当地主的必修课:Evict房客(之二)

来源: 2017-11-14 14:40:36 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5772 bytes)

在美国呆久了你就会发现,美国很多事情都有个中间人 (middle man), 买卖房子要找中介,打官司要请律师,驱赶房客则要通过法院,发生车祸纠纷找保险公司等等,当然打官司是“技术活”,请律师是必须的,但有些看似很简单的事如房客不交房租,房东却不可以擅自把他的家当扔出门外而必须走耗时费钱的法律程序,看在从大陆出来的华人眼里就有点费解了。这当然是最没有效率的办法,一个eviction程序耗时一个月可能是最起码的,拖个三、五个月也很常见,倒霉的话耗个半年、一年也不是没有可能。美国为什么会采行这么最没有效率的法律程序来处理房东、房客纠纷,明面的理由是美国(西方)讲法治,什么事都要走法律程序,而法律是讲究公平、公正而不考虑效率的。而深层的理由是法律根本上是要维护现存社会程序的,要消弭冲突,防止个人问题成为社会问题影响社会的稳定. 全美50个州,大部分州关于房东房客的法律或规则都是保护或更倾向于保护房客的利益而对房东是不太有利的,举个简单的例子房客拖欠房租而启动eviction程序到最终被赶出时,房客往往拖欠少则几百、多则几千甚至上万的房租或水电费,而法庭对房客的欠债基本是不管的,房东要通过别的法庭去打官司,能不能追回欠债、追回多少只有碰运气了。上期文章提到的Jeff 虽然没费多大劲就把房客赶出去了,但拖欠的半个月房租以及半年未交的水电费1500元房客就是不给,而且人家很是理直气壮, 丢下一句话:“I have no money!” 扬长而去,Jeff则楞在当场,半天没反应过来。你说告上小额法庭吧,Jeff每天要上班,不能为这事老请假,而且即使小额法庭赢了,他就是没钱你也没办法。至于影响信用云云,这些人本来就是信用很差,分数很低,也不在乎信用分数再低几十个点,真所谓光脚的不怕穿鞋的!不管怎么讲Jeff只是损失了1500元,算是小损失,有个加州的地主前几天在微信群里说他遇到“瘟神”级房客,长期不交房租还损坏房子,使他一共损失3万多美元,而且对方现在宣布“破产”,让他愤愤不已,但又无可奈何。

            再说说Jeff最近的eviction经历。他现在的女房客Amanda算是不错的,来自加勒比海某岛国,在邮局上班,人也挺老实、厚道的,一共住了三年,大部分时间都按时交房租,有几次晚了都会交$50罚款。可是从今年初开始就持续不断的拖欠房租,她说是自己得了病,已经不上班了,先生也生病,她一再道歉解释,说正在申请邮局的伤残收入保险,应该很快就下来。Jeff等了半个月还是老一套说辞,没办法只能上法庭申请eviction. 过了3个星期开庭了,Amanda也到了,同样法官也让Jeff和Amanda商量是否能私了。Amanda再次表示邮局的伤残收入保险这几天就会批下来了,恳请Jeff给他2个礼拜的宽限期,并且诅咒发誓地表示一周内一定先付$1500, 2周内再付剩下的$3000房租。尽管并不太相信她2个礼拜内能付清$4000多欠租,但Jeff就是心太软,一来看在过去Amanda还算忠厚老实的份上,二来马上要回国了,也没有时间处理赶人的事情,Jeff也就同意了Amanda的请求,并在协议书上签了字,给她2个星期的宽限期。之后Jeff全家就回国了,8月下旬回来后,仔细地检查了所有积压的邮件,并没有收到Amanda的任何支票。没办法,Jeff只好再去法庭。这次比较简单,法庭很快就签发了court order, 可以将Amanda从condo赶出去,时间定在一个礼拜以后的星期五上午。法庭办事员告诉Jeff,他们会将court order送达Amanda,星期五上午10点法警会到你的出租房帮你执行eviction令,你自己要联系锁匠 (lock smith) 到时去换锁。Jeff做地主也有五、六年了,多多少少也听闻、经历了一些eviction的事,拿到court order后又google恶补了一些与eviction有关的法律和规定,包括房东不可以擅自换锁,不可以将房客的东西随便扔出去,即使房客被合法赶出去了,房客留下的东西房东必须替他保留30天,或者留在出租屋里,或者租一个storage (储藏室)安放,30天以后如果房客还不来拉走,房东才可以任意处置。为什么对房客要如此宽厚人道呢?因为对房东来说,最大的损失也就是少收一些房租,对生活没有太大的影响,而对房客来说突然被扫地出门的话可能真的要睡大街了,这不人道,是要把人往绝路上逼。人要被逼到那种无路可走的地步,就很可能干出一些疯狂的事来,后来Jeff真听说过有被evicted房客跳楼自杀的事。想通了这一切,Jeff心态也就平和多了,不就是少收几个银子吗,权当做地主的代价吧。(11/8/17原创)




更多我的博客文章>>>

所有跟帖: 

美国哪个地方的水电公司允许你欠1500块的水电费还接着給你供水供电的?说出来咱们开开眼。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 15:09:47

曾有一房客欠水公司700多刀,算起来差不多一年的水费, -山里人家168- 给 山里人家168 发送悄悄话 山里人家168 的博客首页 山里人家168 的个人群组 (197 bytes) () 11/14/2017 postreply 16:45:48

1500是欠房东的,房东按时交水电再向租户收 -eos1- 给 eos1 发送悄悄话 eos1 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 18:13:59

房东为什么容忍房客欠1500块的utility而不evict? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 18:27:49

侥幸心理,1500相对房租来说小case,eviction要花500多,要考虑值不值。 -eos1- 给 eos1 发送悄悄话 eos1 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 18:58:37

我的标准可以欠一个月,有押金顶着,后来基本都能补齐,只赶过一个人。 -eos1- 给 eos1 发送悄悄话 eos1 的个人群组 (86 bytes) () 11/14/2017 postreply 19:03:11

要赶3个人得1000多,要判断能否补齐,自己搬走,还是必须赶人 -eos1- 给 eos1 发送悄悄话 eos1 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 19:05:51

你定下的规矩?买房子,打官司请律师是必须的?我也想听1500水电费不交的故事怎么编出来的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 15:23:50

爷们:你的故事似是而非,我怀疑你是否真赶过人,有时信马由缰的描述会误导他人。 -hulao2015- 给 hulao2015 发送悄悄话 hulao2015 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 16:22:31

房东包水电,欠房东的 -NPshowway- 给 NPshowway 发送悄悄话 NPshowway 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 18:04:48

certainly, $1500 water is possible -kktt197809- 给 kktt197809 发送悄悄话 kktt197809 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 18:31:27

我房客欠了1700水费,妈的,老子帮他付了,她说以后慢慢还我 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (53 bytes) () 11/14/2017 postreply 19:42:54

我的房客曾最多欠了$1300水费。然后先付300-400。这样就不会断水。一年下来每次付的比用的多几百,还欠700多。 -Wxc0242- 给 Wxc0242 发送悄悄话 Wxc0242 的个人群组 (0 bytes) () 11/14/2017 postreply 19:10:05

楼主说得对。法院程序是为了多给房客一些时间找出路。把人逼急了,会反抗的 -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 11/15/2017 postreply 05:50:42

鱼死网破不是好结果。房东只能以平常心看待这些损失 -pangpangxiongxiong- 给 pangpangxiongxiong 发送悄悄话 pangpangxiongxiong 的个人群组 (0 bytes) () 11/15/2017 postreply 05:52:42

谢谢LZ的好文! -零零零零- 给 零零零零 发送悄悄话 零零零零 的博客首页 零零零零 的个人群组 (94 bytes) () 11/16/2017 postreply 00:38:20

加跟帖:

  • 笔名:      密码: 保持登录状态一个月,直到我退出登录。
  • 标题:
  • 内容(可选项): [所见即所得|预览模式] [HTML源代码] [如何上传图片] [怎样发视频] [如何贴音乐]
回到顶部