽然欠我两个月的房租,人之将死,其言也善,鸟之将死,其鸣也哀,所欠之钱就让其一江粪水向西流也。房子里是一片狼藉,惨不忍睹,我不想进去,驴鸡8碰脑袋,虽然不疼,可是腻歪。 这个时候有自己的人就派上用场,等小墨兄弟把我的房子改头换面,焕然一新之后,再去验收,并安排人来看房,重下粪海捉鳖。

当收租超过十年,房地产投资的成果会越来越漂亮,南加这里的房租一般十五年左右会翻一倍。对于炒股的人来说,这种效益太差了。我的数学不行,如果是以百分之二十五的头款来计算回报率,你们再去算算。再有,十五年里当房价上升,利率调整,最初的头款早就被套现,然后再去买房,扩大规模,原有的这个净收入不管多少是free run,没有本钱!

扯远了,还是回到正题,经过二十多年的摸爬滚打,用过的人像走马灯一样,来也匆匆去也匆匆,最后筛选出两个人常用,都是墨裔第一代,一个是被HOA雇佣有一份工作,下班后及周末愿意挣点零用钱,价格便宜。另一个是住了将近十年的房客,自己做维修工,从教会教友那里找客户,自己也有客源。这个一直在重点培养,给他个房住,不是全免费,逐步教他房屋管理方面的事情,这个下一篇再谈。




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所有跟帖: 

各村都有各自的高招。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 08:51:50

手脚能力有波大本事的,坛子上没几个。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:09:25

多谢分享!每篇文章都是获益匪浅! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 08:53:48

多谢读帖希望指教。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:10:22

哪里敢!是朽兄的文章让在下在三年前对TF之路有了信心和兴趣! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:17:23

老朽的文章都是重量级版的,必读无疑。 -minin-地主婆80- 给 minin-地主婆80 发送悄悄话 minin-地主婆80 的个人群组 (252 bytes) () 01/19/2018 postreply 08:59:26

地主婆不容易。什么都要自己干。其了乐无穷。 -minin-地主婆80- 给 minin-地主婆80 发送悄悄话 minin-地主婆80 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:00:53

很能干,有的人喜欢动手,总统里不是也有喜欢木匠活的么。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:04:44

地主婆动手要赞 -jjj7- 给 jjj7 发送悄悄话 jjj7 的博客首页 jjj7 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:11:24

赞能干的地主婆! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:46:29

这篇实货多,大顶! -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (51 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:15:16

从condo HOA和home depot找,真是绝招! -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:33:42

卯时工也在HD门口混饭吃,提醒一下,这些人是垃圾,只能做临时工用,卖卖苦力。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:37:45

我理解是要找那些大量买东西的,这种比较可能是有客户的contractor,可以进一步交流 -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (20 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:46:44

在投坦上朽哥可能不是最有钱的, 但肯定是影响了最多人的大佬。。 -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (245 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:41:35

这总结绝对同意 -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:48:31

朽爷分享的经验都是大家需要的,不是哂资产清单砸晕我们 -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (89 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:49:41

+1000! -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:50:38

朽爷绝对的大好人,给100个赞 -死活申请不到账户- 给 死活申请不到账户 发送悄悄话 死活申请不到账户 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 22:10:32

是这样,很实用。炒股确实很难复制。就说比特币吧, -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (215 bytes) () 01/20/2018 postreply 00:58:25

有了投资房:最烦的是维修和收租。收租自己可以作主可给期限,维修可是房客维修工作主(若自己不会/愿动手)。 -如风如梦- 给 如风如梦 发送悄悄话 如风如梦 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:43:36

大赞实在的朽爷! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:44:23

朽哥的文章要学习,领会,再学习,再领会,直到融会贯通 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:44:24

我租了一个小货仓,油漆, -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (401 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:49:16

这个忘记我这里是说四季如春的南加州,天寒地冻和酷热如火的地方是不一样。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 09:54:59

逗你玩, -又当爹来又当妈- 给 又当爹来又当妈 发送悄悄话 又当爹来又当妈 的博客首页 又当爹来又当妈 的个人群组 (253 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:24:06

赞朽爷吐血奉献, 都是干货。 -黑水寒- 给 黑水寒 发送悄悄话 黑水寒 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:07:26

360行,行行出状元。朽哥是我们的秦始皇! -shouzugong- 给 shouzugong 发送悄悄话 shouzugong 的博客首页 shouzugong 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:18:19

老朽的文章都是Yan1chuan2shen1jiao1 -daloon- 给 daloon 发送悄悄话 daloon 的博客首页 daloon 的个人群组 (52 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:21:52

谢谢分享,早知如此,我的门前那个大木屋就不折了留着装垃圾啊:) -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:25:29

先苦后甜,我现在是开始有点感觉有点甜味。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:27:51

谢朽哥分享。且不说政府收税官可能不喜欢你的这种做法,>> -Lee5588- 给 Lee5588 发送悄悄话 Lee5588 的博客首页 Lee5588 的个人群组 (75 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:29:13

我考虑到这些,我用他们不是雇佣关系,是外包。再说用老墨没那么多事。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:47:44

超过600,我会发1099,按规矩来。提醒各位地主,今年的1099要在月底前发出。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:53:10

怎样算外包?要签合同吗?如果有事,伞险可以用吗? -Learning103- 给 Learning103 发送悄悄话 Learning103 的个人群组 (0 bytes) () 01/22/2018 postreply 18:02:34

外包就是和付钱给别人干活一样,出事没办法,没什么危险的活出什么事?干了这么多年了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/25/2018 postreply 20:02:38

谢谢朽哥分享 -JC- 给 JC 发送悄悄话 JC 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 10:52:39

谢谢老朽的干货,赞分享 -夏天穿棉袄2015- 给 夏天穿棉袄2015 发送悄悄话 夏天穿棉袄2015 的博客首页 夏天穿棉袄2015 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 12:48:11

我已热泪盈眶,手把手教的好老师啊! -黑熊的世界- 给 黑熊的世界 发送悄悄话 黑熊的世界 的博客首页 黑熊的世界 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 12:54:40

这与我的心得相符 -learner4ever- 给 learner4ever 发送悄悄话 learner4ever 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 12:58:40

赞,赞,还是赞!!! -Goldwang- 给 Goldwang 发送悄悄话 Goldwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 19:10:39

干货! -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 01/19/2018 postreply 22:56:32

无私奉献,好人有好报. -CastlePines- 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的个人群组 (0 bytes) () 01/20/2018 postreply 19:09:26

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