再谈南加房地产 六,闲聊橙县生活 下

来源: 2017-12-13 10:46:35 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (11929 bytes)

2,花园丛林市garden grove,韩国人聚集。韩国人有不少专门做装修油漆,冷气电工,特点是价钱便宜,活糙,速度快。出租房不需要精工细作,要的是争分夺秒早点完工租出去。一千尺两房康斗一天油完里面,两千尺独立住宅两天油完外面。我在没有训练出自己工人之前基本上是用韩国人,用过自己同袍,不尽人意。

西敏市westminister,小西贡,大概是美国最著名的越裔城市,每年的春节期间,载歌载舞, 熙熙攘攘, 车水马龙,锣鼓喧天,比华人过农历年还热闹。越裔比华裔还要能吃苦耐劳,小商小贩遍地开花,互相残杀,东西便宜的要死,比中国城还要脏、乱、差!这两市的中国人在减少,连大华超市也早就退出,毕竟是人家的天下。

3,圣塔安娜santa ana,斯坦屯stanton,墨裔占到百分之五十。其实上面说的华裔,韩裔,越裔聚集城市还不能占绝大多数,而这两个市的墨裔是绝对多数,但再绝对多数也不会像洛县south gate的墨裔占百分之九十多,更有east LA,几乎占百分之百,简直就是完全的墨西哥市。中国人住在墨裔区的不多,除非是低端人口,还有极少数早期的越棉寮华裔。但华人喜欢在这里投资,几大族裔里,墨裔是最买不起房的一群人,买不起房也不能睡大街上,只要有栖身之地就行,没有其他条件。所以,居住环境差,人口密,每户住人多,房价肯定便宜。第一代移民普遍安分守己,不惹是生非,墨裔很多人是最低端,根本不可能买房,租房是很大市场。华人房东对土生土长的黑白人顾虑重重,敬而远之。惹不起砂锅惹笊篱,墨裔区就成了下手目标。

圣塔安娜是人口超大超密市,其南部紧邻加州最著名的南海岸商业中心south coast plaza。近朱者赤,靠近尔湾,科斯塔米萨等市的区域,属于中等略好,有的地方有安全警卫,各族裔混居。这里是几条高速公路交汇处,交通极为便利,我有房客在洛杉矶机场上班,是美联航空服员,一星期上班三天,每次飞行时间久点,但不是正常的通勤时间,不怕堵车,多跑点路也在所不惜,橙县居住环境没得比。另有一位海军军官在长滩long beach上班,还有上面提到的黑人警察在洛县compton,黑墨聚集城市上班,每天跑。

在洛县上班有住橙县的,很少听说在橙县上班住在洛县,两县比较,房价都不便宜,居住环境在起作用。但临近的河边县房价便宜很多,收费高速公路半小时而已,河边、圣伯两县高速公路旁边的房子水涨船高。另外,橙县,洛县不少地主因为本地房屋现金流越来越微薄,只好向外扩展,交通便利的地方会首先考虑。

在南海岸商场周边,无论自住或投资都是不错的选择,不需要展开说,只需要多说几句这个商场。几乎所有的名牌店都有,加上几家大型百货公司,体力充沛的人软磨硬泡一整天不嫌累,曾经多次把国内和外地来的亲朋好友一早送去,晚上再接回来。本地的中国人也非常喜欢来这里闲逛,有的从洛县,河边县过来。商场与时俱进,活生生把麦当劳挤走,开了个“鼎泰丰”,从早到晚抢着去送钱的人乌央乌央的,想饱口腹之欲最好先去拿个号。

因为网上购物方便,全美各地时不时传来大型商场倒闭的消息,南加州也受到一点影响,但就这个南海岸商场依然人声鼎沸,生意盎然,周末停车一位难求。其实很多人还是喜欢眼见为实,尤其是穿戴在身上的,要具体试一试。中产阶级喜欢梅西百货,打起折来十分凶狠,把购物狂骗的欲罢不能。橙县其他几个商场也是同样情况,这和气候有很大关系,现在是十二月,白天依旧是体恤衫,风和日丽。想去哪里说走就走,闲着没事星巴克路边摊坐坐十分随意。

三,北橙县。老区,旧房子多,地大,各族裔混居,尼克松的出生地是约巴林达,yorba linda,现在是博物馆。从尼克松的家也可以看出房地产的属性,土地不能再生!一百多年前的北橙县,独立住宅都有一大块地,地不值钱,贵的是建筑材料,是房子,尼克松和他的兄弟住在房子顶部的阁楼,像个小鸽子笼。近几十年南加人口急剧膨胀,现在北橙县的房子值钱是因为地大,但房子老旧,维修费用昂贵,投资人必须要权衡利弊。如果能拆掉重盖,或者能多盖出几个房,房子破旧也没关系。

这些老区,所谓老也就五,六十年以上算老区,因为人口密度增加,房基地的zoning会改变。如果能买到一个六千尺以上的地带个破房子,价钱便宜,是R3 zoning,你赚到了,早晚有大赚的一天。

简单说下,R1 独立住宅,哪怕有十个卧房只能一个厨房。R2,可以加盖另一个独立住宅。R3,multiple多户集合住宅。

还有几个市的某些区房子并不便宜,anaheim hill,brea ,villa park 等等。从这里去洛县的几个中国人密集城市很近,翻过山就是,北美最大的佛教圣地西来寺十来分钟的路。喜欢常在洛县国人圈子里混、中国人的中国胃对中国餐念念不已、有人不喜欢那边的居住环境、北橙县便歪打正着。

居住在南加橙县,不可能不去世界上最快乐的地方,迪斯尼乐园。因为近水楼台,不需要节假日去凑热闹。九十年代初刚来美国不久,头一次去时门票是二十多块钱,现在要一百多,即便如此也是物有所值,更值的还有年票。欧洲有些普普通通的旅游景点动不动就几十欧元,一两个小时就逛完了。当亲朋好友来南加有时候会陪着去,没时间陪就一早送到门口,晚上接回来。父母,岳父母来时,带着一家老小开辆厢型车,起个大早先去吃碗潮州粿条热汤面,然后一开门就进去玩到中午一两点出来,找个地方吃中餐补充正能量,回家睡个回笼觉,下午四,五点杀个回马枪,玩的昏天黑地。看完放烟花,午夜时分妖魔鬼怪大游行,夏季一直开到凌晨一点才关门。

南加是迪斯尼乐园的发源地,虽然在世界上已经遍地开花,但我认为因为气候,南加这个最适宜。逛主题公园最怕遇到刮风下雨,冰天雪地,非常煞风景扫兴。南加干燥少雨,没有严寒酷暑,春山暖日和风,杨柳秋千院中,阳光布德泽,万物生光辉。另外,南加本身是两千多万人口的大都会,有足够的本地游客支持。佛州奥兰多太小,完全依赖游客支撑,遇到坏天气,淡季,寒冬,游客不来,公园冷冷清清,门雀可罗,周边旅店餐馆都受打击,死气沉沉,要死不活。

北橙县还有一个著名的主题公园,诺氏百利坊knotts berry farm。

四,南橙县。基本上都是新兴城市,白人居民占多数,学区好,房价贵,新房子的地越来越小,有的小小一块地,只能向高发展,盖的像个炮楼。和老城市明显的区别就是规划,住宅区和商业区,工业区,办公楼完全分开。有的城市开张只有几十年,十几年,ladera ranch两千年以后才有,最新的城市rancho mission viejo,刚刚才规划出来,现在还没有完全独立。新开发城市普遍都有一项苛捐杂税,社区开发费和学校债券,mello roos and school bond,分二,三十年还清,包括在地税里面,大约是房价的0.5%~0.8%,加上实际地税1%,买这样的新房,地税账单会接近2%。但苛捐杂税是固定的,随着时间推移,房价上升,每年的地税账单百分比会降下来。有的市,比如rancho santa magarita,二十五年的债券已经基本快付清,其实也就几百块钱一年,没有多少。目前正在开发的社区会贵点,相对洛县,这里几十年就算老城市,没有苛捐杂税,像是lake forest,aliso viejo,laguna niguel等,总的地税不超过1.1%,这对于购房者非常有吸引力。

穷人聚集的地方不一定有富人,穷人不需要富人,没有富人,穷人的日子还是要过下去,离了臭鸡蛋照样做曹操糕。中加州佛来斯诺县是农业县,穷县,不少人吃政府补助,靠种地出不了富翁,靠土地才能出富翁。

富人聚集的地方就必须要有穷人,有穷人才能衬托出富人,富人需要穷人的服务才能生存,离了王屠户就得吃带毛的猪。所以,南橙县即便是富人天下,也要有穷人的栖身之地,否则麦当劳,加油站全都关门。久而久之,一些城市,比如lake forest,mission viejo,laguna niguel,san juan capistano等市的部分区域就出现墨裔集中地,实际上是慢慢将有钱人,白人挤出去,房价和周边比较相对便宜,出租房比例高,墨裔基本上买不起房。南橙县墨裔人口的质量明显高于真正墨裔大本营的城市。

我的第一阶段,九九年以前中北橙县投资较多,没办法,人贫志短,没钱只能从便宜的破房子开始。第二阶段是零八年后,往南发展。现在基本上是停滞状态,偶尔买一个房是不愿意把钱放银行,再有是看到好的deal还是会蠢蠢欲动,跟吸毒一样会上瘾,好在瘾不是很大。逆水行舟,不进则退,眼看着周边刚起步的几个新兴地主来势凶猛,不出几年,估计我就得避让三舍。

洛杉矶国际机场离橙县一小时路程,去世界各地旅行我们通常是自己开车存在机场。另外橙县约翰韦恩机场和全美各大城市都有直飞,很方便,设备整洁干净,乘客绅士淑女,不会感觉是在第三世界。

普通周末,往南圣迭戈动物和海洋公园,儿童乐高园,往北,环球影城,六旗魔术山,还有著名的汉庭顿图书馆。往西出海快艇去卡塔琳娜岛,二人世界,温馨浪漫。往东是高尔夫之都棕榈泉,抻抻懒筋挥挥杆,中国人喜欢去那里一家奥莱特大卖店。滑雪有大熊湖,玩水有漫长的海岸线,更有裸体海滩春色无边。长周末几小时路程优山美地爬爬山,沿海北上赫氏古堡十七里湾,要不就去拉斯维加斯给赌场送钱。

原想写篇老司机带您游南加,但游记已经浩如烟海,四则兄说了我的游记不咋地,的确如此。文青们能写的面面俱到,事无巨细,喝杯咖啡无比幸福,拉泡酱屎无比兴奋,感发抒怀,无病呻吟,吾不如也。

我喜欢南加州除了良好的投资环境,更重要的是生活环境。赚钱是为了活着,活着不是为了赚钱。神龟虽寿,犹有竟时,人生苦短,有限的生命要去享受生活。青山依旧在,几度夕阳红,百岁光阴如梦蝶,桃花依旧笑春风。




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所有跟帖: 

先顶在看。 -IrvineLotus- 给 IrvineLotus 发送悄悄话 IrvineLotus 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 11:01:07

赞! -凤凰于飞888- 给 凤凰于飞888 发送悄悄话 凤凰于飞888 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 11:07:12

赞老朽的无私奉献 -gege123- 给 gege123 发送悄悄话 gege123 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 11:13:59

先顶再看... -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 11:33:32

顶,满满都都是干货 -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 BayFamily 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:11:14

哈哈鼎泰丰是我们家孩子们的最爱 -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:12:02

南加州torrance怎样?宜居吗? -yhr- 给 yhr 发送悄悄话 yhr 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:12:16

好地方,属于洛县,不好评论。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:47:55

torrance有德国town,德国人做的格式香肠很赞。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 13:18:07

朽爷已经从投资导师升华到生活导师, -tgmomtobe- 给 tgmomtobe 发送悄悄话 tgmomtobe 的个人群组 (71 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:17:47

把瞎扯,会拽文忽悠而已。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 13:01:14

文采斐然,赞! -近仁1995- 给 近仁1995 发送悄悄话 近仁1995 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 18:31:23

就是,冬天那么多漂亮的风衣大衣都没机会穿了 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (169 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:25:22

所以坐邮轮,我是不修边幅的主,老婆不怕麻烦,穿件贵晚宴装让别人为之侧目,嘚瑟。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:47:00

朽嫂穿的高贵典雅,你不修边幅站一边,人家侧目:一朵鲜花插在那个什么上了…:) -众里寻它- 给 众里寻它 发送悄悄话 众里寻它 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 15:33:49

听说有人的车窗玻璃一年被砸三次,估计和区的好坏有关。老朽应该把这个因素列入考量 -老农民说两句- 给 老农民说两句 发送悄悄话 老农民说两句 的博客首页 老农民说两句 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:39:04

好在橙县没有太坏的区,高房价把烂人往外挤。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 12:43:35

赞!气候好,工作机会多,生活方便。。。橙县确实好地方,喜欢那里。 -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 13:15:10

好看,赞! -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 14:35:00

先顶再看,谢谢朽哥分享指教! -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 14:40:45

橙县百事通。 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 14:41:20

老朽活得智慧滋润,羡慕。 -画梅- 给 画梅 发送悄悄话 画梅 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 15:17:58

加州房产投资及生活享受的百宝全书,厉害! -wenxuecheng667- 给 wenxuecheng667 发送悄悄话 wenxuecheng667 的博客首页 wenxuecheng667 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 17:27:40

South Gate旁边有个城市叫Downey,近两年吸引很多韩国人,房价飞涨 -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (0 bytes) () 12/13/2017 postreply 20:43:41

富人区必有穷人的这个理论说得非常到位 -JohnLocke- 给 JohnLocke 发送悄悄话 JohnLocke 的个人群组 (0 bytes) () 12/14/2017 postreply 05:40:26

老朽:方便给几个你认识的韩国人电话吗?麻烦私信我,谢谢! -弱水三千- 给 弱水三千 发送悄悄话 弱水三千 的博客首页 弱水三千 的个人群组 (0 bytes) () 12/16/2017 postreply 21:06:48

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